Vendre une maison classée G, F, E, D ou C : DPE, audit, prix

Qu’est-ce qui a changé pour les G avec le nouveau calcul du DPE ?

Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé pour calculer le DPE est passé de 2,3 à 1,9 (ecologie.gouv.fr). Un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août, l’abaisse encore à 1,7 au 1er janvier 2027 (Légifrance, service-public.gouv.fr). Pour un logement chauffé à l’électricité, la consommation primaire affichée sur l’étiquette baisse mécaniquement, sans que rien n’ait été touché dans le bâti. C’est l’événement réglementaire de la période pour les vendeurs d’une passoire thermique.

Vendre une maison classée G en 2026 reste légal, l’interdiction du 1er janvier 2025 ne concerne que la location. Mais l’opération s’inscrit dans un cadre où deux documents sont obligatoires pour une maison (DPE et audit énergétique), où la moins-value mesurée par les notaires est la plus forte de toutes les classes, et où l’interdiction de louer les F en 2028 approche.

Cet article détaille ce que la réforme change concrètement, ce que chaque classe impose à la vente, de G à C, et comment trancher entre vendre maintenant et rénover d’abord.

Le coefficient de l’électricité : qui en bénéficie ?

Le coefficient sert à convertir l’énergie consommée (le compteur) en énergie primaire (l’étiquette). Plus il est haut, plus la classe se dégrade. En passant de 2,3 à 1,9, la part électrique de la consommation primaire calculée baisse d’environ 17 % ; le passage à 1,7 en 2027 la réduit encore d’environ 10 %.

Les seuils de classes, eux, n’ont pas bougé (barème détaillé dans les seuils du DPE de A à G) :

Exemple de calcul, à titre d’hypothèse : un logement dont toute la consommation est électrique, classé G à 460 kWh ep/m²/an avec l’ancien coefficient, descend autour de 380 avec 1,9, soit la classe F, puis autour de 340 avec 1,7, toujours en F. Aucun travaux, seulement un nouveau calcul. L’étiquette dépend aussi des émissions de gaz à effet de serre et du profil réel du logement : le gain n’est jamais automatique.

Attention : seule la part électrique est concernée. Les logements chauffés au gaz, au fioul ou au bois gardent, pour l’essentiel, leur classe. Selon service-public.gouv.fr, aucun logement ne voit son étiquette se dégrader du fait du changement de 2027.

Mettre à jour son DPE : attestation ou nouveau diagnostic ?

Votre DPE reste valide 10 ans à compter de sa date d’édition, et il n’y a aucune obligation de le refaire (service-public.gouv.fr). Les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables : un DPE en cours de validité date donc forcément d’après cette date.

Pour un DPE réalisé entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, le ministère prévoit une attestation officielle de nouvelle étiquette, à télécharger gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe en saisissant le numéro du DPE, sans nouvelle visite. Cette attestation remplace l’étiquette, garde la même durée de validité que le DPE et peut être utilisée pour une vente ou une mise en location (ecologie.gouv.fr). Pour l’effet du coefficient 1,7 sur votre étiquette en 2027, consultez la même plateforme après le 1er janvier 2027.

Un nouveau DPE, à 100 à 250 € (188 € en moyenne pour un T3 et 245 € pour une maison selon l’étude Kiwidiag d’avril 2026), reste utile si vous avez réalisé des travaux depuis le dernier diagnostic ou si votre DPE arrive à expiration. Le détail des tarifs figure dans le prix d’un DPE en 2026.

• Si le bien passe de G à F, vous échappez à l’étiquette G qui écarte une partie des acheteurs.
• Une maison F reste soumise à l’audit énergétique obligatoire, comme une G.
• La moins-value moyenne mesurée par les notaires est plus faible en F qu’en G (voir plus bas).

Exemple type (cas fictif à titre d’illustration) : une maison de 1972 classée G avec un DPE de 2022, chauffage tout électrique. En téléchargeant l’attestation de nouvelle étiquette, le propriétaire peut afficher une classe F sans toucher à un radiateur, si le nouveau calcul le permet.

L’audit énergétique est-il obligatoire pour vendre un G ?

Oui pour une maison. Toute vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire, classé F ou G, impose un audit énergétique depuis le 1er avril 2023. L’obligation s’est étendue aux classes E le 1er janvier 2025 et concernera les D au 1er janvier 2034 (service-public.gouv.fr). L’audit est remis au candidat acquéreur dès la première visite, puis annexé à la promesse et à l’acte de vente.

