Ce qui a changé au 1er janvier 2026 : le calendrier d’entrée en vigueur
La loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22 août 2021 a posé le principe du DPE collectif obligatoire pour les copropriétés, en le déployant par tranches selon la taille du bâtiment. Le décret n°2022-663 du 25 avril 2022 a précisé le calendrier :
- 1er janvier 2024 : obligation pour les copropriétés de plus de 200 lots à usage principal d’habitation ;
- 1er janvier 2026 : obligation étendue aux copropriétés de 51 à 200 lots ;
- 1er janvier 2028 : obligation pour toutes les copropriétés, y compris celles de 50 lots et moins.
Depuis le 1er janvier 2026, des dizaines de milliers de copropriétés françaises ont l’obligation légale de disposer d’un DPE collectif valide. Si votre immeuble compte entre 51 et 200 lots à usage principal d’habitation et qu’aucun DPE collectif valide n’a encore été réalisé, vous êtes concernés, et potentiellement en retard sur l’échéance légale.
Ce que le DPE collectif mesure exactement
Contrairement au DPE individuel, qui évalue la performance thermique d’un logement pris isolément, le DPE collectif, aussi appelé DPE à l’échelle du bâtiment, analyse l’enveloppe globale de l’immeuble : isolation des façades, toiture, planchers bas, menuiseries communes, système de chauffage collectif, ventilation et production d’eau chaude sanitaire collective.
Le résultat est une étiquette énergie (A à G) et une étiquette climat (émissions de CO₂) attribuées à l’ensemble du bâtiment. Ce diagnostic est réalisé selon la méthode réglementaire dite « 3CL-DPE » dans sa version révisée applicable depuis le 1er juillet 2021, celle qui a rendu les DPE juridiquement opposables.
À noter : le DPE collectif ne se substitue pas au DPE individuel. Lors d’une vente ou d’une mise en location, chaque propriétaire doit toujours fournir un DPE propre à son logement. Pour les obligations applicables lors d’une transaction immobilière en immeuble collectif, consultez notre article sur la vente d’un immeuble collectif et les diagnostics obligatoires en 2026.
Qui paie le DPE collectif en copropriété ?
C’est la copropriété qui prend en charge le coût, et donc l’ensemble des copropriétaires, au prorata de leurs tantièmes. Il ne s’agit pas d’une dépense optionnelle mais d’une charge obligatoire liée à la gestion de l’immeuble.
Voici les niveaux de coûts constatés sur le marché en 2026 :
| Taille de la copropriété | Fourchette de prix totale (estimée) | Coût moyen estimé par lot |
|---|---|---|
| 51 à 75 lots | 1 500 € – 3 000 € | 20 € – 40 € |
| 76 à 100 lots | 2 000 € – 4 000 € | 20 € – 40 € |
| 101 à 150 lots | 3 000 € – 5 250 € | 20 € – 35 € |
| 151 à 200 lots | 3 500 € – 7 000 € | 17 € – 35 € |
Ces fourchettes sont des estimations de marché fondées sur les tarifs pratiqués par les opérateurs référencés en 2026. Elles varient selon la complexité architecturale du bâtiment, sa localisation, l’accessibilité des locaux techniques et le nombre de lots non résidentiels (commerces, bureaux) présents. Demandez au moins trois devis comparatifs avant toute décision.
Les copropriétaires bailleurs ne peuvent pas répercuter ce coût sur leurs locataires : il s’agit d’une charge de propriété, non d’une charge récupérable au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987.
Le vote en assemblée générale : modalités et pièges à éviter
Le DPE collectif ne peut pas être commandé unilatéralement par le syndic. Il doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale, à la majorité simple de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés).
