État des risques (ERP) 2026 : mode d'emploi et formulaire

Que recouvre réellement l’état des risques ?

Derrière son acronyme, l’état des risques et pollutions (ERP) est l’un des documents les plus sous-estimés du dossier de diagnostic immobilier. Son nom officiel est aujourd’hui simplement « état des risques » ; il a succédé à l’ESRIS, lui-même héritier de l’ERNMT, et service-public.fr l’appelle aussi « information des acquéreurs et locataires » (IAL). Il informe l’acquéreur ou le locataire de risques parfois majeurs : inondation, mouvement de terrain, séisme, risque technologique (site Seveso), radon, recul du trait de côte, feux de forêt.

Ce n’est ni un diagnostic technique ni une expertise : c’est une déclaration que le vendeur ou le bailleur établit à partir des informations publiques. Mais elle engage sa responsabilité civile, et une erreur peut remettre en cause la vente ou le bail.

Les zones couvertes par les plans de prévention des risques (PPR) continuent de s’étendre et les préfectures révisent régulièrement leurs arrêtés. Un ERP établi il y a deux ans pour un bien donné peut aujourd’hui comporter des rubriques différentes.

Quels textes encadrent l’ERP en 2026 ?

L’obligation d’information sur les risques est inscrite dans le Code de l’environnement, aux articles L125-5 et R125-23 à R125-27. Ces dispositions, issues de la loi Bachelot du 30 juillet 2003 et appliquées depuis 2006, ont été modifiées à plusieurs reprises :

• Décret n° 2005-134 : premières modalités de l’information des acquéreurs et locataires (IAL).
• Arrêté du 27 juin 2018 : nouveau zonage du potentiel radon, en vigueur le 1er juillet 2018, qui détermine les communes de niveau 3 concernées par l’ERP.
• Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 (Loi Climat et Résilience), article 236 : renforcement de l’information et ajout du recul du trait de côte pour les communes littorales concernées, listées par le décret n° 2022-750 du 29 avril 2022 et ses mises à jour.
• Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 : remise de l’état des risques dès la première visite, mention obligatoire dans les annonces et contenu révisé, applicables depuis le 1er janvier 2023.

Le contenu exact du document est fixé par l’article R125-24 du Code de l’environnement. Le formulaire est mis à disposition gratuitement sur le portail Géorisques.

Quels biens sont concernés par l’ERP ?

Toute construction ou tout terrain, constructible ou non, vendu ou loué, dès lors qu’il se trouve dans une zone à risques.

En cas de vente : l’ERP est remis au candidat acquéreur dès la première visite, puis annexé à la promesse de vente, à l’acte authentique ou au contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement. L’acquéreur le date et le signe.

En cas de location : l’ERP est remis dès la première visite, puis annexé au bail à sa signature et à son renouvellement. Il est daté et signé par le locataire. Le propriétaire conserve une copie pour prouver qu’il l’a remis.

Critère géographique : selon service-public.fr, l’obligation s’applique si le bien est situé dans l’un des secteurs suivants :

• Périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) approuvé, ou mis à l’étude pour un PPRT prescrit
• Zone d’un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) approuvé ou rendu immédiatement opposable, ou mis à l’étude pour un plan prescrit
• Zone d’un plan de prévention des risques miniers (PPRM)
• Zone de sismicité de niveau 2 (faible) à 5 (forte)
• Zone à potentiel radon de niveau 3
• Zone exposée au recul du trait de côte, délimitée par le plan local d’urbanisme, la carte communale ou une carte de préfiguration
• Zone soumise aux obligations légales de débroussaillement

En pratique, une grande partie des communes françaises est concernée par au moins l’un de ces critères, à commencer par la sismicité. Une commune peut très bien être concernée pour le seul risque sismique de niveau 2, sans aucun PPR inondation : le réflexe est de vérifier l’adresse sur Géorisques avant toute transaction.

