Ce qui a changé au 1er janvier 2026 pour les G
Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé pour calculer le DPE est passé de 2,3 à 1,9 (ecologie.gouv.fr). Pour un logement chauffé à l’électricité, la consommation primaire affichée sur l’étiquette baisse mécaniquement de 17,4 %, sans que rien n’ait été touché dans le bâti. C’est l’événement réglementaire de l’année pour les vendeurs d’une passoire thermique.
Vendre une maison classée G en 2026 reste parfaitement légal — l’interdiction du 1er janvier 2025 ne concerne que la location, pas la vente. Mais l’opération s’inscrit désormais dans un cadre où deux documents sont obligatoires (DPE + audit énergétique), où la décote de marché tourne entre 5 et 15 %, et où une fenêtre de tir reste ouverte avant l’interdiction de louer les F en 2028.
Cet article détaille ce que la réforme change concrètement, ce que vous devez préparer pour le notaire, et les quatre options réelles devant vous.
Le nouveau coefficient électricité 1,9 : qui en bénéficie ?
Le coefficient sert à convertir l’énergie consommée (le compteur) en énergie primaire (l’étiquette). Plus il est haut, plus la classe se dégrade. En passant de 2,3 à 1,9, les logements électriques voient leur consommation primaire calculée diminuer d’environ 17 % (ecologie.gouv.fr).
Les seuils de classes, eux, n’ont pas bougé :
| Classe | Consommation primaire (kWh ep/m²/an) |
|---|---|
| E | 251 – 330 |
| F | 331 – 420 |
| G | 421 et plus |
Conséquence directe : un logement chauffé à l’électricité tout juste classé G dans l’ancien calcul (par exemple à 460 kWh ep/m²/an) bascule mécaniquement en F (autour de 380 kWh ep/m²/an) avec le coefficient 1,9. Aucun travaux, juste un nouveau diagnostic (ecologie.gouv.fr).
Attention : cette bascule ne concerne que l’électricité. Les logements au gaz, au fioul ou au bois conservent leur classe. Pour eux, la réforme 2026 est sans effet.
Refaire son DPE : coût, délai, intérêt stratégique
Votre DPE actuel reste valide 10 ans à compter de sa date d’édition. Il n’y a aucune obligation de le refaire (ecologie.gouv.fr). Mais s’il a été établi avant le 1er janvier 2026 et que votre logement est chauffé à l’électricité, il s’appuie sur l’ancien coefficient et affiche une classe pénalisante par rapport à la réalité réglementaire actuelle.
Refaire un DPE coûte 100 à 250 € et prend 2 à 5 jours après la visite (ecologie.gouv.fr). C’est, et de loin, l’arbitrage le plus rentable possible avant de mettre en vente :
- Si le bien passe de G à F, vous échappez à la mauvaise étiquette « G » qui fait fuir les acheteurs.
- Vous restez tout de même soumis à l’audit énergétique obligatoire (qui couvre F et G).
- Mais la décote ressentie chute, parce que la perception acheteur d’un F est nettement moins lourde que celle d’un G.
Marc, propriétaire d’un T4 de 1972 à Brive classé G avec un DPE de 2021, illustre le cas-type : son chauffage est 100 % électrique, son DPE expire en 2031. En faisant refaire le diagnostic en 2026, il bascule en F sans toucher à un radiateur — et raccourcit la file de visiteurs qui filtraient déjà sur « pas de G ».
L’audit énergétique : obligation depuis 2023 pour les G
Depuis le 1er avril 2023, toute vente d’une maison individuelle en monopropriété classée F ou G impose la fourniture d’un audit énergétique au candidat acquéreur dès la première visite (service-public.gouv.fr). Cette obligation s’est étendue aux classes E le 1er janvier 2025, et concernera les D au 1er janvier 2034.
L’audit ne remplace pas le DPE : il le complète. Là où le DPE photographie la performance actuelle, l’audit décrit le chemin de rénovation possible. C’est précisément ce que l’acheteur va lire pour calibrer sa négociation.
Qui est concerné : maison individuelle vs copropriété
La distinction est nette : seules les maisons individuelles en monopropriété sont concernées. Un appartement en copropriété classé G échappe à l’obligation, même en 2026 (service-public.gouv.fr). La logique du législateur : les travaux de rénovation lourde en copropriété se décident en assemblée générale, pas individuellement.