L’audit ne remplace pas le DPE : il le complète. Là où le DPE photographie la performance actuelle, l’audit décrit le chemin de rénovation possible. C’est précisément ce que l’acheteur va lire pour calibrer sa négociation. La différence entre les deux documents est détaillée sur notre page audit énergétique.

Qui est concerné : maison individuelle ou copropriété

Concrètement :

• Maison individuelle G en vente : audit obligatoire
• Immeuble de plusieurs logements détenu par un seul propriétaire, classé G : audit obligatoire
• Appartement G en copropriété : audit non requis, le DPE suffit
• Maison divisée en lots de copropriété : audit non requis, faute de monopropriété

Contenu obligatoire de l’audit

L’audit doit comporter (service-public.gouv.fr) :

1. Un état des lieux de la performance énergétique avant travaux, avec la répartition des déperditions thermiques.
2. Au moins deux propositions de travaux : un parcours par étapes, dont la première étape fait gagner au moins deux classes, et un parcours en une seule étape, tous deux visant au minimum la classe B.
3. Le coût des travaux et les aides mobilisables.
4. Les conditions d’aération ou de ventilation après travaux.

Cette structure a une vertu pour le vendeur : le rapport devient un argumentaire. L’acheteur ne lit plus seulement « bien à problèmes », il lit « bien rénovable, voici le coût et les aides ». C’est aussi la base du calcul « vendre ou rénover » présenté plus bas.

Coût, délai et professionnel qualifié

Comptez 800 à 1 500 € selon la complexité du bien et la zone géographique ; le tarif n’est pas réglementé (service-public.gouv.fr). Validité : 5 ans. Délai entre la prise de rendez-vous et le rapport final : 2 à 4 semaines en moyenne.

L’audit doit être réalisé par un professionnel qualifié : entreprise ou bureau d’études reconnu garant de l’environnement (RGE), architecte ayant suivi la formation requise, ou diagnostiqueur disposant de la certification adaptée. Le professionnel ne peut pas sous-traiter l’audit. L’annuaire officiel se trouve sur france-renov.gouv.fr. Pour obtenir des devis comparatifs, notre formulaire vous met en relation avec un auditeur certifié de notre réseau.

Décote de prix : combien perd-on sur une passoire G ?

L’étude « valeur verte » des Notaires de France (décembre 2025, transactions 2024) compare des biens similaires qui ne diffèrent que par leur étiquette. Par rapport à un bien classé D, une maison G s’est vendue en moyenne 25 % moins cher en 2024, contre 17 % en 2021. Pour un appartement G, l’écart moyen est de 12 %.

Variables qui aggravent ou atténuent la décote

• La région et la tension du marché. Selon les régions, la moins-value d’un logement G va de 14 à 32 %. Elle est parmi les plus faibles en Île-de-France pour les appartements : 10 % à Paris, 14 % en Petite Couronne, 17 % en Grande Couronne (Notaires de France, 2024).
• Le type de bien. Les maisons subissent une moins-value environ deux fois plus forte que les appartements.
• L’écart entre étiquette actuelle et potentiel après travaux. Une maison dont l’audit montre un saut de plusieurs classes pour un budget raisonnable se négocie mieux qu’une maison dont le scénario performant est très coûteux.
• Le profil de l’acheteur. L’investisseur locatif est de fait exclu (location G interdite depuis janvier 2025) ; l’acheteur qui occupera le bien raisonne en coût global.

Les moyennes nationales ne remplacent pas les prix de votre secteur : la méthode pour estimer la décote applicable à votre bien est détaillée dans la décote d’une passoire thermique selon le marché local.

Comment présenter le bien pour limiter la perte

L’erreur classique : afficher l’étiquette G sans contexte et laisser l’acheteur imaginer le pire. Ce qui aide :

• Fournir l’audit dès la première visite, avec ses scénarios chiffrés.
• Rappeler que des aides existent pour l’acheteur, sans les chiffrer à sa place.
• Si le bien est électrique et que l’attestation de nouvelle étiquette améliore la classe, afficher la nouvelle classe sur l’annonce.
• Documenter les travaux déjà faits (toiture, fenêtres, chaudière), avec factures : chaque ligne réduit le scénario à venir.

L’annonce doit de toute façon mentionner les classes énergie et climat, le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie et, pour un logement F ou G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » (service-public.gouv.fr).

Que change chaque classe DPE à la vente, de G à C ?

