ERP et argile : le retrait-gonflement dans l'état des risques 2026

Pourquoi le retrait-gonflement des argiles figure-t-il dans l’état des risques ?

Le retrait-gonflement des argiles (RGA) a été ajouté aux rubriques standard de l’état des risques par le décret n° 2018-834 du 4 octobre 2018, qui a modifié le régime de l’état des risques naturels, miniers et technologiques pour y intégrer explicitement ce phénomène. Avant ce texte, l’information existait dans les PPR (plans de prévention des risques) quand ils étaient approuvés, mais elle n’était pas systématiquement portée à la connaissance de l’acquéreur ou du locataire sous une forme standardisée.

Le phénomène lui-même est purement mécanique : les sols argileux se contractent en période de sécheresse et gonflent en période d’humidité. Ces mouvements de volume successifs exercent des contraintes sur les fondations des bâtiments, provoquant fissures, désordres de plancher et parfois des dommages structurels importants sur les maisons individuelles non adaptées à ce type de sol. Selon les données publiées par le ministère de la Transition écologique, le RGA est désormais considéré comme la première cause de sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles pour l’habitat individuel, devant les inondations dans plusieurs départements.

L’inscription dans l’ERP répond donc à une logique d’information précontractuelle : permettre à l’acquéreur ou au locataire de connaître, avant de s’engager, si le bien se situe sur un sol présentant une sensibilité à ce phénomène, indépendamment de toute pathologie déjà visible sur la construction.

Comment lire le niveau d’exposition de son adresse sur Géorisques ?

Le niveau d’exposition RGA se consulte gratuitement sur georisques.gouv.fr, dans la rubrique “risques par commune”, en saisissant l’adresse complète du bien (numéro, rue, commune) et non seulement le nom de la commune. La cartographie est en effet construite à l’échelle de la parcelle, et deux adresses voisines dans la même commune peuvent afficher des niveaux d’exposition différents selon la nature géologique du sous-sol local.

Le site restitue un classement en trois niveaux :

Cette donnée est produite par le Bureau de recherches géologiques et minières (BRGM) pour le compte de l’État et mise à disposition sur Géorisques ; elle n’est pas établie par le diagnostiqueur, qui se contente de la reporter telle qu’elle apparaît pour l’adresse concernée à la date de l’état des risques. Pour une présentation complète de l’ensemble des rubriques de ce document, voir notre guide de l’état des risques ERP, mode d’emploi 2026.

Quelles obligations pèsent sur le vendeur en zone moyenne ou forte ?

Au-delà de la simple mention du niveau d’exposition, l’article L.125-5 du code de l’environnement impose une obligation distincte et souvent méconnue : informer l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application d’un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, dès lors que ce sinistre est survenu pendant la période où le vendeur (ou le bailleur) a été propriétaire du bien.

Concrètement, si une maison a connu un épisode de sécheresse-réhydratation des sols reconnu par arrêté interministériel de catastrophe naturelle, et que l’assurance a versé une indemnisation pour des fissures liées à ce phénomène, cette information doit figurer dans l’acte de vente, séparément de la rubrique de classement de zone. Cette double obligation (niveau d’exposition cartographique + historique de sinistres indemnisés) s’applique indépendamment : un bien peut être en zone d’exposition faible mais avoir néanmoins connu un sinistre reconnu, ou inversement se trouver en zone forte sans avoir jamais été sinistré.

L’omission de cette information sur les sinistres indemnisés constitue un manquement à l’obligation d’information prévue par l’article L.125-5 du code de l’environnement, susceptible d’engager la responsabilité du vendeur et de fonder une action en diminution du prix ou en résolution de la vente devant le tribunal judiciaire.

Quels départements sont les plus exposés au retrait-gonflement en 2026 ?

La cartographie Géorisques identifie des zones de forte exposition concentrées principalement dans le bassin parisien (Essonne, Seine-et-Marne, Yvelines), le Sud-Ouest (Haute-Garonne, Tarn-et-Garonne, Lot-et-Garonne) et la vallée du Rhône, régions où les sols argileux ou marno-calcaires dominent et où les épisodes de sécheresse se sont répétés lors des dernières décennies. La cartographie actuellement en ligne sur Géorisques a été harmonisée à l’échelle nationale par le BRGM en 2019, en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018, et a remplacé les cartes départementales d’aléa publiées au cours des années 2010, dont le degré de précision variait fortement d’un département à l’autre.

