Combien coûte un dossier de diagnostics complet en 2026 ?
Les tarifs des diagnostics immobiliers ne sont pas réglementés depuis 2010. Chaque professionnel fixe librement ses prix, ce qui explique des écarts pouvant atteindre 40 % sur un même bien, dans une même ville. Pour vendre un appartement de 60 m² en copropriété, la facture totale tourne autour de 300 à 600 €. Pour une maison de 120 m², comptez 500 à 1 000 €, audit énergétique non compris.
Avant d’entrer dans le détail, une donnée à garder en tête : c’est toujours le vendeur (ou le bailleur) qui paie. Les diagnostics intègrent le dossier de diagnostics techniques (DDT) annexé à la promesse de vente ou au bail.
Le prix global selon la superficie du bien
La surface est le premier critère qui fait varier le devis, devant l’ancienneté et la zone géographique. Plus le bien est grand, plus la visite est longue, et plus le rapport DPE et amiante demande de relevés.
| Type de bien | Fourchette dossier complet vente |
|---|---|
| Studio / T1 (< 30 m²) | 250 à 450 € |
| Appartement 60 m² (T3) | 300 à 600 € |
| Appartement 90 m² (T4) | 400 à 700 € |
| Maison 100 m² | 450 à 850 € |
| Maison 150 m² + dépendances | 600 à 1 100 € |
Ces fourchettes excluent l’audit énergétique réglementaire (800 à 1 500 € en plus), obligatoire pour les maisons classées E, F ou G à la vente.
Vente vs location : des obligations différentes, des prix différents
Le dossier de location est nettement plus léger. Pas de loi Carrez (réservée à la copropriété en vente), pas d’audit énergétique, pas de termites en cours de bail. Pour louer un appartement de 60 m² construit avant 1997, vous redescendez à 150 à 350 €. La loi Boutin (surface habitable) remplace la loi Carrez et est généralement incluse dans le pack location.
À retenir. Vente = DDT complet + Carrez + audit éventuel. Location = DDT allégé, sans Carrez ni audit.
Pourquoi les prix varient d’un diagnostiqueur à l’autre
Trois facteurs principaux expliquent les écarts :
- La zone géographique : un diagnostiqueur en zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux) facture 20 à 30 % plus cher qu’en zone rurale, à prestations identiques.
- Le matériel et la certification : les cabinets équipés de drones ou de caméras thermiques pour les grandes maisons facturent davantage.
- Le pack : commander tous les diagnostics chez un même professionnel mutualise le déplacement et fait baisser le tarif unitaire de 15 à 25 %.
Le bon réflexe : trois devis minimum, sur la même base (mêmes diagnostics, même surface annoncée).
Le prix de chaque diagnostic détaillé
Voici, diagnostic par diagnostic, les fourchettes de marché observées en 2026, en France métropolitaine, pour un bien standard.
DPE : 100 à 250 € (+ audit énergétique si E, F ou G)
Le diagnostic de performance énergétique coûte entre 100 et 250 € selon la zone et le diagnostiqueur (ecologie.gouv.fr). Sa validité est de 10 ans (service-public.fr). Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9, soit une baisse mécanique de 17,4 % de la consommation calculée pour les logements électriques. Concrètement, un F électrique peut basculer en E, un G en F.
Si vous avez un DPE encore valide datant d’avant 2026, il reste légalement utilisable. Mais pour profiter du nouveau calcul, il faut le refaire — coût d’environ 150 € pour, parfois, sauter une classe et échapper à l’obligation d’audit. Voir notre analyse complète de la réforme DPE 2026.
Amiante (avant 1997) : 80 à 180 €
Le diagnostic amiante est obligatoire pour tout bien dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Comptez 80 à 180 € pour un appartement, jusqu’à 250 € pour une maison avec annexes. Sa validité est illimitée si le diagnostic est négatif et a été réalisé après le 1er avril 2013. Voir le détail amiante vente/location.
Plomb – CREP (avant 1949) : 100 à 250 €
Le constat de risque d’exposition au plomb est obligatoire pour les biens construits avant le 1er janvier 1949. Tarif : 100 à 250 €. Validité illimitée si négatif, 1 an pour la vente et 6 ans pour la location si positif. Détail du CREP plomb.
Électricité (installation > 15 ans) : 90 à 170 €
Obligatoire si l’installation a plus de 15 ans. Comptez 90 à 170 €. Validité : 3 ans pour la vente, 6 ans pour la location.
Gaz (installation > 15 ans) : 90 à 170 €
Mêmes règles que l’électricité, mêmes tarifs. Si vous commandez les deux ensemble, les diagnostiqueurs proposent souvent un pack à 150-250 € pour les deux.
