DAPP amiante : le dossier des parties privatives, qui doit l'avoir

Qu’est-ce que le DAPP amiante et en quoi diffère-t-il du DTA ?

Le DAPP est le dossier de repérage amiante que chaque propriétaire d’un lot privé doit constituer pour son propre logement, alors que le DTA (dossier technique amiante) couvre uniquement les parties communes de l’immeuble et incombe au syndic, pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Le terme « DAPP » n’apparaît pas tel quel dans le Code de la santé publique : c’est un usage professionnel des diagnostiqueurs et des gestionnaires immobiliers pour désigner l’obligation posée par l’article R.1334-15, issu du décret n°2011-629 du 3 juin 2011. Ce texte précise que lorsque l’immeuble comporte plusieurs parties affectées à des usages différents, l’obligation de repérage incombe « à chaque propriétaire pour les parties du bâtiment dont il a la charge ». Pour un immeuble en copropriété, cela se traduit concrètement par deux dossiers distincts : le DTA pour les communs (cages d’escalier, caves, sous-sols, toitures, locaux techniques), et un dossier équivalent, propre à chaque lot, pour les parties privatives. C’est ce second dossier que la profession appelle DAPP.

La distinction a une conséquence pratique immédiate : un copropriétaire ne peut pas se contenter de demander le DTA au syndic pour s’estimer couvert. Le DTA ne dit rien de ce qui se trouve à l’intérieur de son appartement. Pour en savoir plus sur le fonctionnement du DTA et les obligations du syndic, lire l’article consacré à l’amiante dans les parties communes.

Quels immeubles et quels propriétaires sont concernés par le DAPP ?

Sont concernés les propriétaires de lots situés dans un immeuble collectif d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu’ils occupent leur logement, le louent ou le laissent vacant.

La date pivot du 1er juillet 1997 correspond à l’interdiction totale de l’amiante en France (décret n°96-1133 du 24 décembre 1996), et c’est elle qui détermine le champ d’application de l’ensemble de la réglementation amiante dans le bâtiment, DTA comme DAPP. Peu importe que le logement ait été rénové depuis : seule la date du permis de construire initial compte, sauf reconstruction totale postérieure à cette date.

Les maisons individuelles ne sont pas concernées par la distinction DTA/DAPP, puisqu’il n’y a pas de parties communes à gérer séparément : le propriétaire d’une maison ancienne est directement soumis au diagnostic amiante avant-vente lors d’une cession, sans dossier permanent intermédiaire à constituer en dehors de ce contexte.

Quels matériaux de la liste A doivent être recherchés dans les parties privatives ?

Le repérage porte sur trois catégories de matériaux de la liste A fixée par la réglementation : les flocages, les calorifugeages (isolants de tuyauteries ou de chaudières) et les faux plafonds susceptibles de contenir de l’amiante.

Ces matériaux sont considérés comme les plus friables et donc les plus dangereux en cas de dégradation, ce qui justifie leur traitement prioritaire par rapport à la liste B (dalles de sol, enduits, joints, colles, plaques), qui relève surtout du repérage avant travaux (RAT) imposé par le Code du travail (article R.4412-97) avant toute intervention sur le bâtiment, indépendamment de l’existence d’un DAPP ou d’un DTA. Le détail de ces deux listes et leurs usages respectifs sont présentés dans l’article sur les matériaux concernés par le diagnostic amiante.

Quand un matériau de la liste A est identifié, le diagnostiqueur certifié applique la grille d’évaluation de l’état de conservation issue de l’arrêté du 12 décembre 2012, qui attribue un score conditionnant la suite : simple surveillance périodique, évaluation complémentaire par mesure d’empoussièrement, ou travaux de confinement ou de retrait selon le niveau de dégradation constaté.

DAPP et diagnostic amiante avant-vente : deux documents, un seul repérage ?

Non, ce ne sont pas deux obligations identiques, mais le DAPP peut servir de base au diagnostic amiante avant-vente si le repérage qu’il contient est conforme à la méthodologie en vigueur et suffisamment récent.

