Logement classé F : que faire pour louer après 2028 ?

Ce qui se passe au 1er janvier 2028

Au 1er janvier 2028, environ 1,2 million de logements classés F sortiront du marché locatif français (service-public.fr). C’est l’effet mécanique de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui poursuit son calendrier d’interdictions des passoires thermiques après les G+ en 2023 et les G en 2025.

Pour les propriétaires bailleurs, cette échéance n’est plus une perspective lointaine : c’est un délai administratif qui se compte désormais en mois, surtout si vous comptez engager des travaux. Quatre options concrètes existent. Aucune n’est neutre financièrement, et certaines bénéficient d’un effet réglementaire passé largement inaperçu : la réforme du DPE de janvier 2026.

L’interdiction de louer un logement F : ce que dit la loi

L’article 160 de la loi 2021-1104 du 22 août 2021 fixe les seuils du logement décent au sens énergétique (legifrance.gouv.fr). Au 1er janvier 2028, un logement dont la classe DPE est F ne pourra plus être proposé à la location dans le cadre d’un nouveau bail ou d’un renouvellement.

Concrètement, si vous mettez en location ou si votre locataire actuel donne congé après cette date, vous devez avoir atteint au minimum la classe E pour pouvoir reconduire la location.

Nouveaux baux et renouvellements : qui est concerné exactement

L’interdiction couvre trois cas :

la signature d’un nouveau bail avec un nouveau locataire ;
le renouvellement d’un bail arrivant à échéance ;
la reconduction tacite d’un bail.

Le bail en cours, lui, n’est pas remis en cause par la réforme. C’est un point que beaucoup de bailleurs comprennent mal.

Ce qui change (et ne change pas) pour le locataire en place

Si votre locataire occupe le logement avec un bail signé avant le 1er janvier 2028, il peut rester. Le contrat se poursuit normalement jusqu’à son terme. Mais deux règles s’appliquent déjà aujourd’hui : le gel du loyer (aucune augmentation possible depuis le 24 août 2022 sur les logements F et G, source ecologie.gouv.fr) et la possibilité, pour le locataire, de saisir le juge pour exiger des travaux ou une réduction de loyer sur le fondement du décret logement décent 2002-120.

À retenir : votre locataire peut donc continuer à occuper le logement après 2028, mais le jour où il quitte le bien, vous ne pouvez plus le remettre en location sans l’avoir fait passer au moins en classe E.

Avant tout : vérifier si votre logement est vraiment F en 2026

Avant d’envisager des travaux ou une vente, posez-vous une question simple : votre DPE actuel reflète-t-il bien la performance réelle de votre logement après la réforme de janvier 2026 ? Pour une partie des bailleurs, la réponse est non — et le bien peut sortir du statut de passoire sans le moindre coup de marteau.

La réforme du coefficient électricité au 1er janvier 2026

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité finale en énergie primaire utilisé dans le calcul du DPE passe de 2,3 à 1,9 (ecologie.gouv.fr). En clair : pour un même logement chauffé à l’électricité, la consommation primaire affichée sur l’étiquette baisse mécaniquement de 17,4 %.

Cette baisse n’est pas anecdotique. Les bornes de classes (en kWh ep/m²/an) restent inchangées : F entre 331 et 420, E entre 251 et 330. Un logement calé à 380 kWh ep/m²/an (classe F) avec l’ancien calcul tombe à environ 314 kWh ep/m²/an avec le nouveau, soit en classe E.

Qui peut gagner une classe sans faire de travaux

L’effet ne joue que pour les logements dont l’énergie principale est l’électricité : convecteurs, panneaux rayonnants, pompes à chaleur, ballon électrique. Les logements chauffés au gaz, au fioul ou au bois ne sont pas concernés par la baisse du coefficient.

Marc, propriétaire d’un T2 de 1978 à Limoges, équipé de convecteurs et classé F à 385 kWh ep/m²/an : un nouveau DPE peut le faire basculer en classe E, ce qui suffit à louer après 2028.

Comment et quand refaire son DPE

Le DPE existant reste légalement valable 10 ans à compter de sa date d’édition. Mais un DPE émis avant 2026 utilise l’ancien coefficient. Pour bénéficier officiellement du nouveau calcul, il faut commander un nouveau DPE (ecologie.gouv.fr).

