Depuis le 1er janvier 2025, l’audit énergétique réglementaire est obligatoire à la vente des logements classés E en monopropriété. Une extension décidée par la loi Climat & Résilience du 22 août 2021, qui élargit un dispositif déjà en place pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023.
Pour les vendeurs, c’est une ligne supplémentaire au budget : 800 à 1 500 € (source : ecologie.gouv.fr), à anticiper sur 2 à 4 semaines avant la mise en vente. Mais l’obligation comporte des nuances importantes — notamment l’exclusion des copropriétés — et la réforme du DPE prévue au 1er janvier 2026 peut faire basculer certains biens classés E hors du dispositif. Décryptage.
Classe E : l’audit énergétique est-il vraiment obligatoire ?
La date clé : 1er janvier 2025
L’extension de l’audit énergétique aux logements de classe E figurait dans le calendrier initial de la loi Climat & Résilience. Le décret est entré en application le 1er janvier 2025 (service-public.gouv.fr). Depuis cette date, tout vendeur d’un logement classé E doit faire réaliser un audit énergétique réglementaire en plus du DPE, et le remettre à l’acquéreur.
Le calendrier complet du dispositif :
| Date d’entrée en vigueur | Classes concernées à la vente |
|---|---|
| 1er avril 2023 | F et G |
| 1er janvier 2025 | E |
| 1er janvier 2034 | D |
Monopropriété vs copropriété : la distinction fondamentale
C’est le point le plus mal compris du dispositif. L’obligation ne concerne que les biens en monopropriété : maisons individuelles, ou immeubles appartenant à un seul propriétaire (immeuble de rapport).
Un appartement situé dans un immeuble en copropriété est exempté, quelle que soit sa classe DPE. Le législateur a considéré que les décisions de travaux en copropriété relèvent d’une logique collective (assemblée générale, plan pluriannuel de travaux) qui rend l’audit individuel peu pertinent.
Vente d’un appartement classé E : exception à connaître
Concrètement, pour un appartement en copropriété classé E mis en vente en 2026 : seul le DPE est obligatoire (100-250 €), pas l’audit énergétique réglementaire. C’est une économie nette de plusieurs centaines d’euros.
Pierre, propriétaire d’un T3 de 1975 à Lyon classé E en copropriété, n’a pas à fournir d’audit. Pour la même classe E dans une maison individuelle à Saint-Étienne, l’audit aurait été obligatoire.
Cette distinction figure explicitement dans la fiche officielle (service-public.gouv.fr, fiche F37110). En cas de doute, le notaire vérifie la situation juridique du bien avant signature.
Combien coûte un audit énergétique classe E ?
Fourchette de prix marché 2025-2026
Le coût d’un audit énergétique réglementaire se situe entre 800 et 1 500 € TTC (source : ecologie.gouv.fr, fourchette marché 2026). C’est une dépense à la charge du vendeur, sans aide directe.
À titre de comparaison, le DPE — qui reste obligatoire en parallèle — coûte entre 100 et 250 €. Vous payez donc les deux : DPE + audit, soit 900 à 1 750 € au total pour un bien classé E en monopropriété.
Ce qui fait varier le prix
Trois variables principales expliquent l’écart :
- La surface du logement : un audit de maison de 80 m² démarre autour de 800 €, contre 1 200-1 500 € pour 200 m² ou plus.
- La zone géographique : tendance à la hausse en Île-de-France et grandes métropoles, plus modérée en zones rurales.
- Le profil du professionnel : un auditeur RGE indépendant facture généralement moins qu’un bureau d’études OPQIBI, mais ce dernier peut être pertinent pour des biens complexes (architecture atypique, mixité de matériaux).
Un conseil : demandez systématiquement deux à trois devis, en vérifiant que la prestation inclut la visite sur site, le rapport complet avec les deux scénarios obligatoires et l’estimation des aides.
Peut-on déduire ou aider financer le coût ?
Aucune aide directe n’est prévue pour financer l’audit lui-même. Contrairement au DPE qui ne fait l’objet d’aucun dispositif, l’audit a un statut particulier : son coût est intégralement à la charge du vendeur, mais il devient le document d’entrée pour mobiliser des aides massives sur les travaux ultérieurs.
C’est notamment le cas de MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné, qui peut couvrir jusqu’à 90 % des travaux pour les profils de revenus modestes (anah.gouv.fr), à condition de s’appuyer sur les scénarios proposés dans l’audit.
Que contient l’audit énergétique obligatoire ?
