Ce que recouvre réellement l’état des risques
Derrière son acronyme technique, l’état des risques et pollutions (ERP) — anciennement ESRIS, lui-même héritier de l’ERNMT — est l’un des documents les plus sous-estimés du dossier de diagnostic immobilier. Il informe l’acquéreur ou le locataire sur des risques potentiellement majeurs : inondation, mouvement de terrain, séisme, risque technologique (usine Seveso), radon, pollution des sols et, depuis le 1er juin 2020, nuisances sonores aériennes.
En 2026, la réglementation n’a pas été modifiée en profondeur depuis la loi Climat et Résilience de 2021, mais les zones couvertes par les plans de prévention des risques (PPR) continuent de s’étendre, et les préfectures révisent régulièrement leurs arrêtés. Un ERP établi il y a deux ans pour un bien donné peut aujourd’hui comporter des rubriques différentes. La vigilance s’impose.
Base légale : textes applicables en 2026
L’obligation d’information sur les risques naturels et technologiques est ancrée dans le Code de l’environnement, aux articles L125-5 et R125-23 à R125-27. Ces dispositions, issues de la loi Bachelot du 30 juillet 2003, ont été modifiées à plusieurs reprises :
- Décret n° 2005-134 : premières modalités d’application de l’information acquéreur-locataire (IAL).
- Décret n° 2019-715 du 5 juillet 2019 : intégration du volet bruit (zones couvertes par un plan d’exposition au bruit — PEB) à compter du 1er juin 2020.
- Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Loi Climat et Résilience), article 236 : renforcement de l’obligation d’information et introduction du recul du trait de côte comme nouveau critère de l’ERP pour les communes littorales concernées.
- Décret n° 2022-455 du 30 mars 2022 : précise les modalités du volet « recul du trait de côte ».
L’ERP n’est pas un diagnostic réalisé par un professionnel certifié : c’est un formulaire que le vendeur ou le bailleur remplit lui-même, sur la base des informations mises à disposition par les préfectures et centralisées sur le portail Géorisques.
Champ d’application : quels biens sont concernés
L’ERP est obligatoire dans deux situations contractuelles distinctes.
En cas de vente : l’ERP doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. L’absence de ce document au moment de la signature de la promesse expose le vendeur à des risques juridiques sérieux.
En cas de location : l’ERP doit être annexé au bail lors de sa signature initiale ou de son renouvellement. Cette obligation couvre les baux d’habitation (loi du 6 juillet 1989), les baux commerciaux et les baux ruraux.
Critère géographique : le bien immobilier doit être situé dans l’une des zones suivantes pour que l’obligation s’applique :
- Zone couverte par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) prescrit ou approuvé (inondation, mouvement de terrain, incendie de forêt, avalanche, etc.)
- Zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques (PPRT)
- Zone de sismicité niveaux 2 à 5 (classification réglementaire)
- Zone couverte par un plan d’exposition au bruit (PEB) d’un aérodrome
- Zone potentiellement exposée au radon (catégorie 3, à risque significatif)
- Secteur d’information sur les sols pollués (SIS)
- Commune littorale concernée par le recul du trait de côte (liste fixée par décret)
En pratique, en 2026, la quasi-totalité des communes françaises est concernée par au moins l’un de ces critères — notamment la sismicité (même faible) et le radon. Vérifier sur Géorisques avant toute transaction est donc indispensable.
Comment remplir le formulaire Géorisques : procédure en 2026
Le portail georisques.gouv.fr est l’outil officiel du ministère de la Transition écologique. Il génère automatiquement le formulaire ERP pré-rempli à partir de l’adresse du bien. Voici la procédure applicable en 2026 :
- Saisir l’adresse du bien sur georisques.gouv.fr (section « Mon bien face aux risques »).
- Consulter les risques identifiés : le portail liste tous les risques réglementaires applicables à la parcelle.
- Télécharger le formulaire pré-rempli : depuis 2022, le portail génère un PDF avec les rubriques pré-cochées selon la situation de la commune. Il reste à compléter les informations relatives aux sinistres indemnisés (arrêtés de catastrophe naturelle).
- Vérifier les sinistres : sur la même page Géorisques ou auprès de la commune, identifier si le bien a fait l’objet d’indemnisations au titre des catastrophes naturelles (cat-nat). Cette information est obligatoire dans l’ERP.
- Dater et signer le formulaire. La date d’établissement déclenche le délai de validité de 6 mois.
- Annexer le document signé à la promesse de vente ou au bail.
Le formulaire est gratuit. Aucun diagnostiqueur certifié n’est requis pour l’ERP, contrairement au DPE ou au diagnostic amiante. Certains propriétaires font néanmoins appel à un professionnel pour sécuriser la démarche, notamment pour les biens situés en zones à risques multiples. Le coût pratiqué par les prestataires privés se situe entre 30 et 80 EUR selon l’opérateur.