Concrètement :
- Maison individuelle G en vente → audit obligatoire
- Appartement G en copropriété en vente → audit non requis (DPE seul suffit)
- Maison divisée en plusieurs lots avec copropriété → audit non requis (la monopropriété fait défaut)
Contenu obligatoire de l’audit
Le décret encadre précisément le contenu. L’auditeur doit livrer (service-public.gouv.fr) :
- Un état des lieux de l’enveloppe, de la ventilation, du chauffage et de l’eau chaude sanitaire.
- Deux scénarios de travaux chiffrés : un parcours « étape par étape » et un parcours « rénovation performante » visant la classe A ou B.
- Une estimation des aides mobilisables : MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ.
- Des indications sur l’accompagnement disponible (notamment via France Rénov’).
Cette structure imposée a une vertu inattendue pour le vendeur : elle transforme votre rapport en argumentaire commercial. L’acheteur lit non pas « bien à problèmes » mais « bien à fort potentiel rénovable, voici les aides chiffrées ».
Coût, délai et auditeur certifié
Côté budget, comptez 800 à 1 500 € selon la complexité du bien et la zone géographique (service-public.gouv.fr). Validité : 5 ans. Délai entre la prise de rendez-vous et le rapport final : 2 à 4 semaines en moyenne.
Seuls deux profils peuvent réaliser cet audit pour une maison individuelle : un diagnostiqueur certifié RGE Audit énergétique, ou un bureau d’études qualifié OPQIBI. L’annuaire officiel se trouve sur rge.gouv.fr et qualibat.com. Pour obtenir des devis comparatifs, des opérateurs nationaux comme Hellio ou Effy peuvent vous mettre en relation avec un auditeur certifié.
Décote de prix : combien perd-on sur une passoire G ?
Les observatoires de marché convergent sur une fourchette : 5 à 15 % de décote pour un bien classé F ou G par rapport à un équivalent classé D ou C (ecologie.gouv.fr). C’est large, parce que la réalité l’est aussi.
Variables qui aggravent ou atténuent la décote
Trois familles de facteurs jouent :
- La tension du marché local. À Paris intra-muros, en première couronne lyonnaise ou sur le bassin annécien, la décote tombe parfois sous 5 % : la rareté du foncier l’emporte sur l’étiquette. Dans les zones rurales détendues du centre de la France, elle peut grimper à 18-20 %.
- L’écart entre étiquette actuelle et potentiel post-travaux. Une maison G en pierre avec combles non isolés, dont l’audit montre un saut possible vers C pour 35 000 €, se négocie mieux qu’une maison G mal conçue thermiquement où le scénario performant dépasse 80 000 €.
- Le profil de l’acheteur. Investisseur locatif (à exclure de fait : la location G est interdite depuis janvier 2025), résidence principale, résidence secondaire : chaque cible négocie différemment.
Comment présenter le bien pour limiter la perte
L’erreur classique : afficher l’étiquette G sans contexte et laisser l’acheteur fantasmer le pire. La méthode qui marche :
- Fournir l’audit dès la première visite, avec les deux scénarios chiffrés.
- Mettre en avant les aides 2026 (MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné, éco-PTZ jusqu’à 50 000 € sur 20 ans).
- Si le bien est électrique et que vous avez refait le DPE à 1,9, mentionner explicitement la nouvelle classe sur l’annonce.
- Documenter ce qui a déjà été fait (toiture refaite en 2018, fenêtres double vitrage en 2020) : chaque ligne de travaux antérieurs réduit le scénario à venir.
Un audit bien présenté ne supprime pas la décote, mais il la divise souvent par deux. L’acheteur paie ce qu’il voit ; il pénalise ce qu’il imagine.
Vos 4 options concrètes face à un bien classé G
Option 1 : refaire le DPE (si chauffage électrique)
Coût : 100 à 250 €. C’est l’option la plus rapide et la plus rentable, valable uniquement si votre logement est chauffé à l’électricité (radiateurs, pompe à chaleur, chauffage par accumulation). Si le nouveau calcul vous fait basculer en F, vous mettez en vente un bien moins stigmatisé, sans avoir investi un centime de travaux. Limite : vous restez dans les classes soumises à audit obligatoire.
Option 2 : réaliser des travaux avant la vente
Logique de fond : transformer une passoire en bien classique pour effacer la décote. À partir de l’audit, cibler le scénario « étape par étape » qui fait sortir de la classe G (souvent isolation des combles + remplacement chaudière + ventilation, autour de 25 000 à 50 000 €).
Les aides disponibles pour un propriétaire occupant : MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné (jusqu’à 90 % du coût pour les ménages très modestes), CEE, éco-PTZ jusqu’à 50 000 €. À noter : si vous vendez peu après les travaux, MaPrimeRénov’ peut imposer un délai d’occupation. Vérifier auprès de France Rénov’ avant de lancer le chantier.
