Vendre un bien en 2026 : ce que la réforme change pour vous
Audit énergétique étendu aux classes E. Nouveau coefficient DPE. ERP qui doit figurer dès l'annonce. Mérule dans 13 départements. La constitution du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) en 2026 demande plus de vigilance que jamais.
Si vous mettez un bien en vente cette année, vous allez constituer un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce dossier est annexé au compromis puis à l'acte de vente. Sans lui, le notaire ne signe pas. Selon votre bien, il peut contenir 4 ou 11 diagnostics distincts.
Les 4 diagnostics universels
Quel que soit votre bien, vous devrez au minimum présenter :
- Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : pour tout logement de plus de 50 m². Validité 10 ans.
- L'État des Risques et Pollutions (ERP), obligatoire dans les zones à risque (PPRN, PPRT, sismique, radon). Doit figurer dès l'annonce depuis 2023.
- La loi Carrez, pour les biens en copropriété. Mesurage de la surface privative.
- Le diagnostic assainissement (contrôle SPANC), pour les maisons non raccordées au tout-à-l'égout. Ce document certifie l'état de l'installation ; si le rapport conclut à une non-conformité, l'acheteur doit remettre l'installation aux normes dans l'année suivant la vente.
Les diagnostics conditionnels
Selon l'âge du bien, sa localisation et l'état des installations :
- Amiante : permis de construire avant le 1er juillet 1997.
- Plomb (CREP) : permis avant le 1er janvier 1949.
- Termites : zones par arrêté préfectoral (validité 6 mois).
- Mérule : 13 départements concernés (Finistère, Seine-Maritime, Nord, Eure...).
- Gaz : installation de plus de 15 ans.
- Électricité : installation de plus de 15 ans.
- Audit énergétique : monopropriété classée E, F ou G (étendu aux E depuis janvier 2025).
L'audit énergétique réglementaire est passé inaperçu pour beaucoup de vendeurs. Étendu aux classes E depuis le 1er janvier 2025, il est maintenant obligatoire pour des centaines de milliers de biens supplémentaires. Coût : 800 à 1 500 €. Délai : 2 à 4 semaines. Anticipez 2 mois avant la mise en vente.
Combien ça coûte au total ?
Pour une maison construite avant 1997 en zone termites, classée F, vous êtes typiquement entre 1 200 et 2 200 € de diagnostics + audit. Pour un appartement post-2000 hors zones à risques, comptez plutôt 250 à 500 €.
Notre calculateur vous donne le détail précis selon votre situation.
Vendre une passoire thermique : les options
Si votre bien est classé F ou G, trois scénarios :
- Vendre en l'état avec audit énergétique. La décote moyenne observée est de 5 à 15% sur le prix de marché.
- Rénover puis vendre. Travaux finançables jusqu'à 90% pour les profils modestes via MaPrimeRénov' Parcours Accompagné.
- Refaire le DPE si vous êtes chauffé à l'électricité : le coefficient de l'électricité est de 1,9 depuis le 1er janvier 2026 et passera à 1,7 au 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Voir notre simulateur.
Vendre un immeuble entier : quels diagnostics ?
Vendre un immeuble en monopropriété (un seul propriétaire, sans copropriété) ne se résume pas à un dossier unique. Les diagnostics se font à deux niveaux :
| Niveau | Documents |
|---|---|
| Chaque logement | DPE individuel ; électricité et gaz si l'installation a plus de 15 ans ; CREP si permis avant 1949 |
| Immeuble et parties communes | DPE collectif (obligatoire en monopropriété depuis le 1er janvier 2024) ; état d'amiante (repérage des listes A et B) si permis avant le 1er juillet 1997 ; termites, mérule et ERP selon la zone |
Particularités : pas de mesurage Carrez, réservé aux lots de copropriété ; l'audit énergétique est obligatoire pour la vente d'un immeuble de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire s'il est classé E, F ou G au DPE (Service-Public, fiche F37110). Une vente lot par lot impose au contraire une mise en copropriété (règlement, état descriptif de division, DTG si l'immeuble a plus de 10 ans) : voir notre dossier copropriété.
Calendrier conseillé
- J-90 : audit énergétique si E/F/G + scénarios travaux
- J-45 : tous les autres diagnostics en un seul rendez-vous
- J-30 : annonce avec DPE + ERP intégrés
- J-0 : compromis avec DDT complet