DPE F ou G : ce que ça signifie concrètement en 2026
Au 1er janvier 2025, environ 600 000 logements classés G sont sortis du marché locatif pour les nouveaux baux et renouvellements (service-public.gouv.fr). Au 1er janvier 2028, ce sera le tour des 1,2 million de logements classés F (Légifrance, loi Climat & Résilience). Si votre bien est étiqueté F ou G, vous êtes dans la zone rouge réglementaire — et MaPrimeRénov n’est plus une option de confort, c’est l’un des leviers de sortie.
Avant de parler aides, il faut comprendre ce que recouvre exactement la classe F ou G en 2026, et pourquoi le calendrier vient de bouger pour une partie des logements.
Rappel des seuils : F dès 331 kWh ep/m²/an, G dès 421
Les seuils du DPE n’ont pas bougé avec la réforme. En énergie primaire, par mètre carré et par an :
| Classe | Consommation (kWh ep/m²/an) |
|---|---|
| E | 251 – 330 |
| F | 331 – 420 |
| G | 421 et plus |
Source : ecologie.gouv.fr. Un logement de 80 m² classé G consomme donc au minimum 33 680 kWh ep/an sur le papier du DPE. C’est ce chiffre, et lui seul, qui déclenche l’audit obligatoire à la vente, le gel des loyers et l’interdiction de location.
Le changement de coefficient électricité au 1er janvier 2026
C’est la nouveauté majeure. Le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026 (ecologie.gouv.fr). Pour les logements chauffés à l’électricité, la consommation primaire calculée baisse mécaniquement de 17,4 % ((2,3 - 1,9) / 2,3).
Concrètement :
- Un logement classé G chauffé à l’électricité peut basculer en F.
- Un logement classé F électrique peut repasser en E.
- Aucun changement pour les logements au gaz, au fioul ou au bois.
Attention : votre DPE existant reste valide 10 ans, même s’il vous donnerait une meilleure classe avec le nouveau calcul. Pour profiter du recalcul, il faut commander un nouveau DPE après le 1er janvier 2026 (100 à 250 €).
Combien de logements sont concernés en France ?
Selon les chiffres du ministère cités par service-public.gouv.fr :
- 600 000 logements G sont déjà interdits à la location (depuis le 1er janvier 2025).
- 1,2 million de logements F seront interdits à la location au 1er janvier 2028.
- 2,8 millions de logements E suivront au 1er janvier 2034.
Au total, près de 4,6 millions de logements sont concernés par la trajectoire d’interdiction. Pour les propriétaires F et G, la fenêtre de tir réglementaire est étroite, et MaPrimeRénov est l’un des seuls leviers économiquement soutenables pour rénover sans liquider le bien.
Premièrement : l’audit énergétique, étape obligatoire avant les aides
Avant de toucher la moindre aide pour une rénovation globale, vous passerez par un audit énergétique. Ce n’est pas un choix : c’est à la fois une obligation à la vente et la porte d’entrée du Parcours Accompagné MaPrimeRénov.
Qui doit obligatoirement faire un audit en 2026 ?
L’audit énergétique réglementaire s’impose à la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété selon ce calendrier (service-public.gouv.fr) :
| Date | Classes concernées à la vente |
|---|---|
| 1er avril 2023 | F et G |
| 1er janvier 2025 | E |
| 1er janvier 2034 | D |
Point crucial souvent ignoré : l’appartement en copropriété est exclu du dispositif, quel que soit son DPE individuel. Si vous vendez un appartement F ou G dans un immeuble collectif, l’audit réglementaire n’est pas obligatoire en 2026.
En revanche, si vous engagez une rénovation globale avec MaPrimeRénov Parcours Accompagné, l’audit (ou un équivalent fourni par votre Mon Accompagnateur Rénov’) reste indispensable pour bâtir le dossier.
Audit vs DPE : ne pas confondre
| Critère | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Objet | Photographie de la performance | Plan d’action travaux |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Coût | 100 à 250 € | 800 à 1 500 € |
| Obligatoire à la vente | Oui (tous logements) | F/G/E en monopropriété |
| Scénarios travaux chiffrés | Non | Oui (2 obligatoires) |
Source : service-public.gouv.fr. Le DPE constate, l’audit propose. C’est l’audit qui chiffre les travaux et liste les aides — y compris MaPrimeRénov.
Coût et délai d’un audit : 800 à 1 500 €, 2 à 4 semaines
Fourchette de marché 2026 (service-public.gouv.fr) :
- Prix : entre 800 et 1 500 €, selon la surface et la complexité du bâti.
- Délai : 2 à 4 semaines entre la visite et la remise du rapport.
- Validité : 5 ans.
- Réalisation : auditeur certifié RGE Audit ou bureau d’études qualifié OPQIBI.