Le diagnostic amiante avant-vente est une obligation ponctuelle, liée à une transaction, qui s’intègre au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur avant la signature du compromis. Le DAPP, lui, est un dossier permanent qui existe indépendamment de tout projet de vente, au même titre que le DTA pour les communs. Quand un propriétaire vend son bien, le diagnostiqueur vérifie si un DAPP existe déjà et s’il repose sur la grille d’évaluation actuelle : si oui, il peut le reprendre sans refaire intégralement le repérage ; si le document est absent, incomplet ou obsolète, un nouveau repérage spécifique doit être réalisé pour le DDT. Les conditions précises de ce diagnostic et son coût sont détaillés dans l’article sur le diagnostic amiante avant la vente.

Que faire quand le syndic ne fournit pas le dossier amiante des parties privatives ?

Le syndic n’a aucune obligation légale de fournir le DAPP, puisque ce document ne relève pas de la copropriété mais de chaque propriétaire individuellement pour son propre lot.

La confusion est fréquente : de nombreux copropriétaires pensent que le DTA tenu par le syndic couvre l’ensemble de l’immeuble, communs et logements compris. Ce n’est pas le cas. Si un propriétaire n’a jamais fait réaliser de repérage pour son lot, il doit missionner lui-même un diagnostiqueur certifié, conforme à la norme NF X 46-020, à ses frais. Certains syndics organisent, lors de travaux lourds sur les communs, une campagne groupée avec le même diagnostiqueur pour les lots volontaires, mais rien ne les y oblige. En revanche, si un propriétaire a besoin d’informations issues du DTA pour comprendre la nature des matériaux présents dans les parois mitoyennes avec les communs, il peut en demander communication par écrit au syndic, qui est tenu de le tenir à disposition en application de l’article R.1334-17. En cas de refus persistant, un rappel formel lors de l’assemblée générale, puis une mise en demeure, restent les recours habituels avant toute action judiciaire.

Combien coûte l’établissement d’un DAPP ?

Il n’existe pas de tarif réglementé : le prix d’un repérage amiante pour un lot privatif dépend de la surface du logement, de sa complexité et de la zone géographique, et varie généralement entre 90 et 250 euros selon les professionnels du secteur.

Ces montants sont des estimations de marché, non des tarifs officiels : aucun texte ne fixe de prix plancher ou plafond pour un diagnostic amiante, contrairement à certaines aides à la rénovation énergétique. Le détail de l’ensemble des diagnostics obligatoires et leurs coûts, poste par poste, est disponible dans l’article consacré aux prix des diagnostics immobiliers obligatoires.

Quels risques en cas d’absence de DAPP lors d’une vente ou de travaux ?

L’absence de DAPP en elle-même n’est pas sanctionnée par une amende spécifique, mais elle expose le propriétaire à deux moments clés : la vente du bien et le lancement de travaux.

Lors d’une vente, sans diagnostic amiante valide annexé au dossier de diagnostic technique, le vendeur ne peut pas invoquer la garantie des vices cachés pour s’exonérer de sa responsabilité si de l’amiante est découvert par la suite, conformément aux articles L.271-4 et L.271-6 du Code de la construction et de l’habitation. L’acquéreur peut alors engager une action en diminution du prix, voire en annulation de la vente dans les cas les plus graves. Lors de travaux, le maître d’ouvrage doit faire réaliser un repérage avant travaux (RAT), obligation distincte et plus large que le DAPP puisqu’elle couvre aussi la liste B, sous peine de sanctions pénales en cas d’exposition de travailleurs à l’amiante, conformément au Code du travail. Le DAPP, quand il existe et qu’il est à jour, facilite ce repérage avant travaux en fournissant une base de données déjà établie sur les matériaux de la liste A présents dans le logement.

Pour un bailleur, l’absence de DAPP n’empêche pas la mise en location, aucun texte n’en faisant une condition du bail contrairement au DPE, mais la responsabilité du propriétaire envers son locataire reste engagée en cas de dégradation de matériaux amiantés non surveillés.

Que retenir sur le DAPP amiante ?

Le DAPP n’est pas une formalité supplémentaire inventée par les diagnostiqueurs : c’est l’application, au niveau de chaque lot privé, de la même logique de repérage que le DTA appliqué aux parties communes depuis le décret de 2011. Pour un immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, chaque propriétaire reste seul responsable de son propre dossier, que le syndic s’occupe ou non des communs. Vérifier son existence avant toute vente ou tout projet de travaux évite des complications juridiques évitables, pour un coût qui reste, en comparaison des diagnostics de performance énergétique, relativement modeste.