Termites / état parasitaire : 80 à 150 €
Obligatoire uniquement dans les zones définies par arrêté préfectoral (consultable en mairie). Tarif : 80 à 150 €. Validité : 6 mois seulement — c’est l’un des diagnostics qui force à reprogrammer une visite si la signature traîne.
Loi Carrez (vente copropriété) : 70 à 130 €
Mesurage de la surface privative d’un lot de copropriété. 70 à 130 € pour un appartement standard. Validité permanente tant qu’aucun travail ne modifie la surface. Pour la location, c’est la loi Boutin (surface habitable) qui s’applique, généralement à un tarif similaire et souvent inclus dans le pack.
ERP – État des risques : gratuit (à remplir soi-même)
L’état des risques et pollutions est obligatoire mais gratuit. Le formulaire se remplit directement sur georisques.gouv.fr à partir de l’adresse du bien. Aucun professionnel n’a à intervenir. Si un diagnostiqueur vous le facture 30 € dans un pack, c’est une marge sur un document que vous pouvez générer en cinq minutes.
Audit énergétique réglementaire : 800 à 1 500 €
C’est le poste le plus lourd du dossier. L’audit est obligatoire à la vente pour les maisons individuelles classées F ou G depuis le 1er avril 2023, et classées E depuis le 1er janvier 2025 (service-public.fr). Il sera étendu aux classes D au 1er janvier 2034.
Coût : 800 à 1 500 €. Validité : 5 ans. Il contient deux scénarios de travaux chiffrés (étape par étape et rénovation performante), une estimation des aides mobilisables (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ) et l’identification des points de déperdition.
Important. L’audit n’est pas obligatoire pour les appartements en copropriété, même classés F ou G (service-public.fr). Seule la monopropriété — comprenez : maisons individuelles et immeubles entiers détenus par un seul propriétaire — est concernée.
Si vous devez le réaliser, sachez que des opérateurs comme Hellio ou Effy peuvent prendre en charge l’audit dans le cadre d’un parcours travaux financé par les CEE et MaPrimeRénov’. À étudier si vous comptez engager des travaux derrière. Notre analyse complète de l’audit énergétique.
Tableau récapitulatif : ce qui est obligatoire selon votre situation
Le dossier varie selon trois critères : vente ou location, type de bien (maison ou appartement en copropriété), classe DPE (pour l’audit) et date de construction (pour l’amiante et le plomb).
Vous vendez un appartement (copropriété)
| Diagnostic | Obligatoire ? | Prix indicatif |
|---|---|---|
| DPE | Oui | 100-250 € |
| Loi Carrez | Oui | 70-130 € |
| Amiante | Si construit avant juillet 1997 | 80-180 € |
| Plomb (CREP) | Si construit avant 1949 | 100-250 € |
| Électricité | Si installation > 15 ans | 90-170 € |
| Gaz | Si installation > 15 ans | 90-170 € |
| ERP | Oui | Gratuit (georisques.gouv.fr) |
| Termites | Si zone à arrêté préfectoral | 80-150 € |
| Audit énergétique | Non — réservé à la monopropriété | — |
Vous vendez une maison individuelle
Tous les diagnostics ci-dessus sauf la loi Carrez (réservée à la copropriété), plus l’audit énergétique si la maison est classée E, F ou G. C’est le cas le plus coûteux : un dossier complet pour une maison classée F construite en 1970 peut atteindre 1 800 à 2 500 € en intégrant l’audit.
Vous mettez en location
Pas d’audit, pas de loi Carrez. À la place : loi Boutin (surface habitable). Et bien entendu, depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués (nouveaux baux et renouvellements). Les F suivront au 1er janvier 2028 (service-public.fr). Voir notre analyse de l’interdiction de location des passoires thermiques.
Pack ou diagnostics à l’unité : que choisir ?
Les avantages du pack multi-diagnostics
Le pack présente trois avantages clairs :
- Coût total moindre : -15 à -25 % par rapport à des commandes séparées, grâce au déplacement mutualisé.
- Cohérence : un seul rapport, un seul interlocuteur en cas de question du notaire ou de l’acquéreur.
- Délai compressé : tous les diagnostics réalisés en une seule visite (souvent 2 à 3 heures sur place).
Quand commander uniquement le DPE ou l’audit
Trois cas où l’unité a du sens :
- Votre DPE actuel a expiré mais tous les autres diagnostics sont encore valides. Inutile de tout refaire.
- Votre logement est chauffé à l’électricité et vous voulez vérifier l’impact de la réforme 2026 (coefficient 1,9) avant de mettre en vente.
- Vous avez vendu et le notaire a refusé la signature pour un DPE périmé uniquement.