Pour identifier rapidement un auditeur certifié dans votre département, des plateformes comme Hellio ou Effy proposent une mise en relation. Ces services, encadrés par le décret 2010-1200 sur l’indépendance des diagnostiqueurs, ne prennent pas de commission sur le prix du diagnostic.
Ce que l’audit doit contenir
Par décret, l’audit doit obligatoirement présenter :
- Un état des lieux : enveloppe, ventilation, chauffage, eau chaude sanitaire.
- Deux scénarios de travaux chiffrés : un parcours “étape par étape” et un scénario “rénovation performante” visant la classe A ou B.
- L’estimation des aides mobilisables : MaPrimeRénov, CEE, éco-PTZ.
- Des indications sur l’accompagnement disponible (Mon Accompagnateur Rénov’, France Rénov’).
C’est ce dernier point qui fait de l’audit la porte d’entrée naturelle du Parcours Accompagné.
MaPrimeRénov 2026 : les deux parcours selon votre situation
MaPrimeRénov n’est pas une aide unique. Depuis 2024, le dispositif est scindé en deux parcours aux logiques opposées. Pour un propriétaire F ou G qui vise une vraie sortie de classe énergétique, un seul des deux est réellement accessible.
Parcours par geste : pour les travaux ciblés (hors passoires F/G)
Le Parcours par geste (anciennement MaPrimeRénov classique) finance une action isolée : isolation d’un comble, remplacement d’une chaudière, installation d’une pompe à chaleur, ventilation. Il convient aux logements en classe C, D, voire E.
Mais pour les passoires F et G, ce parcours est largement fermé depuis 2024 sur les équipements fossiles, et il ne finance plus de chaudière gaz neuve. Surtout, les montants par geste isolé n’ont pas l’ampleur nécessaire pour faire passer une vraie passoire en classe D ou C.
Parcours Accompagné : le seul accessible aux passoires F et G
Le Parcours Accompagné finance une rénovation globale : un bouquet de travaux conçu pour faire sauter au moins deux classes énergétiques d’un coup. C’est le seul qui ouvre des taux d’aide significatifs pour les F et G.
Trois conditions clés :
- Saut d’au moins 2 classes énergétiques justifié par un audit (ex : G → E, F → D).
- Recours obligatoire à un Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR) agréé par l’État. Ce tiers neutre suit le projet de l’audit jusqu’à la réception des travaux.
- Travaux réalisés par des artisans RGE.
Conditions d’accès : revenus, objectif de gain de classes
Le taux d’aide dépend de votre profil de revenus, classé en quatre tranches ANAH : très modeste (bleu), modeste (jaune), intermédiaire (violet), supérieur (rose). Le plafond de revenus diffère selon la zone (Île-de-France ou hors Île-de-France) et la composition du foyer.
Pour les ménages aux revenus très modestes, le financement du Parcours Accompagné peut atteindre jusqu’à 90 % des travaux éligibles dans le plafond fixé par l’ANAH. Pour les revenus supérieurs, le taux est nettement plus faible mais le dispositif reste ouvert.
À retenir : un propriétaire F ou G aux revenus très modestes, qui passe par un MAR et engage une rénovation faisant gagner 2 classes, peut voir l’essentiel du chantier financé. Les revenus supérieurs touchent moins, mais cumulent plus facilement avec d’autres outils (éco-PTZ, CEE).
Montants et plafonds MaPrimeRénov Parcours Accompagné 2026
Avertissement : les barèmes précis évoluent par arrêté chaque année. Les chiffres ci-dessous renvoient au cadre général publié par France Rénov’ et l’ANAH au moment de la rédaction. Pour le montant exact applicable à votre dossier, le simulateur officiel france-renov.gouv.fr est la seule source faisant foi.
Logique des taux d’aide selon les revenus
Le Parcours Accompagné applique un pourcentage de prise en charge sur le montant des travaux éligibles, dans la limite d’un plafond de travaux. Les quatre profils ANAH s’échelonnent ainsi :
- Très modestes (bleu) : taux maximum, jusqu’à 90 % avec bonifications.
- Modestes (jaune) : taux élevé, autour de 60 à 80 % selon les sauts de classe.
- Intermédiaires (violet) : taux réduit, autour de 30 à 50 %.
- Supérieurs (rose) : taux le plus bas, autour de 10 à 30 %.
Les bonifications (sortie de passoire, gain de classes supplémentaires) viennent s’ajouter au taux de base. Elles sont précieuses pour un propriétaire F ou G qui, par construction, “sort de passoire” dès qu’il atteint la classe E.
Plafond de travaux éligibles
Le Parcours Accompagné fixe un plafond de dépenses prises en compte pour le calcul de l’aide. Au-delà de ce plafond, le reste à charge reste intégralement à votre charge (ou cumulable avec d’autres dispositifs). Le plafond augmente avec l’ambition du projet : un saut de 4 classes ouvre un plafond plus élevé qu’un saut de 2.
