Loi Carrez et Loi Boutin : surfaces réglementées
Carrez ou Boutin ? Ce ne sont pas la même surface, et le choix change selon que vous vendez ou louez. Détails et tolérance des 5%.
La loi Carrez et la loi Boutin mesurent toutes les deux des surfaces, mais ce ne sont pas les mêmes. Carrez s'applique à la vente d'un lot de copropriété, Boutin à la location vide d'un logement. Le périmètre de mesure est différent, la tolérance également. Cette page récapitule les règles pour éviter les recours d'acquéreurs ou de locataires pour erreur de surface.
Loi Carrez : la surface privative à la vente en copropriété
La loi Carrez du 18 décembre 1996 impose, pour toute vente d'un lot de copropriété, de mentionner dans la promesse, le compromis et l'acte authentique la surface privative du lot, exprimée en mètres carrés. Cette surface, dite "loi Carrez", correspond à la superficie des planchers des locaux clos et couverts, déduction faite des cloisons, murs, marches d'escalier, embrasures de portes et de fenêtres, gaines.
Sont exclus du calcul : les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les balcons, les terrasses, et les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Pour les combles aménagés ou aménageables, seules les surfaces avec plus de 1,80 m de hauteur sont retenues.
Le diagnostic n'est pas obligatoirement réalisé par un professionnel certifié. Le vendeur peut effectuer le mesurage lui-même. En cas d'erreur dépassant 5 % de la surface annoncée, l'acquéreur dispose d'un an après la signature de l'acte pour demander une réduction proportionnelle du prix (article 46 de la loi 1965).
Loi Boutin : la surface habitable à la location vide
La loi Boutin du 25 mars 2009 impose, pour toute location vide d'un logement à usage de résidence principale, de mentionner dans le bail la surface habitable du logement. Cette surface, dite "loi Boutin", correspond à la superficie des planchers des pièces principales et de service (cuisine, salle de bains, WC, dégagements), à l'exclusion des murs, cloisons, embrasures, marches, et de toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
Par rapport à la loi Carrez, la loi Boutin n'inclut pas les vérandas, loggias et combles non aménagés, et ne prend pas en compte les surfaces des annexes (caves, garages, balcons, terrasses). Sur un même logement, la surface Boutin est généralement légèrement inférieure à la surface Carrez.
En cas d'erreur supérieure à 5 % de la surface annoncée dans le bail, le locataire peut, à tout moment, demander une diminution proportionnelle du loyer. L'action n'est pas limitée dans le temps.
Tableau comparatif Carrez vs Boutin
| Élément | Loi Carrez (vente copropriété) | Loi Boutin (location vide) |
|---|---|---|
| Date pivot | 1996 | 2009 |
| Opération concernée | Vente d'un lot de copropriété | Location vide à usage de résidence principale |
| Murs et cloisons | Déduits | Déduits |
| Surfaces hauteur < 1,80 m | Déduites | Déduites |
| Caves, garages, parkings | Exclus | Exclus |
| Balcons, loggias, terrasses | Exclus | Exclus |
| Vérandas chauffées | Incluses | Exclues |
| Combles aménagés | Inclus si hauteur ≥ 1,80 m | Inclus si hauteur ≥ 1,80 m |
| Combles aménageables non aménagés | Inclus si hauteur ≥ 1,80 m | Exclus |
| Validité du mesurage | Illimitée (sauf travaux) | Illimitée (sauf travaux) |
| Tolérance d'erreur | 5 % | 5 % |
| Recours en cas d'erreur | Réduction du prix dans l'année | Réduction du loyer sans limite de temps |
Cas particuliers et pièges à éviter
Maison individuelle : ni Carrez ni Boutin ne sont obligatoires à la vente. Seule la surface Boutin doit figurer dans un bail de location vide.
Location meublée : ni Boutin ni Carrez ne sont obligatoires. Le bail meublé n'impose pas de mention de surface, mais une fausse indication peut être qualifiée de dol et entraîner l'annulation du bail.
Logement neuf en VEFA : la loi Carrez s'applique à la livraison. Une erreur de plus de 5 % entre la promesse de vente et la livraison ouvre droit à la réduction proportionnelle du prix.
Coût d'un mesurage par un professionnel certifié : 60 à 120 € pour un appartement, 150 à 250 € pour une maison. À recommander pour les biens atypiques (combles, mezzanines, alcôves) où l'auto-mesurage est risqué.
Pour la liste complète des documents obligatoires à constituer avant une vente ou une mise en location, utilisez le calculateur des diagnostics ou consultez nos dossiers vente et location.