Option 3 : vendre en l’état avec audit et transparence
C’est l’option la plus fréquente. Vous fournissez DPE + audit, vous acceptez la décote dans la fourchette 5-15 %, et vous laissez l’acheteur projeter ses propres travaux avec ses propres aides (les aides ne sont pas transférables : c’est l’acquéreur, en tant qu’occupant futur, qui en bénéficiera). Cette voie a un avantage liquide : pas d’avance de trésorerie, pas de risque chantier.
Option 4 : louer temporairement — bloquée
C’est le piège classique. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location pour tout nouveau bail ou renouvellement (service-public.gouv.fr). Vous ne pouvez donc plus relouer entre deux projets de vente. Si un locataire est en place avec un bail antérieur, il peut rester ; mais à son départ, le logement est juridiquement gelé. Pour les locations meublées de courte durée (< 4 mois/an), la réglementation passoire ne s’applique pas, mais d’autres règles (loi Le Meur 2024 pour les meublés type Airbnb) entrent en jeu.
Pour une mise en relation rapide avec un opérateur d’audit énergétique certifié RGE, des plateformes comme Hellio ou Effy recensent des auditeurs qualifiés sur l’ensemble du territoire.
Ce qui change encore en 2028 : ne pas rater la fenêtre
Interdiction de location des F en 2028 : l’effet sur le marché vendeur
Le 1er janvier 2028, environ 1,2 million de logements classés F basculeront à leur tour hors du marché locatif (legifrance.gouv.fr, loi Climat et Résilience). Ce n’est pas qu’un sujet de bailleurs : cette interdiction injectera une vague d’offre dans le marché de la vente, en particulier des biens détenus par des investisseurs incapables ou peu désireux de financer une rénovation lourde.
Mécaniquement, l’offre de passoires en vente va augmenter. Quand l’offre monte sans que la demande suive, les prix descendent et la décote s’élargit. Les zones les moins tendues seront les plus exposées.
Pourquoi 2026-2027 reste une fenêtre raisonnable
Pour un propriétaire d’un bien classé G aujourd’hui, vendre en 2026 ou 2027 présente trois avantages :
- L’offre de passoires reste celle de 2025, sans le flux 2028 des F.
- Les acheteurs investisseurs ne sont déjà plus là (depuis 2025), mais les acheteurs résidence principale, eux, restent demandeurs avec aides à la clé.
- Le coefficient 1,9 vient d’entrer en vigueur : c’est le moment de capitaliser sur la nouvelle classe si votre bien est électrique.
Attendre 2028 pour vendre, sans avoir entamé de travaux, expose à une décote potentiellement plus lourde et à un délai de vente allongé.
Checklist avant de signer le mandat de vente
Documents obligatoires à préparer
- DPE valide (édité depuis moins de 10 ans). Si chauffage électrique : envisager un nouveau DPE pour bénéficier du coefficient 1,9.
- Audit énergétique obligatoire si maison individuelle classée F ou G en monopropriété (validité 5 ans).
- DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) complet selon localisation et caractéristiques du bien : amiante (permis de construire avant 1997), plomb (logement avant 1949), termites (zones arrêtées par préfecture), gaz et électricité (installations de plus de 15 ans), ERP (état des risques), loi Carrez si copropriété.
- Justificatifs de travaux antérieurs : factures isolation, fenêtres, chaudière. Précieux pour l’audit et pour rassurer l’acheteur.
Pour vérifier la liste exacte selon votre situation, le calculateur de diagnostics obligatoires permet de filtrer en deux minutes selon le type de bien, la zone, l’année de construction.
Points à vérifier avec votre notaire
- Le notaire peut refuser de signer sans DPE valide en cours de validité.
- L’audit doit être remis à l’acquéreur dès la première visite, et annexé au compromis puis à l’acte authentique.
- Vérifier que l’auditeur est bien certifié RGE Audit ou qualifié OPQIBI : un audit non conforme expose à une remise en cause de la vente.
- Si vous bénéficiez encore d’un bail en cours sur le bien, anticiper les conséquences : un locataire en place avec un bail antérieur à 2025 peut être maintenu, mais cela change la valorisation (vente occupée vs vente libre).
Pour aller plus loin sur la composition complète du dossier, consultez le dossier vente complet qui détaille pièce par pièce les obligations 2026.
Votre bien est classé G et vous préparez une vente ? Le simulateur DPE 2026 vous indique en deux minutes l’effet du nouveau coefficient sur votre logement, et le calculateur de diagnostics obligatoires liste les documents requis selon votre situation précise.