La procédure se déroule en quatre étapes :
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Inscription à l’ordre du jour : le syndic inscrit la question du DPE collectif à l’ordre du jour de la prochaine AG, accompagnée d’au moins un devis de prestataire. Si le syndic tarde, tout copropriétaire peut lui adresser une lettre recommandée avec accusé de réception citant l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation. Le syndic est alors tenu d’organiser une AG dans les six semaines suivant cette demande, ou d’intégrer le point à la prochaine AG si elle se tient dans ce délai.
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Choix du diagnostiqueur : c’est l’AG qui approuve le prestataire et le montant du devis. Le diagnostiqueur doit obligatoirement être certifié par un organisme accrédité COFRAC. La certification est vérifiable sur le site officiel diagnostiqueurs.developpement-durable.gouv.fr.
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Financement : le coût est inscrit au budget des charges communes générales. Il peut être anticipé dans le budget prévisionnel ou faire l’objet d’un appel de fonds exceptionnel voté en AG.
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Transmission à l’ADEME : une fois réalisé, le DPE collectif doit être transmis à l’ADEME via le registre national des DPE. Cette obligation incombe au diagnostiqueur certifié, qui génère un numéro d’identification unique. Sans ce dépôt, le DPE n’est pas juridiquement valide.
Délais légaux et durée de validité : ce que dit le texte
La durée de validité du DPE collectif est fixée à dix ans, sauf en cas de travaux importants modifiant significativement la performance énergétique du bâtiment, auquel cas un nouveau DPE doit être réalisé.
Sur les délais de mise en conformité :
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Pour les copropriétés de 51 à 200 lots, la date butoir légale est le 1er janvier 2026. Toute copropriété n’ayant pas réalisé son DPE collectif à cette date est en infraction avec les articles L.731-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction issue de la loi Climat et Résilience.
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Un DPE collectif réalisé après le 1er juillet 2021 selon la méthode 3CL révisée est valide pour dix ans. Tout DPE réalisé avant cette date n’est pas valide pour satisfaire à l’obligation légale de 2026.
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En cas de vente ou de mise en copropriété d’un immeuble neuf, des règles spécifiques s’appliquent. Pour une vue complète des obligations liées au DPE dans le contexte d’une copropriété existante, consultez notre article de référence sur le DPE collectif obligatoire en copropriété en 2026.
Que faire si le syndic ne bouge pas ?
C’est la situation la plus fréquemment signalée par les copropriétaires en 2026. Le syndic professionnel, face à la masse des mises en conformité à gérer simultanément, n’a pas inscrit la question à l’ordre du jour. Voici la marche à suivre, par ordre croissant de pression :
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Relance écrite : adressez un courrier (email avec accusé de réception ou LRAR) au syndic en citant l’article L.731-1 du CCH et le décret n°2022-663. Demandez l’inscription du DPE collectif à l’ordre du jour de la prochaine AG.
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Convocation d’une AG extraordinaire : si le syndic ne donne pas suite, un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins 25 % des tantièmes peuvent demander la convocation d’une AG extraordinaire, en application de l’article 8 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. En l’absence de réponse dans les huit jours, ils peuvent convoquer eux-mêmes l’AG.
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Saisine du conseil syndical : le conseil syndical peut exercer une pression directe sur le syndic et recommander son remplacement lors de la prochaine AG si la carence est manifeste.
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Signalement à l’ANAH : l’Agence nationale de l’habitat dispose d’un pouvoir d’intervention sur les copropriétés en difficulté et peut être saisie en cas de litige persistant.
Un point souvent méconnu : si votre copropriété envisage de solliciter MaPrimeRénov’ Copropriétés pour financer des travaux de rénovation énergétique, l’existence d’un DPE collectif valide est une condition d’éligibilité explicite. Un syndic qui tarde vous prive concrètement d’aides potentiellement substantielles, le montant de MaPrimeRénov’ Copropriétés peut atteindre jusqu’à 25 % du montant des travaux, plafonné selon le type de travaux et le profil des copropriétaires.
DPE collectif et suite : vers le plan pluriannuel de travaux
Le DPE collectif constitue le point de départ d’une séquence réglementaire qui s’alourdit d’année en année.