Cumul possible : CEE, éco-PTZ, aides locales
C’est le point que beaucoup de propriétaires sous-estiment. MaPrimeRénov se cumule légalement avec :
- Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) versés par les fournisseurs d’énergie ou des intermédiaires comme Hellio ou Effy.
- L’éco-PTZ (éco-prêt à taux zéro), accessible sans condition de revenus depuis 2022, jusqu’à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation globale. Pour comparer les conditions de cet éco-prêt entre banques, des comparateurs comme Pretto sont utiles.
- Les aides locales : régions, départements, intercommunalités, parfois cumulables jusqu’à plusieurs milliers d’euros.
- La TVA réduite à 5,5 % sur les travaux d’amélioration énergétique.
L’empilement de ces dispositifs peut réduire le reste à charge réel à un niveau très inférieur au taux affiché de MaPrimeRénov seul. C’est précisément le rôle du MAR de l’optimiser pour vous.
Ce qui change en 2026-2028 : calendrier des obligations
Pour décider quand engager les travaux et quel parcours suivre, vous devez tenir le calendrier réglementaire en tête. Trois dates structurent la décision.
| Date | Évolution | Conséquence pour vous |
|---|---|---|
| 24 août 2022 | Gel des loyers F et G | Plus aucune augmentation possible, IRL ou hors IRL |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de location G (nouveaux baux, renouvellements) | ~600 000 logements concernés |
| 1er janvier 2026 | Nouveau coefficient électricité (2,3 → 1,9), audit étendu aux E | Reclassement possible pour les logements électriques |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de location F | ~1,2 million de logements concernés |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de location E | ~2,8 millions de logements concernés |
Sources : service-public.gouv.fr, Légifrance loi 2021-1104.
Pour un propriétaire bailleur d’un G : si le bail est en cours, le locataire peut rester. Mais à son départ, sans travaux, vous ne pourrez plus relouer. Pour un propriétaire vendeur d’un F, l’audit est déjà obligatoire depuis avril 2023, et la décote de marché s’accroît à mesure que 2028 approche.
Vos options concrètes : décision tree propriétaire F/G
Tous les F/G ne sont pas dans la même situation. Quatre options se présentent, à comparer selon votre profil — vendeur ou bailleur — et votre énergie de chauffage.
Option 1 : refaire le DPE avec le nouveau coefficient (si chauffage électrique)
Coût : 100 à 250 €. Délai : quelques jours. Si votre logement est chauffé à l’électricité, un nouveau DPE après le 1er janvier 2026 peut vous faire gagner 1 à 2 classes par effet mécanique du coefficient (1,9 au lieu de 2,3, soit -17,4 %).
Cas d’école : Marc, propriétaire d’un T3 de 1962 à Rennes classé F avec chauffage électrique. Un nouveau DPE en 2026 peut le faire repasser en E. Cela ne le sort pas du futur calendrier (interdiction E en 2034), mais cela élimine l’obligation d’audit à la vente et permet de relouer.
Option 2 : lancer un audit puis des travaux avec Parcours Accompagné
C’est la voie royale pour conserver le bien et le rendre louable durablement. Compter 800 à 1 500 € pour l’audit, plusieurs mois de chantier, et un reste à charge dépendant de votre profil de revenus. Le MAR pilote.
Option 3 : vendre le bien
Le marché des passoires existe — investisseurs rénovateurs, primo-accédants tolérants à des travaux — mais avec une décote constatée de 5 à 15 % par rapport à un bien équivalent classé D ou C (sources de marché citées par France Rénov’). L’audit obligatoire pour un F/G en monopropriété est désormais transmis dès la promesse de vente, et ses scénarios chiffrés deviennent un argument central de négociation.
Option 4 : location saisonnière < 4 mois/an
La réglementation passoire (gel des loyers, interdiction de location) ne s’applique pas aux locations saisonnières inférieures à 4 mois par an. C’est une porte de sortie locale, mais elle est encadrée par d’autres règles : la loi Le Meur de novembre 2024 durcit les conditions sur les meublés de tourisme type Airbnb, avec des plafonds de nuitées dans les communes en zones tendues et des obligations DPE renforcées à terme.
Comment trouver un auditeur et un accompagnateur certifiés ?
Le bon professionnel, c’est moitié du dossier. Et ici, l’État impose des qualifications strictes.
Annuaire RGE et qualifications requises
Pour l’audit énergétique réglementaire, le professionnel doit être :
- RGE Audit (qualification spécifique délivrée à des entreprises ou diagnostiqueurs formés à l’audit), ou
- OPQIBI 1905 (bureau d’études qualifié pour l’audit énergétique en maison individuelle).
Annuaires officiels :
- rge.gouv.fr : moteur officiel de recherche RGE par commune et par type de qualification.
- qualibat.com : annuaire complémentaire pour les qualifications bâtiment.