Cette répartition géographique n’est pas figée : chaque révision de la cartographie Géorisques peut faire basculer une parcelle d’un niveau à un autre, notamment après un épisode climatique marquant ou une nouvelle étude géotechnique locale. C’est pourquoi l’état des risques doit être établi à une date proche de la signature de l’avant-contrat, et non recyclé d’une transaction antérieure : un document daté de plusieurs mois peut ne plus refléter le dernier zonage publié.

Pour les propriétaires qui envisagent de construire sur un terrain non bâti, le risque RGA s’articule avec d’autres obligations documentaires propres au foncier libre ; voir notre article sur les diagnostics obligatoires pour la vente d’un terrain à bâtir et l’ERP.

Qui réalise l’évaluation et quelle est sa responsabilité ?

Le vendeur ou le bailleur reste responsable de l’exactitude de l’état des risques remis à l’acquéreur ou au locataire, même lorsque ce document est préparé avec l’appui d’un diagnostiqueur professionnel ou d’un notaire. Le rôle du professionnel consiste à interroger la base Géorisques pour l’adresse exacte du bien à la date de rédaction du document et à reporter fidèlement le niveau d’exposition affiché, ainsi que les autres rubriques prévues par la réglementation (sismicité, inondation, radon, etc.).

Aucune étude de sol, aucun sondage géotechnique et aucune mesure physique de la teneur en argile ne sont requis pour établir l’état des risques : il s’agit d’une transcription d’une donnée cartographique publique, pas d’une expertise de terrain. Une étude géotechnique G1 ou G2 est un document distinct, régi par la norme NF P 94-500, exigée pour la vente d’un terrain à bâtir ou la construction d’une maison neuve en zone d’exposition moyenne ou forte en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 68) et de son décret d’application n° 2019-495 du 22 mai 2019, codifiés aux articles L.132-4 à L.132-6 du code de la construction et de l’habitation. Elle ne se substitue pas à l’état des risques et répond à un objectif différent (dimensionnement des fondations, non information précontractuelle de l’acquéreur).

En cas d’erreur manifeste dans le report du niveau d’exposition, par exemple une zone affichée comme faible alors que Géorisques indique un niveau fort à la date de l’acte, la responsabilité du rédacteur du document peut être recherchée, en complément de celle du vendeur.

Que risque le vendeur en cas d’ERP incomplet ou erroné sur le volet argile ?

L’absence ou l’inexactitude de la rubrique retrait-gonflement dans l’état des risques expose le vendeur aux sanctions prévues par l’article L.125-5 du code de l’environnement : l’acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix devant le tribunal judiciaire, à condition de démontrer le préjudice découlant du défaut d’information. À la différence de certains diagnostics techniques (amiante, plomb), dont l’absence prive le vendeur de l’exonération de garantie des vices cachés qu’un diagnostic négatif lui aurait permis d’invoquer, l’ERP relève d’un régime d’information propre, sanctionné par l’article L.125-5 et distinct du droit commun des vices cachés.

Dans la pratique, les contentieux portent le plus souvent sur l’omission de la mention des sinistres indemnisés plutôt que sur une erreur de classement de zone, cette dernière étant directement vérifiable par l’acquéreur sur Géorisques avant la signature. Un acquéreur vigilant peut d’ailleurs consulter lui-même la carte avant de signer, ce qui ne dispense toutefois pas le vendeur de son obligation légale de fournir le document.

En résumé

Le retrait-gonflement des argiles est une composante obligatoire et à jour de l’état des risques depuis 2018, avec un niveau d’exposition (faible, moyen, fort) directement consultable sur Géorisques à l’échelle de l’adresse exacte. Cette mention se double, en zone moyenne ou forte, d’une obligation distincte d’information sur les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles pendant la période de propriété du vendeur. Aucune étude de sol n’est requise pour établir cette rubrique de l’ERP : elle consiste à reporter fidèlement une donnée publique, dont l’omission ou l’erreur manifeste expose le vendeur à une action en résolution ou en diminution du prix devant le juge.