L’état des lieux de votre logement
L’audit réglementaire ne se contente pas d’attribuer une étiquette comme le DPE. Il analyse en détail quatre postes :
- L’enveloppe du bâtiment : murs, toiture, planchers bas, menuiseries
- La ventilation : naturelle, mécanique simple flux, double flux
- Le système de chauffage : type d’énergie, rendement, ancienneté
- La production d’eau chaude sanitaire (ECS)
Chaque poste fait l’objet d’un diagnostic de performance et d’un repérage des points faibles.
Les deux scénarios de travaux chiffrés (obligatoires)
C’est le cœur du document. Le décret impose la présentation de deux scénarios chiffrés (service-public.gouv.fr) :
- Scénario “étape par étape” : un parcours de rénovation progressif, étalé dans le temps, qui permet de gagner une ou deux classes à chaque étape.
- Scénario “rénovation performante” : un bouquet de travaux global visant la classe A ou B, équivalent à un BBC rénovation.
Pour chaque scénario, l’audit précise : la nature des travaux, le coût estimé, le gain énergétique attendu, l’impact en classe DPE.
Les aides mobilisables estimées dans le rapport
L’auditeur doit également intégrer une estimation des aides disponibles : MaPrimeRénov’, certificats d’économies d’énergie (CEE), éco-PTZ, aides locales éventuelles. Cette projection donne au futur acheteur une vision concrète du reste à charge.
C’est un élément à valoriser dans la négociation : un audit qui montre 25 000 € de travaux dont 60 % d’aides modifie la perception de l’acquéreur sur le bien.
Délai et validité : ce qu’il faut anticiper
Délai de production : 2 à 4 semaines
Comptez 2 à 4 semaines entre la prise de rendez-vous et la remise du rapport final (ecologie.gouv.fr). Le calendrier type :
- Prise de rendez-vous et visite sur site : 1 à 2 heures
- Production du rapport : 10 à 20 jours ouvrés
- Remise du document final : numérique + papier
Concrètement : si vous comptez mettre en vente en mars, prenez contact avec un auditeur dès janvier. L’audit doit figurer dès la première visite dans le dossier remis à l’acheteur.
Validité de 5 ans : quand le refaire ?
L’audit énergétique est valide 5 ans à compter de la date d’édition (service-public.gouv.fr). Si vous ne vendez pas dans ce délai, il faut le refaire — contrairement au DPE qui dure deux fois plus longtemps.
Quelle différence avec le DPE (10 ans) ?
| Critère | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Objet | Étiquette de performance | Plan d’action travaux |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Coût | 100-250 € | 800-1 500 € |
| Obligatoire | Vente + location | Vente F, G, E (monopropriété) |
| Scénarios de travaux chiffrés | Non | Oui (2 obligatoires) |
| Aides chiffrées | Non | Oui |
Pour creuser cette comparaison, consultez notre analyse détaillée audit énergétique vs DPE. Les deux documents sont complémentaires et cumulatifs : ils ne se remplacent pas.
Qui peut réaliser l’audit ? Comment choisir ?
Auditeur certifié RGE Audit ou bureau OPQIBI
L’audit énergétique réglementaire ne peut pas être réalisé par n’importe quel professionnel. La réglementation impose une certification spécifique :
- RGE Audit énergétique pour les auditeurs individuels
- Qualification OPQIBI 1905 pour les bureaux d’études thermiques
Un diagnostiqueur DPE classique, même certifié, n’a pas l’habilitation pour produire un audit réglementaire. C’est une compétence distincte, qui exige une formation thermique approfondie.
Annuaires officiels pour trouver un professionnel
Trois annuaires officiels permettent de vérifier la qualification d’un professionnel :
- France Rénov’ : france-renov.gouv.fr — annuaire grand public
- RGE : rge.gouv.fr — base officielle des certifiés
- Qualibat : qualibat.com — qualifications professionnelles
Vérifiez systématiquement la mention “Audit énergétique” dans le détail des qualifications affichées : un RGE chauffagiste ou isolation n’est pas habilité à produire l’audit.
Pour gagner du temps, des plateformes comme Hellio ou Effy permettent d’obtenir un devis d’audit réalisé par un partenaire certifié, avec mise en relation rapide. À comparer toutefois avec un devis direct auprès d’un auditeur indépendant local.
Indépendance : pourquoi ne pas confondre avec le diagnostiqueur DPE
Un point d’éthique professionnelle souvent mal compris : l’auditeur ne doit avoir aucun intérêt commercial dans les travaux qu’il préconise. Il ne peut pas être lié à une entreprise de rénovation ou recevoir une commission sur les chantiers réalisés ensuite.
Si un professionnel vous propose à la fois l’audit et la réalisation des travaux dans la foulée sans intermédiation, posez-vous des questions sur la neutralité du diagnostic.
