Logement classé F : que faire pour louer après 2028 ?

Logement classé F ou G : quelle est la situation en 2026 ?

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement loué. Un propriétaire doit remettre à son locataire un logement décent : un bien qui n’atteint pas le niveau minimal exigé ne peut donc plus être loué comme résidence principale, en location nue ou meublée, ni avec un bail mobilité (service-public.gouv.fr, fiche F2042). Le critère se durcit par étapes, et 2028 est le tour des logements classés F.

Le ministère de la Transition écologique comptait 4,8 millions de passoires énergétiques (classes F et G) parmi les résidences principales au 1er janvier 2023, et estime qu’environ 850 000 logements, surtout chauffés à l’électricité, sortent de ce statut avec le passage du facteur de conversion à 1,9 (ecologie.gouv.fr).

Le calendrier d’interdiction de location : 2025, 2028, 2034

Source : ecologie.gouv.fr et service-public.gouv.fr (fiche F2042). Attention au premier palier, souvent mal cité : le seuil de 450 kWh porte sur l’énergie finale, pas sur l’énergie primaire de l’étiquette.

En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : les G ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2028, les F à partir du 1er janvier 2031 (service-public.gouv.fr). La chronologie complète, échéance par échéance, est détaillée dans notre article sur le calendrier d’interdiction de location 2025, 2028 et 2034.

Nouveaux baux, renouvellements, reconduction tacite : qui est concerné

À chaque échéance, le critère de décence s’applique à trois situations :

• la signature d’un nouveau bail avec un nouveau locataire ;
• le renouvellement d’un bail arrivé à son terme ;
• la reconduction tacite d’un bail, qui intervient en général tous les 3 ans pour une location vide.

Un logement classé F peut donc encore être loué sous un nouveau contrat jusqu’au 31 décembre 2027. Un G ne le peut plus depuis le 1er janvier 2025.

Bail en cours : le locataire peut-il rester après 2028 ?

Oui. Le critère ne s’applique pas à un bail en cours avant l’échéance de son renouvellement ou de sa reconduction tacite (ecologie.gouv.fr). Le contrat se poursuit, le loyer reste dû, et le bailleur ne peut pas donner congé pour réaliser des travaux énergétiques : la loi de 1989 ne prévoit le congé que pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux.

Le point qui piège beaucoup de bailleurs : à la première reconduction tacite après le 1er janvier 2028, le logement F devient non décent alors que le locataire est toujours là. Le bail reste valable, mais le locataire peut alors exiger la mise en conformité et demander le DPE pour vérifier la classe. Au départ du locataire, le bien ne peut pas être reloué sans avoir atteint au moins la classe E.

À retenir : avoir un locataire en place donne du temps, pas une exemption. Si le bail se reconduit après janvier 2028, mieux vaut avoir lancé les travaux avant.

Le gel des loyers des logements F et G depuis août 2022

Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement du parc privé classé F ou G ne peut plus augmenter pour les contrats conclus, renouvelés ou reconduits tacitement après cette date (ecologie.gouv.fr). Concrètement, il est interdit :

• d’augmenter le loyer entre deux locataires ;
• de proposer une hausse au renouvellement du bail ;
• d’appliquer la révision annuelle selon l’IRL en cours de bail ;
• d’engager une action en réévaluation du loyer dans les zones d’encadrement.

Le gel concerne la location vide, meublée et le bail mobilité. Il ne vise pas les meublés de tourisme. Pour augmenter à nouveau le loyer, il faut sortir du statut de passoire, c’est-à-dire atteindre au moins la classe E, attestée par un nouveau DPE réalisé après les travaux.

Que risque un bailleur qui loue un logement non décent ?

Aucune amende administrative n’est prévue : la relation entre bailleur et locataire relève du droit privé et ne donne pas lieu à des contrôles spécifiques de l’administration (ecologie.gouv.fr). Le risque est ailleurs :

• Le juge, saisi par le locataire après une mise en demeure restée sans effet pendant 2 mois, peut fixer les travaux et leur délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à leur réalisation (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Informer le locataire de la classe du logement avant la signature n’exonère pas le bailleur.
• Les aides au logement : si la non-décence est constatée, la CAF ou la MSA conserve l’aide jusqu’à 18 mois. Le locataire ne paie que le loyer diminué de l’aide, et le bailleur perd définitivement cette somme si les travaux ne sont pas faits dans le délai.

Le juge ne peut toutefois pas ordonner certains travaux : en copropriété, lorsque le bailleur prouve avoir proposé en assemblée générale les travaux sur les parties communes et réalisé ceux de son lot sans atteindre le niveau requis, ou lorsque les travaux présentent un risque pour le bâti attesté par un architecte ou ont été refusés au titre de l’urbanisme ou du patrimoine (service-public.gouv.fr, fiche F2042).

