ERP immobilier : obligations, contenu et validité en 2026

Qu’est-ce que l’ERP et pourquoi est-il obligatoire ?

Le décret n°2022-1289 du 7 octobre 2022 a élargi le contenu de l’état des risques et intégré, parmi les éléments à déclarer, le potentiel radon et les secteurs d’information sur les sols (legifrance.gouv.fr). En clair : depuis cette date, un document que beaucoup de propriétaires considéraient comme une simple formalité s’est transformé en pièce maîtresse du dossier de vente ou de location, avec des conséquences juridiques directes en cas d’oubli.

L’ERP — état des risques et pollutions — n’est ni un diagnostic technique au sens du DPE, ni une expertise. C’est une déclaration sur l’honneur que le vendeur ou le bailleur signe pour informer l’autre partie des risques connus pesant sur le bien. Mais cette déclaration est opposable : elle engage la responsabilité civile de celui qui la signe.

Définition et cadre légal (loi ALUR 2014, décret 2022-1289)

L’obligation d’information sur les risques découle de la loi ALUR du 24 mars 2014, complétée et durcie par le décret n°2022-1289 du 7 octobre 2022 (legifrance.gouv.fr). Le document a porté plusieurs noms successifs :

ERNT puis ERNMT (état des risques naturels, miniers et technologiques) jusqu’en 2018
ESRIS (état des servitudes “risques” et d’information sur les sols) entre 2018 et 2022
ERP (état des risques et pollutions) depuis 2022

Aujourd’hui, le terme officiel inscrit sur le formulaire Cerfa est simplement « état des risques », mais l’acronyme ERP s’est imposé dans les usages notariaux et immobiliers.

Vente et location : deux obligations distinctes

L’ERP est exigé dans deux cas :

Vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain) ;
Location, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation (vide, meublé) ou d’un bail commercial.

Dans les deux situations, le document doit être annexé à la promesse de vente, à l’acte authentique ou au bail. Pour la vente, il est généralement remis dès le compromis. Pour la location, il accompagne la signature du contrat.

À retenir : l’ERP n’est pas réservé aux zones « à risque » spectaculaire. Une commune peut très bien être concernée pour le seul risque sismique de niveau 2, sans aucun PPR inondation. Le réflexe est donc de vérifier systématiquement sur Géorisques avant toute transaction.

Les biens concernés : quelles transactions sont visées ?

Tout bien immobilier situé dans une commune couverte par au moins un des critères suivants doit faire l’objet d’un ERP (legifrance.gouv.fr) :

Un plan de prévention des risques (PPR) naturels, miniers ou technologiques, prescrit ou approuvé ;
Une zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5 ;
Une zone à potentiel radon de catégorie 3 ;
Un secteur d’information sur les sols (SIS) défini par arrêté préfectoral.

En pratique, la quasi-totalité des communes françaises est concernée par au moins l’un de ces critères, ne serait-ce qu’à cause du zonage sismique ou du retrait-gonflement des argiles.

Les 8 catégories de risques couverts par l’ERP

Depuis le décret du 7 octobre 2022, l’ERP couvre huit familles de risques distinctes. Le formulaire Cerfa demande, pour chacune, de cocher si le bien est concerné, hors zone, ou si l’information n’est pas disponible.

Risques naturels : inondation, mouvement de terrain, séisme, avalanche

Cette première famille est la plus vaste. Elle inclut :

Inondation par débordement de cours d’eau, submersion marine ou ruissellement urbain ;
Mouvement de terrain : éboulement, affaissement, glissement ;
Séisme, selon le zonage réglementaire (5 niveaux) ;
Avalanche, feu de forêt, cyclone, éruption volcanique selon les territoires.

Ces risques sont identifiés via les plans de prévention des risques naturels (PPRn) et plans de prévention des risques inondation (PPRi) consultables en préfecture et sur Géorisques.

Risques technologiques : industries SEVESO, nucléaire, rupture de barrage

Concernent les biens situés dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT), autour d’une installation classée SEVESO seuil haut, d’un site nucléaire ou en aval d’un grand barrage. La présence dans un PPRT peut entraîner des prescriptions de travaux (renforcement des fenêtres, par exemple) et un droit de délaissement dans certaines zones.

Pollution des sols : secteurs d’information sur les sols (SIS)

Les SIS sont définis par arrêté préfectoral et recensent les terrains où une pollution des sols est connue (anciennes friches industrielles, stations-service, sites BASOL). L’information SIS doit figurer dans l’ERP même si le bien est en zone urbaine sans risque visible : la pollution est invisible mais juridiquement opposable.