Pour les copropriétés dont le DPE collectif révèle une étiquette D, E, F ou G, la loi Climat et Résilience prévoit l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT), aussi appelé projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT). Ce plan, distinct du DPE collectif, doit être réalisé par un professionnel habilité et voté en AG. Il identifie les travaux nécessaires sur dix ans, leur coût estimé et leur hiérarchisation.
L’obligation de PPT suit le même calendrier décalé que le DPE collectif :
- Copropriétés de plus de 200 lots : depuis le 1er janvier 2023 ;
- Copropriétés de 51 à 200 lots : depuis le 1er janvier 2025 ;
- Copropriétés de 50 lots et moins : à partir du 1er janvier 2027.
En pratique, plusieurs prestataires proposent des offres combinant DPE collectif et PPPT. Cette mutualisation peut générer des économies sur les honoraires, mais vérifiez que les deux missions sont bien distinctes et réalisées par des professionnels disposant des certifications appropriées pour chacune.
2026, l’heure de vérité pour les copropriétés moyennes
Le 1er janvier 2026 n’est pas une date symbolique : c’est le début d’une obligation légale contraignante pour des milliers de copropriétés françaises qui n’ont, pour beaucoup, jamais réalisé le moindre diagnostic à l’échelle de leur bâtiment. La mécanique est précise, vote en AG à la majorité de l’article 24, choix d’un diagnostiqueur certifié COFRAC, transmission à l’ADEME, conservation du document pendant dix ans.
Le coût, 15 à 40 euros par lot selon les estimations de marché 2026, est maîtrisable. Ce qui est en jeu dépasse le simple respect d’une obligation réglementaire : un DPE collectif défavorable ignoré se transforme en dépréciation du patrimoine et en perte d’accès aux financements publics. Les copropriétaires qui attendent une initiative spontanée de leur syndic prennent un risque concret. Côté lot individuel, rappelons enfin que la réforme du coefficient électricité de janvier 2026 peut améliorer votre étiquette sans travaux : faites le test avec le simulateur DPE 2026. L’article 8 du décret de 1967 et l’article L.731-1 du CCH leur donnent les outils pour agir.
Questions fréquentes
À partir de combien de lots le DPE collectif est-il obligatoire depuis 2026 ? Depuis le 1er janvier 2026, le DPE collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés de 51 à 200 lots à usage principal d’habitation. Les copropriétés de plus de 200 lots étaient déjà concernées depuis le 1er janvier 2024.
Qui vote le DPE collectif en copropriété et à quelle majorité ? Le DPE collectif est voté en assemblée générale à la majorité simple de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. C’est le syndic qui doit inscrire la question à l’ordre du jour. Si le syndic tarde, tout copropriétaire peut demander l’inscription de ce point par lettre recommandée avec accusé de réception.
Combien coûte un DPE collectif pour une copropriété ? Les tarifs de marché constatés en 2026 se situent entre 15 et 40 euros par lot, soit entre 1 500 et 7 000 euros pour une copropriété de 51 à 200 lots. Ces montants varient selon la complexité du bâtiment et sa localisation. Demandez au moins trois devis comparatifs avant de voter en AG.
Que risque une copropriété qui ne réalise pas son DPE collectif dans les délais ? La loi ne prévoit pas de sanction pénale directe à ce jour. En revanche, l’absence de DPE collectif valide bloque l’accès aux subventions ANAH et à MaPrimeRénov’ Copropriétés, et expose la copropriété à une mise en demeure en cas de contrôle.
Le DPE collectif remplace-t-il le DPE individuel lors d’une vente ou d’une location ? Non. Le DPE collectif porte sur les parties communes et l’enveloppe du bâtiment. Le DPE individuel reste obligatoire pour chaque logement mis en vente ou en location. Les deux diagnostics coexistent et répondent à des obligations distinctes.