Votre logement est-il vraiment classé F ou G ?

Avant de chiffrer des travaux ou de mettre en vente, vérifiez que votre étiquette reflète le mode de calcul actuel. Pour une partie des logements chauffés à l’électricité, la classe s’améliore sans travaux.

Les seuils des classes F et G

En étiquette énergie, la classe F correspond à une consommation de 331 à 420 kWh d’énergie primaire par m² et par an, la classe G commence au-delà de 420. Le DPE comporte aussi une étiquette climat (émissions de gaz à effet de serre) et la classe finale retient la plus mauvaise des deux (ecologie.gouv.fr). Les seuils sont adaptés pour les logements de moins de 40 m². Le détail par classe est présenté dans notre barème DPE des classes A à G.

Le facteur électricité : 1,9 depuis janvier 2026, 1,7 en janvier 2027

L’étiquette énergie se calcule en énergie primaire. Pour l’électricité, la consommation finale est multipliée par un facteur de conversion : 2,3 jusqu’en 2025, 1,9 depuis le 1er janvier 2026, et 1,7 à partir du 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août 2026). Le gaz, le fioul et le bois restent à 1.

Pour un logement entièrement électrique, la consommation primaire calculée baisse de 17,4 % avec le facteur 1,9 et d’environ 26 % avec 1,7, par rapport à l’ancien 2,3. À titre d’illustration, un logement tout électrique affiché à 380 kWh/m²/an avec l’ancien calcul (classe F) passe à environ 314 avec 1,9, puis 281 avec 1,7 : classe E dans les deux cas, si l’étiquette climat ne le retient pas plus bas.

L’amélioration n’est pas systématique. Elle dépend de la part d’électricité dans le chauffage et l’eau chaude, et l’étiquette climat, elle, ne change pas. Aucun logement ne voit en revanche sa classe se dégrader du fait de ce changement (ecologie.gouv.fr ; service-public.gouv.fr).

Faut-il refaire le DPE ou télécharger l’attestation ?

Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 reste valable 10 ans. Pour ceux qui disposaient déjà d’un DPE au 1er janvier 2026, le ministère a prévu une attestation officielle de nouvelle étiquette, téléchargeable gratuitement sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe en saisissant le numéro à 13 chiffres du DPE. Elle remplace l’étiquette du rapport, garde la même durée de validité et peut être jointe au dossier de location ou de vente (ecologie.gouv.fr). Les DPE édités à partir du 1er janvier 2027 intègrent automatiquement le facteur 1,7.

Un nouveau DPE reste utile dans trois cas : votre DPE n’est plus valable (ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 ont expiré au plus tard fin 2024), vous avez fait des travaux depuis, ou vous doutez des données saisies. Comptez 100 à 250 € chez un diagnostiqueur certifié, à trouver dans l’annuaire officiel, avec un rapport remis en général sous 2 à 5 jours ouvrés après la visite. Pour une première estimation, notre simulateur DPE 2026 donne un ordre de grandeur.

Option 1 : rénover pour atteindre au moins la classe E

Si le nouveau calcul ne suffit pas, ou si le logement est chauffé au gaz, au fioul ou au bois, la rénovation est la seule voie qui permet de continuer à louer en location classique.

L’audit énergétique : le document qui chiffre les travaux

L’audit énergétique réglementaire n’est pas un DPE. Il coûte 800 à 1 500 €, reste valable 5 ans et doit être réalisé par un professionnel qualifié : auditeur RGE, bureau d’études qualifié ou architecte formé (service-public.gouv.fr, fiche F37110). Comptez 2 à 4 semaines entre la commande et le rapport.

Là où le DPE photographie le logement, l’audit propose un plan d’action :

1. un état des lieux de l’enveloppe, de la ventilation, du chauffage et de l’eau chaude ;
2. des scénarios de travaux chiffrés, dont un parcours par étapes et une rénovation plus ambitieuse, avec la performance attendue après travaux ;
3. le coût des travaux et les aides mobilisables.

Il n’est pas obligatoire pour louer, mais il structure le projet de rénovation et sert de base aux dossiers d’aides. Le DPE d’un logement F ou G propose aussi deux bouquets de travaux, à titre indicatif. Les autres pièces du dossier de location sont récapitulées dans les diagnostics obligatoires pour louer, et l’audit a sa fiche complète sur notre page audit énergétique.