Tableau récapitulatif : caractéristiques de l’ERP en 2026
| Critère | Détail |
|---|---|
| Qui l’établit | Le vendeur ou le bailleur (pas obligatoirement un professionnel) |
| Coût | Gratuit via Géorisques (option payante via diagnostiqueur : 30 à 80 EUR) |
| Validité | 6 mois à compter de la date de signature |
| Obligation vente | Annexe à la promesse ou à l’acte authentique |
| Obligation location | Annexe au bail (nouvelle signature ou renouvellement) |
| Volet bruit | Obligatoire depuis le 1er juin 2020 (zones PEB) |
| Volet trait de côte | Obligatoire depuis le décret du 30 mars 2022 (communes listées) |
| Volet radon | Zones de catégorie 3 (environ 31 départements concernés à titre principal) |
| Sinistres indemnisés | À renseigner obligatoirement dans le formulaire |
| Base légale | Code de l’environnement, art. L125-5 et R125-23 à R125-27 |
Validité 6 mois : une contrainte souvent méconnue
La validité de 6 mois est l’une des règles les plus fréquemment ignorées des propriétaires. Un ERP établi en novembre 2025 est périmé en mai 2026 : si la vente n’est pas encore conclue, le document doit être refait avant la signature du compromis ou de l’acte authentique.
Pour les locations, la règle s’applique à chaque nouvelle conclusion de bail. Un propriétaire qui enchaîne les locataires sans régénérer l’ERP se retrouve en situation de non-conformité, même si le bien n’a objectivement pas changé de situation géographique ou réglementaire.
Les arrêtés préfectoraux délimitant les zones à risques sont révisés régulièrement. Un bien qui n’était pas en zone PPRN inondation il y a deux ans peut l’être aujourd’hui suite à l’approbation d’un nouveau plan. La péremption des 6 mois n’est donc pas une formalité administrative accessoire : elle garantit que l’information transmise à l’acquéreur ou au locataire reflète bien la situation réglementaire en vigueur.
Pour une vue d’ensemble de la durée de validité de tous les diagnostics obligatoires, voir notre article dédié : Validité des diagnostics immobiliers par type en 2026.
Sanctions en cas d’ERP absent ou erroné
L’absence d’ERP ou la communication d’informations inexactes n’est pas une simple irrégularité formelle. Le Code de l’environnement, à l’article L125-5 VI, prévoit que l’acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une réduction du prix.
En pratique, les contentieux portent le plus souvent sur :
- L’omission d’un sinistre indemnisé au titre des catastrophes naturelles (inondation, sécheresse-réhydratation des argiles) alors que le propriétaire en avait connaissance.
- Le défaut de communication de l’ERP avant la signature de la promesse (et non seulement avant l’acte authentique).
- L’ERP périmé présenté comme valide au moment de la signature.
La jurisprudence des cours d’appel depuis 2015 a confirmé à plusieurs reprises que la résolution du contrat constitue une sanction effective, non théorique, dès lors que l’acquéreur démontre que l’information manquante ou erronée a vicié son consentement. Le risque financier pour le vendeur est donc concret et peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros selon la valeur du bien et le préjudice subi.
Pour une analyse des obligations attachées à ce document et leur portée juridique, voir notre article : ERP — état des risques immobilier : obligations détaillées.
ERP et DPE : deux logiques complémentaires dans le dossier de diagnostic
Il est tentant de traiter l’ERP comme un document secondaire face au DPE, qui concentre aujourd’hui l’essentiel de l’attention médiatique et réglementaire. Ce serait une erreur d’appréciation.
Le DPE évalue la performance énergétique du bâti — une dimension patrimoniale et économique centrale. L’ERP, lui, informe sur l’environnement réglementaire et géographique du bien : ce que le bâtiment subit de l’extérieur, qu’il s’agisse d’une crue centennale, d’un séisme, d’un effondrement de cavité ou d’un panache de pollution issu d’une friche industrielle.
Ces deux documents répondent à des questions différentes mais également légitimes pour un acquéreur ou un locataire. En 2026, les zones soumises au recul du trait de côte font l’objet d’une attention croissante de la part des notaires et des établissements bancaires : un bien situé en zone rouge de recul à horizon 30 ans voit sa valeur de marché et sa finançabilité directement affectées. L’ERP n’est plus seulement un document administratif — il constitue un signal de valorisation ou de dévalorisation du bien.
Ce que l’ERP ne couvre pas
Quelques précisions importantes pour éviter les confusions fréquentes :
- L’ERP n’est pas le diagnostic termites (qui relève d’une obligation distincte, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral).
- L’ERP n’est pas le diagnostic mérule (recommandé mais non obligatoire dans la majorité des situations).
- L’ERP intègre bien le volet radon (zones de catégorie 3), mais ne remplace pas une mesure de concentration en radon dans l’air intérieur, laquelle n’est obligatoire que dans certains établissements recevant du public (ERP au sens du Code de la construction).
- L’ERP ne couvre pas les nuisances sonores routières ou ferroviaires — uniquement les zones PEB des aérodromes. Un bien situé à proximité immédiate d’une voie ferrée à grande vitesse n’est pas nécessairement classé en zone PEB.
Un document gratuit, mais à ne pas négliger
L’état des risques est le seul document obligatoire du dossier de diagnostic immobilier que le propriétaire peut établir lui-même, sans frais. Cette gratuité est parfois interprétée comme le signe d’une moindre importance juridique. Les textes et la jurisprudence démontrent le contraire : l’ERP est un document contractuel à part entière, dont l’absence ou l’inexactitude peut déstabiliser une transaction et engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur.
En 2026, avec l’extension continue des zones à risques (PPR, trait de côte, radon), aucun vendeur ni bailleur ne peut supposer que son bien n’est pas concerné sans avoir vérifié sur Géorisques. La démarche prend moins de quinze minutes. Les conséquences d’une omission peuvent, elles, se chiffrer en dizaines de milliers d’euros de contentieux.
