Audit énergétique réglementaire

Périmètre 2026 : pour quels logements l'audit est obligatoire

L'audit énergétique réglementaire est obligatoire à la vente d'un bâtiment en monopropriété (maison individuelle, ou immeuble de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire) classé E, F ou G au DPE en cours de validité (service-public.gouv.fr, fiche F37110, vérifiée le 14 septembre 2026). Un appartement vendu dans un immeuble en copropriété n'est pas concerné, quelle que soit sa classe : seul le DPE est exigé pour le lot.

Calendrier d'application : F et G depuis le 1er avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025, D à partir du 1er janvier 2034 (loi Climat et Résilience du 22 août 2021). Dans les départements et régions d'outre-mer, l'obligation vise les F et G, et s'étendra aux E au 1er janvier 2028. L'audit n'est jamais exigé pour une mise en location, même pour une passoire thermique.

Le document est présenté à l'acquéreur dès la première visite du bien, puis annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l'acte authentique. Il est valable 5 ans (service-public.gouv.fr), deux fois moins longtemps que le DPE.

Audit énergétique et DPE : quelle différence ?

Les deux documents sont cumulatifs : l'audit ne remplace jamais le DPE, et un DPE ne dispense pas de l'audit. Le DPE photographie la performance du logement en une étiquette de A à G ; l'audit trace un parcours de travaux chiffré pour l'améliorer.

Côté prix, l'étude Kiwidiag d'avril 2026 relève 188 € en moyenne pour le DPE d'un T3 et 245 € pour celui d'une maison (détail du prix du DPE). L'audit s'appuie sur le dernier DPE, mais le professionnel doit vérifier sur place que ses données correspondent au bâtiment réel et les corriger si besoin (service-public.gouv.fr).

Qui peut le faire : un professionnel répondant aux qualifications fixées par la réglementation, notamment un auditeur reconnu garant de l'environnement (RGE), un architecte inscrit à l'ordre et formé, ou un diagnostiqueur certifié pour l'audit. Un diagnostiqueur certifié pour le seul DPE ne peut pas le produire, et le professionnel choisi ne peut pas sous-traiter l'audit (service-public.gouv.fr).

Ce que contient un audit énergétique réglementaire

Le contenu est fixé par l'arrêté du 4 mai 2022, modifié en 2024. Le professionnel effectue au moins une visite du bâtiment, en votre présence ou celle d'une personne mandatée ; prévoyez le récapitulatif du DPE, les factures des travaux déjà réalisés et, si vous les avez, les diagnostics gaz et électricité. Le rapport comprend :

1. L'état initial : performance avant travaux selon la méthode du DPE, schéma de répartition des déperditions thermiques, dispositifs de pilotage existants.
2. Une première proposition par étapes : la première étape doit faire gagner au moins deux classes et traiter deux postes d'isolation ; l'étape finale doit atteindre au moins la classe B.
3. Une seconde proposition en une seule étape, visant la même rénovation performante.
4. Pour chaque étape : consommations et émissions après travaux, nouvelle classe, économies d'énergie estimées et fourchette d'économie sur la facture.
5. Le coût des travaux et les principales aides mobilisables, ainsi que les conditions d'aération ou de ventilation après travaux.

Les deux propositions étudient six postes : murs, planchers bas, toiture, menuiseries, ventilation, production de chauffage et d'eau chaude. Si des contraintes techniques, architecturales, patrimoniales ou un coût disproportionné (travaux supérieurs à 50 % de la valeur du bien) empêchent d'atteindre la classe B, un parcours aménagé vise au minimum la classe C, D ou E pour un bâtiment classé respectivement E, F ou G. Le rapport de synthèse doit être remis dans un délai d'un mois après la visite, en version papier et informatique (service-public.gouv.fr).

Combien coûte un audit en 2026, notamment pour un bien classé E ?

Le tarif n'est pas réglementé : chaque professionnel fixe son prix (service-public.gouv.fr). Les chiffres publiés et datés dont nous disposons :

Le prix dépend de la surface, de la complexité du bâti (matériaux inconnus, rénovations partielles, plans introuvables) et de la zone géographique. Demandez deux ou trois devis en vérifiant qu'ils incluent la visite, le rapport complet avec les deux propositions de travaux et l'estimation des aides. Le coût est à la charge du vendeur ; anticipez le délai de remise du rapport avant la mise en vente.

Le coût de l'audit peut être pris en charge par MaPrimeRénov' sous conditions (service-public.gouv.fr). Selon Hellio (29 décembre 2025), l'aide va de 300 à 500 € selon les revenus, exige un auditeur RGE et n'est accordée qu'avec au moins un geste de travaux aidé en même temps. Le détail et les montants à jour sont sur renov-malin.fr.

Classe E chauffée à l'électricité : vérifier la classe avant de commander l'audit

Le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est de 1,9 depuis le 1er janvier 2026 (contre 2,3 auparavant) et passera à 1,7 à partir du 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Pour un logement chauffé à l'électricité proche de la limite entre E et D, la consommation calculée baisse sans aucun travaux : le bien peut sortir de la classe E, donc du champ de l'audit obligatoire. Un bien chauffé au gaz, au fioul ou au bois n'est pas concerné par ce changement.

Avant de payer 900 € ou plus d'audit, estimez votre nouvelle classe avec le simulateur DPE 2026, puis confirmez avec votre diagnostiqueur. L'obligation s'apprécie sur la classe du DPE en cours de validité au moment de la vente.

Que faire après réception de l'audit

L'audit est un document d'information : ni le vendeur ni l'acquéreur ne sont tenus de réaliser les travaux proposés. Trois trajectoires sont possibles.

Vendre en l'état : l'audit est annexé au dossier de vente. L'acquéreur sait à quoi s'attendre en travaux, ce qui sécurise la transaction mais pèse souvent sur la négociation. Sur le marché 2024 (étude des Notaires de France), la décote moyenne des passoires F et G se situe entre 5 et 15 % du prix d'un bien équivalent classé D. Voir aussi vendre une maison classée G.

Engager les travaux avant la vente : la rénovation permet de remonter de classe et de reprendre de la valeur. C'est l'option à étudier si le coût des travaux, aides déduites, reste inférieur à la décote prévisible. Les aides (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) sont détaillées sur renov-malin.fr.

Garder le bien en location en attendant l'échéance : les logements G ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; pour les F, la location reste possible jusqu'au 1er janvier 2028, pour les E jusqu'au 1er janvier 2034. Le calendrier complet est dans notre calendrier des interdictions de location.

Pour vérifier en quelques minutes si votre logement entre dans le périmètre de l'audit obligatoire, consultez notre calculateur des diagnostics, ou notre simulateur DPE 2026 si vous avez un doute sur la classe après la réforme du coefficient électricité.