Radon : zones à potentiel radon (catégories 1, 2, 3)

Le radon, gaz radioactif naturel issu de la désintégration de l’uranium, est classé cancérogène certain par le Centre international de recherche sur le cancer. Les communes sont réparties en 3 catégories par l’IRSN. Seule la catégorie 3 (potentiel radon significatif) déclenche une obligation d’information dans l’ERP. Elle concerne environ 31 départements français, principalement sur les massifs granitiques : Bretagne, Massif central, Vosges, Corse, une partie des Alpes (irsn.fr).

Retrait-gonflement des argiles (RGA)

Le RGA est devenu, depuis 2022, l’un des risques les plus couramment cochés. Selon le BRGM, 54 % du territoire métropolitain est exposé à ce risque, à des degrés divers (georisques.gouv.fr). Les sols argileux gonflent en période humide et se rétractent en période sèche, ce qui provoque des fissures structurelles sur les maisons individuelles à fondations peu profondes. Les épisodes de sécheresse de 2018, 2019 et 2022 ont fait exploser les déclarations de sinistres “catastrophe naturelle sécheresse” auprès des assureurs.

Famille de risques	Source d’information	Document préfectoral
Inondation	Géorisques + DDT	PPRi
Mouvement de terrain	Géorisques	PPRn
Séisme	Zonage national	Décret zonage sismique
Technologique (SEVESO)	DREAL	PPRT
Pollution des sols	Préfecture	Arrêté SIS
Radon	IRSN	Cartographie IRSN
RGA	BRGM	Carte d’exposition
Recul du trait de côte	Liste loi Climat 2021	Décret communes littorales

Comment remplir l’ERP : le formulaire Cerfa pas à pas

C’est la grande spécificité de ce document : aucun professionnel agréé n’est obligatoire. Le vendeur ou le bailleur le remplit lui-même, sous sa propre responsabilité.

Le formulaire réglementaire : Cerfa n°13616 (version actualisée 2022)

Le formulaire en vigueur est le Cerfa n°13616, dans sa version actualisée après le décret de 2022. Il est disponible gratuitement sur georisques.gouv.fr et sur service-public.gouv.fr (georisques.gouv.fr). Il comporte :

L’identification du bien (adresse, parcelle cadastrale, nature) ;
Une case par risque, avec mention « oui », « non » ou « hors zone » ;
La signature du vendeur ou bailleur, avec date.

Où trouver les informations préfectorales (Géorisques, DREAL)

Le réflexe à acquérir : georisques.gouv.fr. Ce portail public permet de générer, par adresse, un rapport de risques consolidé qui reprend la quasi-totalité des informations nécessaires au remplissage de l’ERP. À compléter, si besoin, par :

Le site de la préfecture du département pour les arrêtés SIS ;
Le site de la DREAL régionale pour les PPRT ;
Le portail de la commune pour les PPR locaux.

Erreurs fréquentes et comment les éviter

Trois pièges récurrents observés en transaction :

Cocher “non concerné” sans avoir vérifié. L’absence de PPR ne dispense pas de vérifier le zonage sismique, le radon et le RGA, qui couvrent l’essentiel du territoire.
Oublier de dater et signer. La date de signature fait courir la validité de 6 mois.
Ne pas mentionner les sinistres antérieurs indemnisés au titre des catastrophes naturelles ou technologiques : ils doivent figurer dans une déclaration distincte annexée à l’ERP (article L125-5, IV du code de l’environnement).

Validité, date de remise et sanctions

Durée de validité : 6 mois à compter de la signature

L’article R125-26 du code de l’environnement fixe la validité de l’ERP à 6 mois à compter de sa date de signature (legifrance.gouv.fr). Cette durée est volontairement courte : un arrêté préfectoral peut modifier le périmètre d’un PPR ou créer un nouveau SIS du jour au lendemain.

Document	Validité	Réalisé par
ERP	6 mois	Vendeur / bailleur
DPE	10 ans	Diagnostiqueur certifié
Audit énergétique	5 ans	Auditeur RGE / OPQIBI
Amiante (positif)	Illimitée si négatif, sinon évalué	Diagnostiqueur certifié

Moment de remise : avant la signature du compromis ou du bail

L’ERP doit être annexé à la promesse de vente, au compromis, à l’acte authentique ou au bail. Concrètement, il est remis le plus tôt possible dans la transaction : dès la première offre acceptée pour une vente, dès la signature du bail pour une location.

Sanctions en cas d’absence ou d’ERP inexact

Il n’existe pas d’amende administrative forfaitaire comme pour le DPE absent en location. Mais l’article L125-5 du code de l’environnement ouvre à l’acquéreur ou au locataire deux recours puissants (legifrance.gouv.fr) :

La résolution du contrat de vente ou du bail ;
La diminution du prix de vente ou du loyer.