Coût : 100 à 250 € selon la zone et le diagnostiqueur
Délai : 1 jour pour la visite, 2 à 5 jours ouvrés pour le rapport
Diagnostiqueur : certifié, à choisir via l’annuaire officiel

C’est l’investissement le plus rentable à faire en premier si votre logement est chauffé à l’électricité. Pour aller plus loin sur ce point, voyez notre dossier dédié au simulateur DPE 2026.

Option 1 : réaliser un audit énergétique puis des travaux

Si la réforme du coefficient ne suffit pas (ou ne s’applique pas à votre cas), la rénovation énergétique reste la voie principale. Mais elle se prépare.

L’audit énergétique : à quoi ça sert, combien ça coûte

L’audit énergétique réglementaire est un document technique différent du DPE. Il coûte 800 à 1 500 €, est valable 5 ans, et doit être réalisé par un auditeur certifié RGE Audit ou un bureau d’études OPQIBI (service-public.fr).

À la différence du DPE qui photographie la performance, l’audit propose un plan d’action chiffré. Il est obligatoire à la vente d’un logement F en monopropriété depuis le 1er avril 2023. Pour un projet de rénovation locative, il n’est pas obligatoire, mais il conditionne l’accès aux principales aides.

Les deux scénarios de travaux que l’audit doit présenter

Par décret, l’audit énergétique présente toujours deux scénarios de travaux :

Une rénovation par étapes (isolation, chauffage, ventilation programmés sur plusieurs années) ;
Une rénovation performante visant l’atteinte des classes A ou B.

Chaque scénario chiffre les travaux, le gain de classes DPE et les économies d’énergie attendues.

Les aides disponibles : MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ

Trois dispositifs principaux peuvent être cumulés :

Aide	Pour qui	Montant indicatif
MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné	Bailleurs (selon ressources locataire)	Jusqu’à 90 % des travaux pour ménages très modestes (anah.fr)
Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)	Tous propriétaires	Variable selon les travaux
Éco-PTZ	Tous propriétaires	Jusqu’à 50 000 € à 0 %

Délai réaliste à anticiper : entre l’audit, le montage des dossiers d’aide, le choix d’artisans RGE et la fin du chantier, comptez 6 à 18 mois. Pour viser 2028, le bon moment pour démarrer est aujourd’hui.

Avant de lancer l’audit réglementaire, certains bailleurs commencent par un bilan énergétique gratuit chez un opérateur spécialisé pour cadrer leur projet. Hellio et Effy proposent ce type d’accompagnement préalable, financé en partie par les CEE.

Option 2 : vendre le bien avant ou après 2028

Si la rénovation est trop lourde ou si vous souhaitez sortir du locatif, la vente est une option pleinement valide. Mais elle a aussi ses contraintes.

Vendre un logement F : décote de marché et obligation d’audit

Le marché des passoires thermiques existe — il représente même une part significative des transactions dans certaines zones. Les études notariales et les observatoires de marché constatent une décote de 5 à 15 % sur les biens classés F par rapport à un bien équivalent mieux classé. La décote dépend fortement de la localisation : faible en zone tendue, plus marquée dans les villes moyennes.

L’audit énergétique est obligatoire à la vente d’un F en monopropriété depuis avril 2023

Depuis le 1er avril 2023, vendre un logement classé F ou G en monopropriété (maison individuelle, immeuble en mono-propriétaire) impose la remise d’un audit énergétique à l’acquéreur dès la première visite (service-public.fr). L’audit énergétique en copropriété n’est pas concerné — un appartement F en copropriété échappe pour l’instant à cette obligation.

Pour un panorama complet, consultez notre fiche audit énergétique.

Calendrier : agir avant 2028 pour ne pas subir la double pression

Plus la date d’interdiction approche, plus la pression sur le prix de vente s’accentue. Les acquéreurs sachant que le bien sera invendable comme support locatif peuvent négocier plus durement. À l’inverse, vendre en 2026 ou 2027 laisse encore une fenêtre de marché où la décote reste contenue.