Quels risques l’ERP couvre-t-il ?

Les risques naturels, miniers et technologiques des plans de prévention, la sismicité, le radon, le recul du trait de côte, le débroussaillement et les sinistres indemnisés.

Risques naturels : inondation, mouvement de terrain, séisme

C’est la famille la plus vaste : inondation (débordement de cours d’eau, submersion marine, ruissellement), mouvement de terrain (éboulement, affaissement, glissement), avalanche, feu de forêt, cyclone ou éruption volcanique selon les territoires. Ces risques entrent dans l’ERP lorsqu’un plan de prévention les couvre. Le séisme relève, lui, du zonage sismique national en 5 niveaux : une fiche d’information sismique est jointe dès le niveau 2.

Risques technologiques et miniers

Ils concernent les biens situés dans le périmètre d’un PPRT, autour d’une installation classée Seveso seuil haut par exemple, ou d’un plan de prévention des risques miniers. Pour chaque plan, l’ERP comporte un extrait de carte situant le bien, l’extrait du règlement qui le concerne et l’indication des travaux prescrits et de leur réalisation.

Radon : seule la zone 3 compte

Le radon est un gaz radioactif naturel issu du sous-sol. Depuis l’arrêté du 27 juin 2018, chaque commune est classée en zone 1, 2 ou 3 de potentiel radon. Seule la zone 3 (potentiel significatif) déclenche une information dans l’ERP, sous la forme d’une fiche radon. Selon l’ASN (2023), elle regroupe des communes de 70 départements ; l’ASNR en compte 72 en 2025. Le chiffre de 31 départements, encore souvent cité, date du zonage d’avant 2018. Le classement d’une commune se vérifie à l’adresse : notre carte du radon détaille les zones.

Recul du trait de côte et débroussaillement

Pour un bien situé dans une zone exposée au recul du trait de côte, l’ERP indique l’horizon d’exposition identifié (30 ans ou au-delà), rappelle les prescriptions applicables, précise si le zonage est provisoire et si les règles de démolition et de remise en état s’appliquent au bien. Dans une zone soumise aux obligations légales de débroussaillement, une fiche d’information sur ces obligations est jointe.

Sinistres indemnisés et retrait-gonflement des argiles

L’ERP liste les arrêtés de catastrophe naturelle pris dans la commune qui ont affecté le bien et donné lieu à une indemnisation. À la vente, lorsque le vendeur dispose du rapport d’expertise de l’assureur, il joint aussi la liste des travaux non réalisés permettant d’arrêter les désordres causés par la sécheresse et la réhydratation des sols.

Le retrait-gonflement des argiles n’est pas une rubrique propre de l’ERP : il n’apparaît pas dans la liste de l’article R125-24. Il y entre par un plan de prévention des risques qui le couvre, par les arrêtés de catastrophe naturelle sécheresse et par cette liste de travaux. L’exposition d’une adresse au phénomène se consulte sur Géorisques.

Pollution des sols

Les terrains dont la pollution est connue (anciennes friches industrielles, par exemple) sont recensés par l’État et consultables sur Géorisques, que le portail reprend dans son rapport par adresse. La pollution est invisible, mais un acquéreur mal informé peut se retourner contre le vendeur.

Comment remplir le formulaire ERP sur Géorisques ?

Le portail georisques.gouv.fr propose le service en ligne « Remplir l’état des risques », qui génère le document à partir de l’adresse du bien. Voici la procédure applicable en 2026 :

1. Saisir l’adresse du bien sur georisques.gouv.fr.
2. Consulter les risques identifiés : le portail liste les zones et périmètres réglementaires dans lesquels se trouve la parcelle.
3. Générer le formulaire pré-rempli, avec le numéro de parcelle et les rubriques correspondant à la situation du bien.
4. Compléter les sinistres : identifier, sur Géorisques, en mairie ou en préfecture, les arrêtés de catastrophe naturelle qui ont donné lieu à une indemnisation pour ce bien. Cette information est obligatoire.
5. Dater le document : la date d’établissement fait courir le délai de 6 mois.
6. Remettre le document dès la première visite, puis l’annexer à la promesse de vente ou au bail, signé par l’acquéreur ou le locataire.

