Pourquoi les classes F et G placent le propriétaire au pied du mur
Depuis le 1er janvier 2025, environ 600 000 logements classés G sont sortis du marché locatif français pour tout nouveau bail ou renouvellement (service-public.gouv.fr). Le 1er janvier 2028, ce sera au tour de 1,2 million de logements classés F (legifrance.gouv.fr). Pour les bailleurs concernés, l’horloge tourne : trois ans pour décider entre travaux, vente, bascule en saisonnier, ou statu quo assumé.
Cet article passe en revue les cinq options réelles ouvertes au propriétaire d’un bien F ou G en 2026, avec pour chacune un coût, un délai, un risque, et une indication d’effet. L’approche est volontairement chiffrée : ce qu’il vous faut pour décider, pas pour vous rassurer.
Ce que dit exactement la loi Climat & Résilience (2021)
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 — dite Climat & Résilience — fixe le calendrier d’exclusion progressive des passoires thermiques du parc locatif. Elle s’articule en quatre étapes : G+ (janvier 2023), G (janvier 2025), F (janvier 2028) et E (janvier 2034). Elle s’accompagne, depuis le 24 août 2022, d’un gel pur et simple des loyers F et G : aucune augmentation, aucune indexation, aucun complément de loyer (ecologie.gouv.fr).
Précision juridique souvent mal comprise : l’interdiction frappe les nouveaux baux et les renouvellements, pas les baux en cours. Un locataire installé avant la date butoir peut rester. Mais le jour où il rend les clés, le logement est gelé jusqu’à amélioration de classe.
Combien de logements sont concernés en France
Le parc privé français compte environ 600 000 G et 1,2 million de F (service-public.gouv.fr). Soit près d’un logement loué sur sept potentiellement bloqué d’ici 2028. Cette masse critique explique pourquoi le marché de la rénovation, des audits et des « passoires à vendre » est en pleine recomposition depuis 2023.
Option 1 — Refaire le DPE pour profiter du nouveau coefficient 2026
C’est l’option à explorer en premier, parce qu’elle est la moins chère et la plus rapide. Et parce qu’elle peut, dans certains cas, suffire.
Le changement de coefficient électricité au 1er janvier 2026
Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire utilisé dans le calcul du DPE passe de 2,3 à 1,9 (ecologie.gouv.fr). Conséquence arithmétique directe : pour un logement chauffé à l’électricité, la consommation primaire calculée baisse mécaniquement de 17,4 % ((2,3 − 1,9) / 2,3). Les seuils de classes (A à G en kWh ep/m²/an) sont, eux, inchangés.
Qui peut gagner une ou deux classes sans travaux
L’effet est purement réservé aux logements à chauffage électrique : convecteurs, panneaux rayonnants, pompes à chaleur, ballons électriques. Concrètement :
- Un F électrique proche de la limite basse de la classe peut basculer en E.
- Un G électrique peut basculer en F.
- Aucun changement automatique pour les logements au gaz, fioul ou bois.
Attention : votre DPE actuel ne se met pas à jour tout seul. Sa validité reste de 10 ans, mais le calcul reste figé selon le coefficient en vigueur à sa date d’édition. Pour profiter du 1,9, il faut refaire un DPE après le 1er janvier 2026.
Coût et délai d’un nouveau DPE
Comptez 100 à 250 € selon la zone et le diagnostiqueur, pour une visite d’une journée et un rapport remis sous 2 à 5 jours (ecologie.gouv.fr). C’est, et de loin, l’investissement le plus rentable à tester avant toute autre décision : si votre logement passe de G à F grâce au nouveau calcul, vous gagnez trois ans de marge réglementaire (2025 → 2028).
À retenir : avant de payer un audit à 1 500 € ou de signer un devis de travaux à 30 000 €, dépensez 200 € pour vérifier où le coefficient 2026 vous place réellement.
Option 2 — Réaliser l’audit énergétique et planifier les travaux
L’option « rénover » est la seule qui résout durablement le problème. Encore faut-il en mesurer le ticket d’entrée.
Quand l’audit est obligatoire (vente F, G, E)
L’audit énergétique réglementaire est obligatoire à la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble entier en monopropriété :
- Classés F ou G depuis le 1er avril 2023
- Classés E depuis le 1er janvier 2025
- Classés D à partir du 1er janvier 2034
Il ne concerne pas la vente d’un appartement en copropriété, même classé G : seul le DPE individuel y est requis (service-public.gouv.fr).
Ce que l’audit contient et ce qu’il coûte
Le contenu est fixé par décret. L’auditeur, certifié RGE Audit ou bureau d’études qualifié OPQIBI, doit livrer :
- Un état des lieux complet (enveloppe, ventilation, chauffage, eau chaude sanitaire).
