Diag Malin
Dossier-pilier — Vente

Vendre un bien en 2026 : ce que la réforme change pour vous

Audit énergétique étendu aux classes E. Nouveau coefficient DPE. ERP qui doit figurer dès l'annonce. Mérule dans 13 départements. La constitution du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) en 2026 demande plus de vigilance que jamais.

Par la rédaction · Mis à jour le 4 mai 2026

Vendre un bien en 2026

Photo : Diag Malin / DR

Si vous mettez un bien en vente cette année, vous allez constituer un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce dossier est annexé au compromis puis à l'acte de vente. Sans lui, le notaire ne signe pas. Selon votre bien, il peut contenir 4 ou 11 diagnostics distincts.

Les 4 diagnostics universels

Quel que soit votre bien, vous devrez au minimum présenter :

  • Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) — pour tout logement de plus de 50 m². Validité 10 ans.
  • L'État des Risques et Pollutions (ERP) — obligatoire dans les zones à risque (PPRN, PPRT, sismique, radon). Doit figurer dès l'annonce depuis 2023.
  • La loi Carrez — pour les biens en copropriété. Mesurage de la surface privative.
  • Le diagnostic assainissement — pour les maisons non raccordées au tout-à-l'égout.

Les diagnostics conditionnels

Selon l'âge du bien, sa localisation et l'état des installations :

  • Amiante : permis de construire avant le 1er juillet 1997.
  • Plomb (CREP) : permis avant le 1er janvier 1949.
  • Termites : zones par arrêté préfectoral (validité 6 mois).
  • Mérule : 13 départements concernés (Finistère, Seine-Maritime, Nord, Eure...).
  • Gaz : installation de plus de 15 ans.
  • Électricité : installation de plus de 15 ans.
  • Audit énergétique : monopropriété classée E, F ou G (étendu aux E depuis janvier 2025).
Le piège majeur 2026

L'audit énergétique réglementaire est passé inaperçu pour beaucoup de vendeurs. Étendu aux classes E depuis le 1er janvier 2025, il est maintenant obligatoire pour des centaines de milliers de biens supplémentaires. Coût : 800 à 1 500 €. Délai : 2 à 4 semaines. Anticipez 2 mois avant la mise en vente.

Combien ça coûte au total ?

Pour une maison construite avant 1997 en zone termites, classée F, vous êtes typiquement entre 1 200 et 2 200 € de diagnostics + audit. Pour un appartement post-2000 hors zones à risques, comptez plutôt 250 à 500 €.

Notre calculateur vous donne le détail précis selon votre situation.

Vendre une passoire thermique : les options

Si votre bien est classé F ou G, trois scénarios :

  1. Vendre en l'état avec audit énergétique. La décote moyenne observée est de 5 à 15% sur le prix de marché.
  2. Rénover puis vendre. Travaux finançables jusqu'à 90% pour les profils modestes via MaPrimeRénov' Parcours Accompagné.
  3. Refaire le DPE après janvier 2026 si vous êtes chauffé à l'électricité (réforme coef 1,9 — voir notre simulateur).

Calendrier conseillé

  • J-90 : audit énergétique si E/F/G + scénarios travaux
  • J-45 : tous les autres diagnostics en un seul rendez-vous
  • J-30 : annonce avec DPE + ERP intégrés
  • J-0 : compromis avec DDT complet