Cas inverse : vous lancez une rénovation lourde et vous avez besoin de l’audit énergétique seul pour structurer votre plan de travaux et mobiliser les aides. Là, contacter directement un opérateur comme Hellio qui couple audit + accompagnement CEE peut être plus pertinent qu’un diagnostiqueur classique.
Comment comparer les devis
Trois points de vigilance :
- Vérifier la liste exacte des diagnostics inclus. Certains packs annoncent un prix bas en excluant l’amiante ou l’électricité.
- Demander le statut ERP : s’il est facturé, c’est un signal négatif (le formulaire est gratuit sur georisques.gouv.fr).
- Contrôler la certification du diagnostiqueur sur l’annuaire officiel : annuaire-diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr. Tout diagnostic réalisé par un non-certifié est nul.
Ce qui change en 2026-2028 sur les diagnostics
Réforme DPE janvier 2026 : le coefficient électricité passe à 1,9
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion électricité passe de 2,3 à 1,9 (ecologie.gouv.fr). Pour un logement chauffé à l’électricité, la consommation primaire baisse mécaniquement de 17,4 %. Conséquence : certains F deviennent E, certains G deviennent F. Les seuils de classes (en kWh ep/m²/an) restent inchangés. Aucun changement pour les logements au gaz, fioul ou bois.
Audit énergétique : extension aux classes E depuis janvier 2025
Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique est obligatoire à la vente pour les maisons classées E, en plus des F et G déjà concernées depuis avril 2023 (service-public.fr). Au 1er janvier 2034, il s’étendra aux classes D. Toujours uniquement pour la monopropriété.
Interdiction de location des F en 2028 : quelles conséquences sur le coût du dossier
Au 1er janvier 2028, environ 1,2 million de logements classés F seront interdits à la location pour les nouveaux baux et renouvellements (legifrance.gouv.fr). Pour un bailleur dans cette situation, deux conséquences sur le budget diagnostics :
- Refaire un DPE post-2026 si le logement est électrique : peut faire gagner une classe et préserver la mise en location.
- Commander un audit énergétique (800-1 500 €) pour structurer un programme de travaux. Pas obligatoire en location, mais nécessaire pour mobiliser MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné. Pour estimer vos aides, le simulateur officiel sur france-renov.gouv.fr est gratuit.
DPE collectif copropriété : calendrier et impact sur les propriétaires
Le DPE collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés selon un calendrier fonction de leur taille (2024 pour les plus de 200 lots, 2025 pour les 50-200, 2026 pour celles de moins de 50 lots). Coût mutualisé entre copropriétaires, voté en assemblée générale. Voir notre dossier copropriété.
Les erreurs qui font grimper la facture
Commander les diagnostics trop tôt (validité dépassée à la signature)
Le piège classique : vous publiez l’annonce en mars, vous signez le compromis en septembre, et l’acte authentique passe en janvier de l’année suivante. Si vos diagnostics termites (6 mois) ou électricité (3 ans) ont expiré entre-temps, le notaire peut exiger une nouvelle visite. Coût : 150 à 300 € de plus pour rien.
Règle. Commandez les diagnostics quand l’annonce part. Pas avant. Si la vente traîne plus de 6 mois, anticipez le renouvellement du diagnostic termites.
Refaire un DPE récent qui n’en avait pas besoin
Marc, propriétaire d’un T3 à Rennes classé D au gaz, a refait son DPE en janvier 2026 « pour profiter de la réforme ». Coût : 180 €. Résultat : aucun changement, le coefficient 1,9 ne concerne que l’électricité. Argent perdu.
À l’inverse, un logement classé F chauffé à l’électricité a un vrai intérêt à refaire son DPE après 2026 : passer en E peut éviter l’obligation d’audit (800-1 500 €) si vous vendez. Le calcul est simple.
Confondre audit énergétique et DPE
Ce sont deux documents distincts. Le DPE photographie la performance (10 ans de validité, 100-250 €). L’audit propose un plan de travaux (5 ans de validité, 800-1 500 €, deux scénarios obligatoires).
| Critère | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Objet | Photographie performance | Plan d’action travaux |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Coût | 100-250 € | 800-1 500 € |
| Obligatoire | Vente + location | Vente F/G/E (maisons) |
| Scénarios travaux | Non | Oui (2 obligatoires) |
Un DPE ne remplace jamais un audit. Un audit ne remplace jamais un DPE. Vendre une maison classée F sans audit, c’est s’exposer à un blocage chez le notaire.
Vérifiez en quelques clics quels diagnostics sont obligatoires pour votre bien et obtenez une estimation du coût global → Calculer mon dossier de diagnostics