Aucune classe n’interdit la vente. Ce qui varie : l’audit énergétique, le calendrier de location qui pèse sur les acheteurs investisseurs, et le prix.

Sources : service-public.gouv.fr pour les obligations ; Notaires de France, « La valeur verte des logements en France », transactions 2024, pour les écarts de prix, mesurés toutes choses égales par ailleurs. Le calendrier complet est dans les interdictions de location 2025, 2028 et 2034.

Vendre un bien classé F

Obligations. DPE valide, audit énergétique pour une maison ou un immeuble en monopropriété, mention « logement à consommation énergétique excessive » dans l’annonce. Les loyers des logements F et G sont gelés depuis le 24 août 2022 (ecologie.gouv.fr), et la location d’un F sera interdite pour tout nouveau bail au 1er janvier 2028.

Effet sur le prix. Maison F : 18 % moins chère qu’une maison D en 2024, contre 10 % en 2021. Appartement F : 8 %. Selon les régions, la moins-value d’un F va de 8 à 23 % (Notaires de France).

Arguments de vente. Vérifier d’abord l’effet du coefficient si le chauffage est électrique : un F peut passer en E. Ensuite, cibler les acheteurs occupants plutôt que les investisseurs, qui intègrent l’échéance 2028, et s’appuyer sur l’audit pour chiffrer la sortie de la classe F. Les options d’un bailleur qui hésite entre garder et vendre sont détaillées dans louer un logement classé F après 2028.

Vendre un bien classé E

Obligations. Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique est exigé pour la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé E (service-public.gouv.fr). Un appartement en copropriété classé E n’est pas concerné. La location d’un E sera interdite pour tout nouveau bail au 1er janvier 2034.

Effet sur le prix. Maison E : 9 % moins chère qu’une maison D ; appartement E : 4 %. Les notaires notent que la moins-value de la classe E est pratiquement symétrique de la plus-value de la classe C.

Arguments de vente. Le coût de l’audit pèse davantage sur un petit budget : sur un bien à 100 000 €, 800 à 1 500 € représentent 0,8 à 1,5 % du prix. Un E électrique proche du seuil de 250 kWh ep/m²/an peut basculer en D avec le nouveau coefficient, ce qui supprime l’obligation d’audit jusqu’en 2034. Les tarifs propres à cette classe sont sur notre page audit énergétique.

Vendre un bien classé D

Obligations. Le DPE seul. L’audit ne deviendra obligatoire pour les maisons et immeubles en monopropriété classés D qu’au 1er janvier 2034 (service-public.gouv.fr). Aucune interdiction de location n’est prévue pour la classe D par la loi Climat et Résilience.

Effet sur le prix. La classe D sert de référence à l’étude des notaires. L’écart avec la classe C est la plus-value de cette dernière : 7 % en moyenne pour une maison, 6 % pour un appartement (transactions 2024). Face à la classe E, une maison D garde un avantage moyen de 9 %, un appartement de 4 %.

Arguments de vente. Un investisseur qui achète en 2026 calcule sa rentabilité sur dix à quinze ans : l’audit exigé en 2034 et le resserrement progressif du calendrier pour les classes E, F et G entrent dans son raisonnement, même sans obligation immédiate pour la classe D. Pour limiter la négociation, constituer un dossier énergétique proactif :

1. Le DPE à jour, ou l’attestation de nouvelle étiquette si le chauffage est électrique : un D proche du seuil de 180 kWh ep/m²/an peut passer en C.
2. Les factures d’énergie des dernières années, pour confronter le DPE théorique à la consommation réelle.
3. Les justificatifs de travaux déjà réalisés : isolation, fenêtres, système de chauffage, avec factures.
4. Une estimation chiffrée des travaux restants, par un artisan RGE ou un audit volontaire.
5. En copropriété : le carnet d’entretien et les procès-verbaux d’assemblée générale mentionnant les travaux votés ou envisagés.

Vendre un bien classé C

Obligations. DPE seul, sans audit, sans interdiction de location à l’horizon des textes actuels. Comme pour toute classe, l’annonce affiche les classes énergie et climat et l’estimation des dépenses annuelles d’énergie.

Effet sur le prix. Par rapport à la classe D, une maison C s’est vendue en moyenne 7 % plus cher en 2024 et un appartement C 6 % plus cher, une plus-value qui a doublé pour les appartements depuis 2021 (3 % à l’époque). Selon les régions, elle va de 4 à 11 % (Notaires de France).