- Deux scénarios de travaux chiffrés : un parcours « étape par étape » et un parcours « rénovation performante » visant A ou B.
- Une estimation des aides mobilisables (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ).
| Critère | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Objet | Photographie de la performance | Plan d’action travaux |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Coût | 100–250 € | 800–1 500 € |
| Obligatoire | Vente + location | Vente F/G/E (monopropriété) |
| Scénarios travaux chiffrés | Non | Oui (2 obligatoires) |
Comptez 2 à 4 semaines entre la commande et le rapport final.
Les aides mobilisables pour financer les travaux
Le MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné, distribué par l’Anah, peut couvrir jusqu’à 90 % du coût des travaux pour les ménages aux revenus très modestes engagés dans une rénovation d’ampleur faisant gagner deux classes minimum (anah.fr). Pour les profils intermédiaires et supérieurs, les taux baissent mais l’éco-PTZ (prêt à taux zéro travaux) et les CEE restent accessibles. Des opérateurs privés comme Hellio ou Effy proposent un accompagnement administratif sur le montage du dossier d’aides — utile pour qui ne veut pas affronter France Rénov’ seul. Voir notre page Audit énergétique pour le détail.
Option 3 — Vendre le bien en l’état (avec décote)
Vendre sans rénover reste possible. Mais pas dans les mêmes conditions qu’avant 2023.
Quelle décote attendre sur le marché en 2026
Les études de marché et observations notariales convergent vers une décote de 5 à 15 % sur un bien F ou G par rapport à un équivalent classé D, selon la localisation et la classe précise. Plus on s’approche d’une échéance d’interdiction, plus la décote s’accentue : un G en 2027 se vend mécaniquement plus mal qu’un G en 2024, parce que l’acheteur sait que sa fenêtre locative se referme.
Obligations documentaires à la vente (DPE + audit)
Pour vendre un F ou un G en monopropriété, vous devez remettre à l’acheteur :
- Le DPE (validité 10 ans).
- L’audit énergétique réglementaire (validité 5 ans, coût 800–1 500 €).
- L’ensemble du dossier de diagnostic technique (amiante, plomb, électricité, gaz, ERP… selon le bien).
Le notaire peut refuser de signer si le DPE est manquant ou périmé. Un récapitulatif complet des pièces à fournir est disponible dans notre dossier vente.
Vendre à un investisseur ou marchand de biens
Un marché spécifique s’est développé : investisseurs spécialisés dans la rénovation, marchands de biens, foncières solidaires. Ces acheteurs intègrent la décote et le coût des travaux dans leur prix d’offre. C’est rapide (compromis sous 2 semaines parfois), c’est moins rémunérateur (décote 15–20 % couramment), mais c’est une porte de sortie nette pour qui ne veut ni rénover ni gérer.
Option 4 — Basculer en location saisonnière courte durée
Solution de contournement légal, mais étroite et de plus en plus encadrée.
Pourquoi la réglementation passoire ne s’applique pas en dessous de 4 mois/an
Le critère de décence énergétique introduit par la loi Climat & Résilience vise les résidences principales louées plus de 4 mois par an (service-public.gouv.fr). Les meublés de tourisme, par construction, échappent à cette obligation. Un G loué 90 nuits par an en saisonnier reste donc juridiquement exploitable.
Les nouvelles contraintes loi Le Meur 2024 (Airbnb)
La loi Le Meur de novembre 2024 a resserré le cadre : enregistrement obligatoire en mairie, plafonds de jours réduits dans les communes en tension, pouvoirs renforcés des conseils municipaux pour fixer des quotas et des zones de meublés touristiques. Avant de basculer, vérifiez la situation de votre commune : à Paris, Bordeaux, Lyon, Annecy, La Rochelle ou en zone littorale, les contraintes sont fortes.
Calcul de rentabilité : loyer nu vs saisonnier
Le saisonnier ne tient économiquement que dans les zones à forte demande touristique : littoral, montagne, grandes métropoles touristiques. Sur un T2 à Brest ou à Limoges, l’arbitrage est rarement favorable une fois pris en compte le ménage, la conciergerie, les périodes creuses et la fiscalité. Sur un studio à Biarritz ou Annecy, c’est une autre histoire. Pour la partie contractuelle (bail meublé courte durée, état des lieux), des outils comme Yousign permettent de signer en ligne et d’archiver proprement les baux.
Option 5 — Conserver et louer jusqu’à l’échéance légale
Option du « ne rien faire » : viable à court terme, risquée à moyen terme.