Ce qui change en 2026 : l’effet réforme DPE sur les classes E
Le coefficient électricité passe de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026
C’est un point que beaucoup de vendeurs ignorent. Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion appliqué à l’électricité dans le calcul du DPE passe de 2,3 à 1,9 (ecologie.gouv.fr).
Cette modification n’est pas anodine : la consommation primaire calculée pour les logements chauffés à l’électricité baisse mécaniquement de 17,4 % ((2,3 - 1,9) / 2,3). Aucun travaux, aucun changement physique : juste un calcul revu.
Un bien classé E chauffé à l’électricité peut passer en D
Conséquence directe : un logement actuellement à la limite haute de la classe E, chauffé à l’électricité, peut basculer en classe D dès la réforme. Et la classe D n’est pas (encore) soumise à l’obligation d’audit.
Exemple concret : Sophie, propriétaire d’une maison de 1985 à Tours, classée E à 280 kWh ep/m²/an avec chauffage électrique. Le nouveau calcul ramène sa consommation primaire autour de 230 kWh ep/m²/an, soit en classe D. Si elle attend la réforme et refait son DPE, elle peut éviter l’audit et économiser 800-1 500 €.
Faut-il refaire le DPE avant de vendre ?
C’est la question pratique. Le DPE en cours de validité ne profite pas automatiquement du nouveau coefficient : il garde sa classe d’origine jusqu’à expiration (10 ans). Pour bénéficier du nouveau calcul, il faut commander un nouveau DPE après le 1er janvier 2026.
Coût : 100 à 250 €. Bénéfice potentiel : économiser 800-1 500 € d’audit si la nouvelle classe est D ou meilleure. Le calcul est rapide.
⚠️ Attention : cette stratégie ne fonctionne que pour les logements chauffés à l’électricité. Les biens chauffés au gaz, fioul ou bois ne sont pas impactés par le changement de coefficient. Pour aller plus loin, consultez notre analyse détaillée de la réforme DPE 2026.
Et après l’audit : quelles obligations concrètes ?
L’audit doit être remis à l’acheteur : ce que dit la loi
L’audit énergétique fait partie du dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente puis à l’acte authentique. Il doit être présenté dès la première visite du bien par un acquéreur potentiel.
Le notaire vérifie sa présence avant signature. À défaut, la vente peut être bloquée — ou l’acheteur peut, après signature, invoquer un vice du consentement si le document a été dissimulé.
L’acheteur n’est pas obligé de faire les travaux
Point essentiel : l’audit est un document d’information. Ni le vendeur ni l’acquéreur ne sont contraints de réaliser les travaux préconisés. Les scénarios sont des recommandations, pas des injonctions.
L’acheteur reste libre de :
- Réaliser les travaux selon le scénario “étape par étape”
- Réaliser le scénario “rénovation performante”
- Ne rien faire et conserver le logement en l’état (à ses risques en cas de location ultérieure)
- Mettre le bien en location si la classe le permet encore
Horizon 2034 : la classe E interdite à la location
C’est le calendrier qui pèse sur la valeur du bien à long terme. Au 1er janvier 2034, la classe E sera interdite à la location dans le cadre de la loi Climat & Résilience (legifrance.gouv.fr) — environ 2,8 millions de logements concernés en France.
L’interdiction porte sur les nouveaux baux et les renouvellements, pas sur les baux en cours à cette date. Mais pour un acquéreur investisseur, l’horizon 2034 devient un argument de négociation : il sait que sans travaux, le bien sera retiré du marché locatif.
Pour anticiper : consultez le calendrier complet des interdictions de location 2025-2034 et les options des bailleurs face à l’échéance. Côté financement, les profils éligibles peuvent mobiliser MaPrimeRénov’ Parcours Accompagné pour engager les travaux à partir des scénarios de l’audit, avec un accompagnement obligatoire d’un professionnel agréé. Des plateformes comme Hellio ou Effy proposent ce service de Mon Accompagnateur Rénov’.
À retenir. L’audit énergétique pour un bien classé E est obligatoire en monopropriété depuis le 1er janvier 2025, coûte 800 à 1 500 € et doit être anticipé 2 à 4 semaines avant la mise en vente. Trois leviers permettent d’optimiser : vérifier que vous êtes bien en monopropriété (sinon vous êtes exempté), refaire un DPE après le 1er janvier 2026 si votre logement est chauffé à l’électricité (économie potentielle de 800 €+), et mobiliser MaPrimeRénov’ sur les travaux pour valoriser le bien.
Pour cartographier l’ensemble de vos obligations à la vente, le calculateur des diagnostics obligatoires liste les documents requis selon votre bien, votre commune et son année de construction.