Option 3 : basculer en location saisonnière courte durée

C’est la voie la moins connue — et celle qui se referme progressivement.

L’exception légale pour les locations de moins de 4 mois par an

La réglementation sur les passoires thermiques ne s’applique pas aux locations de moins de 4 mois par an (service-public.fr). Concrètement, un logement classé F peut être loué en meublé de tourisme (Airbnb, Booking, gîte) sans être contraint par l’échéance de 2028.

La loi Le Meur 2024 (Airbnb) : nouvelles contraintes à connaître

Cette exception est cependant encadrée par la loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur. Elle durcit le cadre des meublés de tourisme :

enregistrement obligatoire en mairie pour la plupart des communes ;
quotas possibles dans les communes en zone tendue ;
obligation d’un DPE classé E minimum à terme pour les meublés de tourisme dans certaines communes (calendrier à préciser par décret).

Avantages et limites de cette option

Cette voie n’est viable que si trois conditions sont réunies : zone touristique réelle, demande saisonnière forte, commune n’ayant pas instauré de quota restrictif. Pour un logement F en milieu rural sans flux touristique, le saisonnier ne génère pas un revenu suffisant pour compenser la perte du locatif classique.

Ce qui change en 2026-2034 : le calendrier complet

Pour situer 2028 dans la trajectoire complète, voici l’ensemble des échéances posées par la loi Climat et Résilience.

Date	Classe interdite	Logements concernés
1er janvier 2023	G+ (> 450 kWh ep/m²/an)	~140 000
1er janvier 2025	G	~600 000
1er janvier 2028	F	~1,2 million
1er janvier 2034	E	~2,8 millions

Source : service-public.fr et legifrance.gouv.fr.

2023-2025 : les interdictions déjà en vigueur (G+ et G)

Les G+ sont sortis du marché locatif au 1er janvier 2023, suivis de l’ensemble des G au 1er janvier 2025. Le gel des loyers F et G s’applique parallèlement depuis le 24 août 2022 (ecologie.gouv.fr).

2028 : l’échéance F — un million de logements concernés

C’est l’échéance la plus volumineuse à ce jour : 1,2 million de logements sur un parc locatif privé d’environ 7 millions. À titre de comparaison, le rythme actuel des rénovations performantes (toutes catégories confondues) reste très en deçà du nombre de biens concernés.

2034 : les logements E dans le viseur

Au 1er janvier 2034, les classes E rejoindront la liste des biens interdits à la location. Près de 2,8 millions de logements supplémentaires basculeront. Pour un bailleur qui rénove aujourd’hui un F vers le E, l’horizon utile n’est donc que de 6 ans. Viser le D devient une stratégie plus durable.

Récapitulatif : quelle option choisir selon votre situation

Aucune solution universelle. Le bon choix dépend du chauffage, du budget travaux mobilisable et de la localisation.

Tableau de décision : profil bailleur vs option recommandée

Votre situation	Option à étudier en priorité	Coût d’amorçage
Logement F chauffé à l’électricité	Refaire le DPE post-réforme 2026	100-250 €
Travaux possibles, ménage modeste	Audit + MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné	800-1 500 € (audit)
Pas d’envie de rénover, marché porteur	Vente avant 2028	Audit obligatoire (F monopropriété)
Bien en zone touristique	Bascule meublé de tourisme	Enregistrement mairie

Délais critiques à respecter pour ne pas se retrouver bloqué

DPE à refaire : à programmer maintenant si chauffage électrique (2-5 jours).
Audit énergétique : 2 à 4 semaines à compter de la commande.
Travaux significatifs : prévoir 6 à 18 mois entre l’audit, les devis, l’instruction des aides et la fin du chantier.
Vente : 3 à 6 mois en moyenne entre mise en marché et signature notariée.

Si 2028 est votre échéance et que vous envisagez des travaux, le compte à rebours utile commence dès maintenant.

Vous avez un logement classé F et vous hésitez sur la marche à suivre ? Notre calculateur de diagnostics obligatoires vous permet d’identifier en quelques minutes les documents à produire selon votre projet (vente, location, rénovation), et notre dossier location détaille pas à pas le cadre 2026-2028 pour les bailleurs.

Sources

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