Audit énergétique réglementaire
L'audit énergétique réglementaire est devenu en 2 ans le passage obligé pour vendre une passoire thermique. Coût : 800 à 1 500 €. Voici comment l'aborder.
L'audit énergétique réglementaire est un document distinct du DPE. Là où le DPE estime la performance d'un logement, l'audit propose au moins deux scénarios chiffrés de travaux pour atteindre une classe meilleure. Instauré par la loi Climat et Résilience, il s'est imposé en quelques années comme le passage obligé de la vente d'une passoire thermique. Depuis le 1er janvier 2025, son périmètre s'est étendu aux logements classés E. Le couvercle suivant tombera en 2034 sur les D. Cette page rassemble les règles applicables et les ordres de grandeur de prix observés sur le marché français.
Périmètre 2026 : pour quels logements l'audit est obligatoire
L'audit énergétique réglementaire est obligatoire à la vente d'un logement individuel (monopropriété : maison individuelle ou immeuble entier détenu par un seul propriétaire) classé E, F ou G au DPE en cours de validité (service-public.gouv.fr, F37110). Les logements en copropriété ne sont pas concernés au niveau du lot : l'audit s'applique alors à l'échelle de l'immeuble entier, sous la responsabilité du syndic.
Calendrier d'application étalé : F et G depuis le 1er avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025, D prévu au 1er janvier 2034 (loi Climat et Résilience du 22 août 2021). À chaque palier, le marché de la rénovation se réorganise et les délais d'obtention d'audit se tendent.
L'audit doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié ou un bureau d'études thermiques RGE Audit. Il est remis à l'acquéreur dès la première visite du bien et figure obligatoirement dans le dossier de vente présenté au notaire. Sa validité est de 5 ans (legifrance.gouv.fr).
Contenu détaillé d'un audit énergétique réglementaire
Le rapport d'audit suit un cadre normalisé fixé par l'arrêté du 4 mai 2022. Il contient huit blocs obligatoires :
- État des lieux du bâti : enveloppe, vitrages, ponts thermiques, ventilation, systèmes de chauffage et d'eau chaude.
- Performance actuelle : classe DPE, consommations conventionnelles, émissions de CO2.
- Scénario de travaux n°1 : performance intermédiaire, atteinte d'au moins la classe E (si bien classé F ou G).
- Scénario de travaux n°2 : performance complète, atteinte d'au moins la classe B ou C.
- Estimation chiffrée de chaque scénario : coût total, postes détaillés, gain énergétique attendu.
- Estimation des aides mobilisables : MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ, aides locales.
- Hiérarchisation des travaux : ordre logique de réalisation.
- Recommandations pour le maître d'ouvrage : choix d'artisans RGE, points de vigilance.
L'audit ne se substitue pas au DPE : les deux documents doivent être fournis à la vente d'un logement E, F ou G.
Combien coûte un audit en 2026 ?
Le prix d'un audit énergétique réglementaire varie selon la surface, la complexité du bâti et la région. Fourchettes observées sur le marché français début 2026 :
| Type de bien | Surface | Prix observé |
|---|---|---|
| Appartement T2-T3 | 30 à 70 m² | 500 à 800 € |
| Appartement T4 et plus | 70 à 120 m² | 700 à 1 000 € |
| Maison individuelle | 80 à 150 m² | 800 à 1 200 € |
| Grande maison ou bâti ancien complexe | plus de 150 m² | 1 200 à 1 800 € |
L'audit est éligible à MaPrimeRénov' depuis le 1er septembre 2022, à hauteur de 300 à 500 € selon les revenus du foyer (anah.fr). Cette aide est versée même si le propriétaire ne réalise pas les travaux derrière, à condition que l'audit ait été réalisé par un professionnel RGE Audit.
Que faire après réception de l'audit
Trois trajectoires sont possibles après remise du document.
Vendre en l'état : l'audit est annexé au dossier de vente. L'acquéreur sait à quoi s'attendre en travaux, ce qui sécurise juridiquement la transaction mais entraîne souvent une décote négociée. Sur le marché 2024 (étude des Notaires de France), la décote moyenne des passoires F et G se situe entre 5 et 15 % du prix de marché d'un bien équivalent classé D.
Engager les travaux avant la vente : la rénovation permet de remonter en classe D ou mieux et de reprendre toute la valeur marchande. C'est l'option à privilégier si le différentiel coût travaux versus décote prévisible est favorable, et si la trésorerie le permet. Le parcours MaPrimeRénov' Accompagné couvre jusqu'à 90 % du coût pour les profils modestes (anah.fr).
Garder le bien en location en attendant l'échéance : pour les F, la location reste autorisée jusqu'au 1er janvier 2028. Pour les E, jusqu'au 1er janvier 2034. À utiliser comme délai pour planifier la rénovation sans urgence.
Pour estimer en quelques minutes si votre logement entre dans le périmètre de l'audit obligatoire, consultez notre calculateur des diagnostics ou notre simulateur si vous avez un doute sur la classe DPE après la réforme 2026.
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