Ce qui est légalement possible si un locataire est déjà en place
Un bail signé avant la date butoir (1er janvier 2025 pour G, 1er janvier 2028 pour F) se poursuit normalement. Le locataire reste, le loyer rentre — mais il est gelé depuis août 2022. Au départ du locataire, vous ne pouvez ni renouveler ni relouer tant que le bien n’a pas changé de classe.
Risques juridiques : réduction de loyer, logement non décent
Le risque principal n’est pas une amende — il n’y en a pas pour le bailleur à ce jour — mais une action en justice du locataire. Il peut :
- Saisir le juge pour obtenir une réduction de loyer.
- Exiger la réalisation des travaux par voie judiciaire.
- Invoquer le critère de logement non décent (décret 2002-120 modifié) pour engager la responsabilité civile du bailleur.
Plus la classe est mauvaise, plus le risque contentieux augmente. Un G mal isolé avec humidité et chauffage électrique défaillant cumule les motifs d’action.
Calendrier précis des échéances à ne pas rater
| Date | Mesure |
|---|---|
| 24 août 2022 | Gel des loyers F et G |
| 1er janvier 2023 | Interdiction location G+ (> 450 kWh ep/m²/an) |
| 1er avril 2023 | Audit énergétique obligatoire à la vente F/G |
| 1er janvier 2025 | Interdiction location G + audit obligatoire vente E |
| 1er janvier 2026 | Nouveau coefficient électricité DPE (1,9) |
| 1er janvier 2028 | Interdiction location F |
| 1er janvier 2034 | Interdiction location E + audit obligatoire vente D |
Détail complet dans notre page calendrier des interdictions.
Ce qui change en 2026-2028 : le calendrier complet
Tableau récapitulatif des interdictions par classe et par date
Trois calendriers se superposent et il faut les distinguer :
| Calendrier | Action | Effet |
|---|---|---|
| Loi Climat & Résilience | Interdiction location | G en 2025, F en 2028, E en 2034 |
| Audit énergétique vente | Obligation documentaire | F/G depuis 2023, E depuis 2025, D en 2034 |
| Réforme DPE 2026 | Nouveau coefficient électricité | Recalcul potentiel pour logements chauffés élec |
Points de vigilance spécifiques copropriété vs monopropriété
L’audit énergétique réglementaire à la vente ne s’applique qu’en monopropriété (maison individuelle ou immeuble entier appartenant à un seul propriétaire). En copropriété, c’est le DPE collectif qui prend le relais à l’échelle de l’immeuble — un dispositif distinct, encadré par d’autres calendriers. Pour la vente d’un appartement F ou G en copropriété, seul le DPE individuel est exigé. Voir notre page copropriété pour les obligations spécifiques.
Tableau comparatif des 5 options : coût, délai, risque
| Option | Coût | Délai | Effet attendu | Risque résiduel |
|---|---|---|---|---|
| 1. Refaire le DPE (logement élec) | 100–250 € | 1 semaine | Gain de 0 à 2 classes | Nul si chauffage non électrique |
| 2. Audit + travaux | 800–1 500 € (audit) + 15 000 à 60 000 € (travaux) | 6–18 mois | Passage à C, B ou A | Reste à charge selon revenus |
| 3. Vente en l’état | DPE + audit ≈ 1 000–1 750 € | 3–6 mois | Sortie du problème | Décote 5–15 % |
| 4. Bascule saisonnier | Variable (ameublement, frais conciergerie) | 1–3 mois | Contournement légal | Loi Le Meur, quotas communaux |
| 5. Conserver, locataire en place | 0 € immédiat | Jusqu’à départ locataire | Aucun | Action judiciaire locataire, gel des loyers |
Synthèse visuelle pour décider selon sa situation
Marc, propriétaire d’un T3 électrique de 1978 à Rennes classé F, a refait son DPE en février 2026 : son bien est passé E. Coût : 180 €. Gain : trois ans de marge réglementaire. Le même bien chauffé au gaz n’aurait rien gagné — il serait déjà à l’audit et au plan de travaux.
Questions à se poser avant de choisir
- Mon chauffage est-il électrique ? Si oui, refaire le DPE en 2026 est l’étape zéro.
- Ai-je un locataire en place ? Si oui, je peux temporiser jusqu’à son départ.
- Mon horizon est-il court (vendre) ou long (transmettre, garder) ?
- Suis-je en zone touristique où le saisonnier a du sens ?
- Mes revenus me donnent-ils accès au MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné à fort taux d’aide ?
Avant tout arbitrage, deux gestes : refaire le DPE (200 €) et passer 30 minutes sur notre simulateur DPE 2026 pour estimer l’impact du nouveau coefficient sur votre bien. Le reste — audit, travaux, vente — découle de ce résultat.