Il n’est pas nécessaire de chercher un numéro Cerfa. Service-public.fr précise qu’un état des risques établi par un autre moyen que le service en ligne reste valable s’il comporte toutes les informations de l’article R125-24 et s’il est à jour.

Erreurs fréquentes à éviter

1. Cocher « non concerné » sans avoir vérifié. L’absence de PPR ne dispense pas de vérifier le zonage sismique et le radon.
2. Oublier les sinistres indemnisés. Leur omission est l’un des motifs de contentieux les plus fréquents.
3. Remettre l’ERP trop tard. Pour une vente, s’il n’est pas remis au plus tard à la signature de la promesse, le délai de rétractation de l’acquéreur ne commence qu’au lendemain de sa communication.

Le formulaire est gratuit. Certains propriétaires confient néanmoins la démarche à un professionnel, notamment pour les biens situés en zones à risques multiples ; le coût pratiqué va de 0 à 50 € environ, souvent inclus dans un pack de diagnostics. Les tarifs des autres diagnostics sont dans le prix des diagnostics immobiliers en 2026.

Quelles sont les caractéristiques de l’ERP en 2026 ?

Établi gratuitement par le vendeur ou le bailleur, valable 6 mois, remis dès la première visite et annexé à la promesse de vente ou au bail.

Combien de temps l’ERP reste-t-il valable ?

L’état des risques doit dater de moins de 6 mois. C’est l’une des règles les plus souvent ignorées : un ERP établi en novembre 2025 est périmé en mai 2026. Si la vente n’est pas conclue, il doit être refait avant la signature du compromis ou de l’acte authentique.

Service-public.fr ajoute une seconde condition : le document doit être actualisé si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse, de l’acte de vente ou du bail. Un nouveau plan de prévention approuvé entre-temps impose donc une mise à jour, même dans le délai de 6 mois.

Pour les locations, la règle s’applique à chaque nouveau bail. Un propriétaire qui enchaîne les locataires sans régénérer l’ERP se retrouve en situation irrégulière, même si la situation du bien n’a pas changé.

La durée de validité de chacun des autres diagnostics, en vente comme en location, est rassemblée dans notre article sur la validité du DPE et des diagnostics immobiliers.

Que doit indiquer l’annonce immobilière depuis 2023 ?

Depuis le 1er janvier 2023, toute annonce de vente ou de location d’un bien soumis à l’état des risques, quel que soit le support de diffusion, doit comporter la mention suivante : « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr ».

Cette obligation, issue du décret du 1er octobre 2022, a déplacé l’information en amont : l’acquéreur ou le locataire est prévenu avant même la visite, puis reçoit l’état des risques lors de la première visite. Une information inexacte dans l’annonce engage la responsabilité du vendeur ou du bailleur au même titre qu’un ERP erroné.

Que risque-t-on en cas d’ERP absent ou erroné ?

L’absence d’ERP ou la communication d’informations inexactes n’est pas une simple irrégularité de forme. L’article L125-5 du Code de l’environnement permet à l’acquéreur ou au locataire de saisir le tribunal judiciaire du lieu du bien pour demander :

• l’annulation de la vente ou du bail ;
• une réduction du prix de vente ou du loyer ;
• dans les deux cas, d’éventuels dommages et intérêts.

Il n’existe pas d’amende forfaitaire pour un ERP manquant. Le risque est civil, mais il est concret.

En pratique, les contentieux portent le plus souvent sur :

• L’omission d’un sinistre indemnisé au titre des catastrophes naturelles (inondation, sécheresse) alors que le propriétaire en avait connaissance.
• La remise tardive de l’ERP, après la signature de la promesse.
• L’ERP périmé présenté comme valide au moment de la signature.