À cela s’ajoute l’engagement de la responsabilité civile du vendeur ou bailleur devant le tribunal judiciaire si un sinistre survient sur un risque qui aurait dû être déclaré. C’est notamment le cas des fissures liées au RGA non mentionné, qui ont donné lieu à plusieurs jurisprudences favorables aux acquéreurs depuis 2020.

ERP et dossier de diagnostic technique (DDT) : quelle place ?

L’ERP n’est qu’une pièce du dossier de diagnostic technique (DDT) que le vendeur ou bailleur doit constituer. Sa place varie selon qu’il s’agit d’une vente ou d’une location.

L’ERP dans le DDT vente

Pour une vente, le DDT comprend selon les cas : DPE, diagnostic amiante (logements avant 1997), constat de risque d’exposition au plomb (avant 1949), état parasitaire termites (zones définies par arrêté), diagnostics gaz et électricité (installations de plus de 15 ans), mesurage Carrez (copropriétés), ERP, et désormais audit énergétique pour les classes F, G et E (depuis le 1er janvier 2025) en monopropriété.

L’ERP dans le DDT location

Pour une location, le DDT location est plus léger : DPE, CREP plomb, état des installations gaz et électricité, diagnostic amiante des parties privatives (annexe), ERP, et mesurage loi Boutin (surface habitable).

Différence ERP / DPE / ERNMT : démêler les acronymes

C’est la confusion la plus courante chez les propriétaires. Trois rappels :

ERP = risques externes au bien (inondation, séisme, pollution du sol). Rempli par le propriétaire, valide 6 mois.
DPE = performance énergétique du bien. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, valide 10 ans.
Audit énergétique = plan de travaux pour les passoires thermiques. Réalisé par un auditeur RGE, valide 5 ans, obligatoire à la vente pour les classes F, G et E en monopropriété.

ERNMT et ESRIS sont les anciens noms de l’ERP : si vous tombez encore sur ces acronymes dans des modèles d’actes, ils désignent le même document, dans une version périmée du formulaire.

Pour la liste complète des pièces à réunir, consultez notre dossier de diagnostic technique vente et notre dossier location.

Ce qui change en 2026-2028 autour de l’ERP

L’ERP n’est pas un document figé. La loi Climat & Résilience du 22 août 2021 (n°2021-1104) en a programmé deux évolutions structurantes (legifrance.gouv.fr).

Évolution du contenu : recul du trait de côte et risque littoral

L’article 239 de la loi Climat prévoit l’intégration progressive du recul du trait de côte dans l’information des acquéreurs et locataires, pour les communes littorales identifiées par décret. La liste de ces communes est mise à jour régulièrement et concerne déjà plus d’une centaine de communes côtières, du Pas-de-Calais à la Côte basque, en passant par la façade méditerranéenne.

Pour ces biens, l’ERP doit indiquer la zone d’exposition (horizon 30 ans ou 100 ans) et les éventuelles prescriptions d’urbanisme associées. C’est un élément susceptible d’impacter fortement la valeur des biens concernés.

Numérique et Géorisques : vers un ERP pré-rempli automatisé

Géorisques.gouv.fr permet déjà de générer, par adresse, un rapport de risques intégrant l’ensemble des données nécessaires. L’ambition affichée par le ministère est d’aller vers un ERP pré-rempli automatiquement à partir de la base Géorisques, le propriétaire n’ayant plus qu’à valider, dater et signer.

Cette dématérialisation rendra plus difficile l’argument de la “non-connaissance” du risque : l’information étant accessible en quelques clics, l’omission devient juridiquement plus fragile.

Interaction avec les interdictions de location 2025-2028

L’ERP ne modifie pas le calendrier des interdictions de location des passoires thermiques : G interdit depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034 (service-public.gouv.fr). Mais il s’y combine. Un bien classé F en zone PPRi inondable cumule deux handicaps sur le marché : interdiction de location à partir de 2028 et décote à la vente liée au risque déclaré.

Pour anticiper, consultez notre calendrier des interdictions de location et le simulateur DPE 2026 qui peut, pour les logements à chauffage électrique, faire gagner une à deux classes grâce au nouveau coefficient 1,9.

ERP et valeur du bien : ce que le vendeur doit anticiper

Sophie, propriétaire d’une maison de 1978 à Orléans en zone PPRi inondation, a vu son acquéreur négocier 8 % de moins que le prix affiché à la lecture de l’ERP. L’information n’a pas fait reculer la transaction, mais elle a pesé sur le prix.

Zone inondable ou PPRT : impact sur la négociation et le financ

Sources

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