Les aides en bref

MaPrimeRénov’ Parcours accompagné, distribuée par l’Anah, finance les rénovations d’ampleur avec un Accompagnateur Rénov’ obligatoire, à un taux qui dépend des revenus du ménage. Les certificats d’économies d’énergie et l’éco-prêt à taux zéro peuvent s’y ajouter. Les barèmes et conditions changent chaque année : le détail, à jour, est sur renov-malin.fr, MaPrimeRénov’ 2026, et un conseiller France Rénov’ répond gratuitement au 0 808 800 700.

Viser la classe E ou directement la D ?

Un logement rénové de F en E redevient louable en 2028, mais il sera à nouveau concerné le 1er janvier 2034, quand la classe D deviendra le minimum. Si les travaux sont lourds de toute façon, viser D évite de rouvrir le chantier quelques années plus tard.

Délai réaliste : entre l’audit, les devis d’artisans RGE, le montage des dossiers d’aide et la fin du chantier, comptez 6 à 18 mois. Pour louer en 2028 sans interruption, le démarrage se joue en 2026 ou début 2027.

Option 2 : vendre un logement F ou G

Vendre sans rénover reste possible à tout moment : aucune interdiction ne frappe la vente d’une passoire. Mais le dossier et le prix s’en ressentent.

L’audit énergétique obligatoire selon le type de bien

L’audit est exigé à la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble entier appartenant à un seul propriétaire, en plus du DPE (service-public.gouv.fr, fiche F37110) :

L’obligation s’étendra aux biens classés D le 1er janvier 2034. L’audit est remis à l’acquéreur dès la première visite et annexé à la promesse de vente. En copropriété, le DPE collectif de l’immeuble est un dispositif distinct, présenté sur notre page copropriété. Le reste des pièces à fournir est dans notre dossier vente, et le cas d’une maison classée G dans vendre une maison classée G.

Quelle décote attendre ?

Aucun texte ne fixe de taux de décote. Les études de marché citent souvent un écart de 5 à 15 % avec un bien comparable mieux classé, mais il dépend de la tension du marché local, du coût des travaux à prévoir et du profil des acheteurs : faible là où les biens sont rares, plus marqué dans un marché détendu. Notre analyse de la décote d’une passoire thermique selon le marché local détaille ces écarts. Plus l’échéance de 2028 approche, moins un acheteur investisseur a de marge pour relouer le bien sans travaux.

Vendre à un investisseur ou à un marchand de biens

Investisseurs spécialisés dans la rénovation et marchands de biens achètent des passoires en intégrant le coût des travaux dans leur offre. La vente est souvent plus rapide, le prix généralement plus bas qu’auprès d’un particulier : c’est une sortie nette pour qui ne veut ni rénover ni gérer un chantier.

Option 3 : changer d’usage du logement

Le critère de décence vise les logements loués comme résidence principale. Changer d’usage sort le bien de ce cadre, mais pas de toute contrainte.

Le meublé de tourisme et la loi Le Meur

Les règles de décence énergétique et le gel des loyers ne s’appliquent pas aux locations saisonnières en meublé de tourisme (ecologie.gouv.fr). La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a toutefois ajouté un critère énergétique : dans les communes où le changement d’usage est soumis à autorisation, il faut fournir un DPE classé de A à E en métropole pour l’obtenir, puis de A à D à partir de 2034, et la commune peut demander le DPE d’un meublé déjà exploité (service-public.gouv.fr, fiche F2043).

Un logement F ne peut donc pas basculer en meublé de tourisme dans ces communes sans amélioration. Ailleurs, la bascule reste possible, sous réserve de la déclaration ou de l’enregistrement en mairie, des règles de la copropriété et d’une demande touristique réelle : ménage, conciergerie, saisons creuses et fiscalité pèsent vite sur la rentabilité hors zone touristique. Les diagnostics à fournir sont présentés dans notre article sur la location saisonnière.

Occuper le logement ou le garder pour soi

Si vous habitez le logement ou en faites une résidence secondaire non louée, aucune obligation de travaux ne s’impose. La contrainte réapparaît dès que vous voulez le louer à nouveau ou le vendre (audit en monopropriété).

Coûts, délais et risques : quelle option choisir ?

Les questions à se poser avant de choisir

• Mon logement est-il chauffé à l’électricité ? Si oui, vérifier la classe avec le nouveau calcul est l’étape zéro.
• Quand mon bail se renouvelle ou se reconduit-il ? C’est la vraie date butoir si un locataire est en place.
• Mon horizon est-il court (vendre) ou long (garder, transmettre) ?
• Mon bien est-il en zone touristique, et ma commune soumet-elle le changement d’usage à autorisation ?
• Le reste à charge des travaux est-il soutenable après aides ?

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Vous ne savez pas quels documents fournir selon votre projet ? Notre calculateur de diagnostics obligatoires les identifie en quelques minutes, et notre dossier location détaille le cadre 2026 à 2028 pour les bailleurs.