Gaz et électricité : diagnostics installations de plus de 15 ans

Quand les diagnostics sont obligatoires

Le diagnostic gaz et le diagnostic électricité sont obligatoires dans deux situations :

• Vente : si l'installation intérieure a plus de 15 ans à la date du compromis. Validité du diagnostic : 3 ans.
• Location : si l'installation intérieure a plus de 15 ans à la date de signature du bail. Validité du diagnostic : 6 ans.

Ces obligations résultent de la loi ENL du 13 juillet 2006 pour le gaz (article L.134-6 du CCH) et du décret du 28 décembre 2016 pour l'électricité (article L.134-7 du CCH). Les modalités techniques sont fixées par les normes NF C 16-600 (électricité) et NF P 45-500 (gaz).

La durée de 15 ans s'apprécie sur l'installation intérieure, pas sur le compteur ni sur les appareils raccordés. Une chaudière neuve installée sur des canalisations de 1985 n'allège pas l'obligation. À l'inverse, une rénovation complète documentée par facture d'un installateur agréé peut faire repartir la durée à zéro.

Ce que vérifie le diagnostic électricité

Le diagnostic électricité (NF C 16-600) porte sur six points de contrôle obligatoires :

1. Présence d'un appareil général de commande et de protection (disjoncteur de branchement).
2. Protection différentielle 30 mA en tête du tableau, pour la sécurité des personnes.
3. Liaison équipotentielle des masses métalliques dans la salle d'eau et la cuisine.
4. Adaptation des conducteurs aux ampérages des circuits (section minimale 1,5 mm² pour les prises et 2,5 mm² pour le chauffage).
5. État des matériels (prises, interrupteurs, gaines, tableau).
6. Présence ou non d'éléments susceptibles de présenter un risque (vieux fusibles à porcelaine, fils dénudés, rallonges fixes).

Le rapport classe chaque anomalie en quatre niveaux (B1, B2, B3, BD) selon la gravité. Une installation sans aucune anomalie est rare : 80 % des diagnostics révèlent au moins une anomalie B1 ou B2 (chiffres OPPBTP 2023).

Ce que vérifie le diagnostic gaz

Le diagnostic gaz (NF P 45-500) porte sur quatre points :

1. État des canalisations fixes (cuivre, acier, PE), absence de fuites visibles, conformité des raccordements.
2. État des robinets de commande des appareils, du robinet général et du compteur.
3. État des appareils raccordés (chaudière, cuisinière, chauffe-eau) et de leur évacuation des produits de combustion.
4. Aération du local où sont installés les appareils.

Comme pour l'électricité, les anomalies sont classées par niveaux. Une anomalie classée DGI (Danger Grave et Immédiat) entraîne la coupure obligatoire de l'arrivée de gaz par le diagnostiqueur, en présence du propriétaire. L'installation ne peut être remise en service qu'après intervention d'un plombier-chauffagiste qualifié et nouvelle vérification.

Conséquences d'une installation non conforme

Contrairement à une idée reçue, un diagnostic gaz ou électricité non conforme n'empêche pas la vente ni la location. Le document est informatif : il permet à l'acquéreur ou au locataire de connaître l'état de l'installation et d'en tenir compte dans la négociation.

En revanche, en cas de sinistre (incendie, électrocution, intoxication au CO), la responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée s'il est démontré que l'anomalie était signalée dans le rapport et qu'aucune action n'a été entreprise. La jurisprudence est nourrie depuis 2010 sur ce sujet.

Pour un bailleur, la mise aux normes complète d'une installation électrique ancienne représente entre 2 500 et 6 000 € selon la surface (matériel et main-d'œuvre). Pour le gaz, comptez 800 à 2 500 € pour le remplacement des canalisations et raccords visibles. Ces travaux peuvent être éligibles à l'éco-PTZ et à certaines aides locales.

Pour la liste complète des diagnostics applicables à votre bien selon son adresse, son année de construction et votre opération, utilisez le calculateur des diagnostics.