Arguments de vente. Dans l’ancien, une classe C résulte le plus souvent de travaux de rénovation énergétique : isolation, menuiseries, changement de chauffage. Le dire dans l’annonce, avec les dates (« isolation des combles réalisée en 2020 »), et réunir les factures dans le dossier remis au notaire. Cette documentation sécurise aussi la vente : un écart important entre l’étiquette affichée et la réalité thermique du bien peut nourrir une contestation de l’acheteur.

Vaut-il mieux vendre maintenant ou rénover puis vendre ?

Tout dépend de trois variables : l’énergie de chauffage, la tension du marché local et vos aides réelles. Avant tout calcul, si le logement est électrique, vérifiez l’effet du nouveau coefficient, qui ne coûte rien : il peut faire gagner une classe sans travaux.

La méthode de calcul

Rénover avant de vendre est rentable si :

prix de vente après travaux, moins prix de vente en l’état, est supérieur au reste à charge des travaux, plus le coût de portage, plus les frais annexes.

• Prix en l’état et après travaux : partir du prix d’un bien comparable dans votre secteur, puis appliquer l’écart de classe constaté localement. Les moyennes nationales des notaires (tableau ci-dessus) donnent un ordre de grandeur, pas un prix.
• Reste à charge : coût des travaux chiffré par l’audit, moins les aides auxquelles vous avez réellement droit. MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie et l’éco-prêt à taux zéro dépendent des revenus et du projet ; MaPrimeRénov’ peut aussi imposer des conditions d’occupation après travaux, à vérifier avant de lancer le chantier. Le détail est sur renov-malin.fr.
• Coût de portage : taxe foncière, charges, assurance, intérêts d’emprunt pendant toute la durée du projet.

Combien de temps prend une rénovation avant la vente ?

Ordres de grandeur pour une rénovation globale :

Exemple chiffré, présenté comme hypothèse

Toutes les valeurs ci-dessous sont des hypothèses de calcul, pas un cas réel. Maison de 100 m² classée G, chauffage au gaz. Prix d’une maison comparable classée D dans le secteur : 200 000 €.

Vendre en l’état

• Prix estimé en G avec la moyenne nationale des notaires (25 % sous la classe D) : 150 000 €
• Audit énergétique : 1 000 €
• Net vendeur : 149 000 €, délai de quelques mois

Rénover jusqu’en classe C, puis vendre

• Prix estimé en C (7 % au-dessus de la classe D) : 214 000 €
• Travaux chiffrés par l’audit : 55 000 €, aides obtenues : 15 000 €, soit 40 000 € de reste à charge
• Portage pendant 18 mois : 3 000 €
• Audit et nouveau DPE : 1 200 €
• Net vendeur : 169 800 €, après 12 à 24 mois

Avec ces hypothèses, rénover rapporte environ 20 000 € de plus. Mais le résultat bascule vite : avec 80 000 € de travaux sans aide, le net tombe à 129 800 €, soit moins que la vente en l’état. Dans cet exemple, le point d’équilibre se situe vers 60 000 € de reste à charge. Et si votre région affiche une moins-value G plus faible que la moyenne, l’intérêt de rénover diminue d’autant.

Les variables qui font basculer le calcul

1. L’énergie de chauffage : électrique, vérifier d’abord la nouvelle étiquette.
2. La tension du marché local : là où la moins-value est faible, rénover rapporte moins.
3. Les aides réelles : elles changent fortement le reste à charge.
4. L’horizon de vente : moins de 12 mois, la rénovation globale est difficilement tenable.
5. Le coût de portage : une résidence secondaire vide coûte pendant tout le chantier.

Quelles sont vos options concrètes face à un bien classé G ?

Quatre : vérifier l’effet du nouveau coefficient si le chauffage est électrique, engager des travaux avant la vente, vendre en l’état avec l’audit, ou renoncer à la location, désormais fermée.

Option 1 : vérifier la nouvelle étiquette (chauffage électrique)

C’est l’option la plus rapide : l’attestation de nouvelle étiquette se télécharge sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe, et un nouveau DPE coûte 100 à 250 € si vous avez fait des travaux. Si le calcul fait basculer le bien en F, vous mettez en vente un bien moins pénalisé, sans travaux. Limite : une maison F reste soumise à l’audit obligatoire.

Option 2 : réaliser des travaux avant la vente

À partir de l’audit, cibler le parcours qui fait sortir de la classe G, et faire le calcul de la section précédente avec vos devis et vos aides réelles. Les aides (MaPrimeRénov’, CEE, éco-prêt à taux zéro) dépendent de vos revenus et de votre projet : leur détail est sur renov-malin.fr, et un conseiller France Rénov’ peut vérifier votre éligibilité avant le chantier.