Dès lors que l’acquéreur démontre que l’information manquante ou erronée a pesé sur son consentement, l’annulation de la vente est une sanction possible, et le risque financier pour le vendeur dépend de la valeur du bien et du préjudice subi.

Quelle place l’ERP occupe-t-il dans le dossier de diagnostic technique ?

L’ERP est une pièce du dossier de diagnostic technique (DDT) que le vendeur ou le bailleur doit constituer.

À la vente, le DDT comprend selon les cas : DPE, audit énergétique (maison ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G), constat plomb (construction avant 1949), état amiante (permis avant le 1er juillet 1997), états gaz et électricité (installations de plus de 15 ans), assainissement, termites (zones délimitées par arrêté), état des risques et diagnostic bruit des aéroports. Le détail est sur notre page dossier de vente.

À la location, le DDT comprend le DPE, le constat plomb, les états gaz et électricité, l’état des risques et le diagnostic bruit le cas échéant. Le diagnostic amiante en fait partie mais n’est pas annexé au bail : il est tenu à la disposition du locataire. La surface habitable (loi Boutin) est indiquée dans le bail lui-même. Voir notre dossier location.

En quoi l’ERP diffère-t-il du DPE ?

Le DPE mesure ce que le bâtiment consomme, l’ERP ce que son environnement lui fait subir. Il est tentant de traiter l’ERP comme un document secondaire face au DPE, qui concentre l’essentiel de l’attention. Ce serait une erreur.

Ces documents répondent à des questions différentes, et ils se cumulent. Un logement classé F situé en zone inondable cumule deux contraintes : l’interdiction de le relouer à partir du 1er janvier 2028 et une information sur le risque qui pèse sur la négociation. Les options pour un logement F ou G sont détaillées dans notre article louer un logement classé F après 2028.

En 2026, les zones exposées au recul du trait de côte font l’objet d’une attention croissante des notaires et des banques : un bien concerné voit sa valeur et sa finançabilité directement discutées. L’ERP n’est plus seulement une formalité, c’est une information qui pèse sur le prix.

Que ne couvre pas l’ERP ?

Ni le diagnostic termites, ni l’information sur la mérule, ni le bruit. Quelques précisions pour éviter les confusions fréquentes :

• L’ERP n’est pas le diagnostic termites, obligation distincte dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
• L’ERP ne contient pas l’information sur la mérule : dans les zones délimitées par arrêté, le risque de mérule est mentionné dans la promesse ou l’acte de vente. Voir notre page sur les départements concernés par la mérule.
• L’ERP comporte la fiche radon en zone 3, mais n’impose aucune mesure de radon dans le logement ; les mesures obligatoires ne visent que certains établissements recevant du public.
• Le bruit des aérodromes relève, selon service-public.fr, d’un diagnostic distinct du DDT, pour les biens situés dans une zone d’un plan d’exposition au bruit ; il est établi par le propriétaire comme l’ERP. Voir notre article sur le diagnostic bruit aérodrome. Les nuisances routières ou ferroviaires ne font l’objet d’aucune de ces deux informations.

Pourquoi ne faut-il pas négliger ce document gratuit ?

L’état des risques est, avec le diagnostic bruit, l’un des seuls documents du dossier que le propriétaire peut établir lui-même, sans frais. Cette gratuité est parfois prise pour le signe d’une moindre importance juridique. Les textes disent le contraire : l’ERP est un document contractuel à part entière, dont l’absence ou l’inexactitude peut déstabiliser une transaction.

Avec l’extension des zones à risques (plans de prévention, trait de côte, débroussaillement), aucun vendeur ni bailleur ne peut supposer que son bien n’est pas concerné sans avoir vérifié sur Géorisques. La démarche prend quelques minutes ; une omission peut coûter bien davantage.