Option 3 : vendre en l’état avec audit et transparence

C’est l’option la plus fréquente. Vous fournissez DPE et audit, vous acceptez une moins-value proche de celle de votre marché, et l’acheteur réalise ses propres travaux avec ses propres aides : elles ne se transmettent pas, c’est l’acquéreur qui en bénéficiera. Avantage : pas d’avance de trésorerie, pas de risque de chantier.

Option 4 : louer temporairement : bloquée

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G situé en métropole ne peut plus être proposé à la location (service-public.gouv.fr). Vous ne pouvez donc plus relouer entre deux projets de vente. Un locataire déjà en place n’est pas expulsé, mais après son départ le logement ne peut pas être reloué tant que sa classe n’a pas évolué.

Pourquoi ne pas attendre 2028 pour vendre ?

Parce que l’interdiction de louer les logements classés F au 1er janvier 2028 peut pousser de nombreux bailleurs à vendre en même temps, et que la moins-value des passoires progresse déjà.

Interdiction de location des F en 2028 : l’effet sur le marché vendeur

Le 1er janvier 2028, les logements classés F sortent à leur tour du marché locatif pour les nouveaux baux (loi Climat et Résilience). Les bailleurs qui ne veulent pas ou ne peuvent pas financer une rénovation lourde risquent de mettre leur bien en vente sur la même période. Si l’offre de passoires augmente sans que la demande suive, la pression sur les prix s’accentue, surtout dans les zones peu tendues.

La tendance est déjà visible : entre 2021 et 2024, la moins-value des maisons classées F par rapport aux maisons D est passée de 10 à 18 %, et celle des maisons G de 17 à 25 % (Notaires de France).

Pourquoi 2026 et 2027 restent une fenêtre raisonnable

• L’offre de passoires en vente ne subit pas encore l’afflux attendu des F avant 2028.
• Les acheteurs occupants restent présents pour les biens à rénover, avec des aides à la clé.
• Le coefficient 1,9, puis 1,7 au 1er janvier 2027, peut améliorer l’étiquette d’un bien électrique : c’est le moment de vérifier la vôtre.

Attendre 2028 sans avoir engagé de travaux expose à une concurrence accrue et à un délai de vente plus long.

Que préparer avant de signer le mandat de vente ?

Un DPE valide ou son attestation de nouvelle étiquette, l’audit énergétique si le bien est une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, le dossier de diagnostics techniques complet, et les justificatifs de travaux antérieurs.

Documents obligatoires à préparer

• DPE valide : moins de 10 ans à la date de la promesse ou de l’acte (service-public.gouv.fr). Si chauffage électrique : vérifier l’attestation de nouvelle étiquette.
• Audit énergétique pour une maison ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G (validité 5 ans).
• Dossier de diagnostics techniques complet selon la localisation et les caractéristiques du bien : amiante (permis de construire avant le 1er juillet 1997), plomb (logement construit avant 1949), termites (zones délimitées par arrêté préfectoral), gaz et électricité (installations de plus de 15 ans), état des risques, loi Carrez en copropriété.
• Justificatifs de travaux antérieurs : factures d’isolation, de fenêtres, de chaudière. Précieux pour l’audit et pour rassurer l’acheteur.

Pour vérifier la liste exacte selon votre situation, le calculateur de diagnostics obligatoires filtre en deux minutes selon le type de bien, la zone et l’année de construction.

Points à vérifier avec votre notaire

• Le notaire vérifie que le DPE est en cours de validité à la date de la promesse ou de l’acte.
• L’audit doit être remis à l’acquéreur dès la première visite, puis annexé au compromis et à l’acte authentique.
• Vérifier que l’auditeur dispose bien de la qualification requise : un audit non conforme fragilise la vente.
• Si un locataire est en place, anticiper l’effet sur la valorisation : une vente occupée ne se négocie pas comme une vente libre.

Pour aller plus loin sur la composition complète du dossier, consultez le dossier vente complet qui détaille pièce par pièce les obligations 2026.

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Votre bien est classé G, F ou E et vous préparez une vente ? Le simulateur DPE 2026 vous donne en deux minutes un ordre de grandeur de l’effet du nouveau coefficient sur votre logement, et le calculateur de diagnostics obligatoires liste les documents requis selon votre situation précise.