Mérule en Bretagne : départements exposés et obligations du vendeur

La mérule est-elle un risque particulier pour la Bretagne ?

Oui, la Bretagne réunit les conditions que le champignon lignivore Serpula lacrymans recherche : un climat océanique humide, une pluviométrie élevée une grande partie de l’année, et un parc de bâtiments anciens en pierre ou en pan de bois, souvent mal ventilés. La mérule se développe dans les charpentes, planchers et huisseries dès lors que le taux d’humidité du bois dépasse durablement 20 %, une situation fréquente dans les longères, les maisons de bourg et les biens ayant subi un dégât des eaux non traité.

C’est pour cette raison que les quatre départements bretons, Côtes-d’Armor, Finistère, Ille-et-Vilaine et Morbihan, figurent parmi les territoires où des préfets ont pris des arrêtés délimitant des zones de présence d’un risque de mérule, aux côtés d’autres départements de l’ouest et du nord de la France. Le détail des treize départements concernés à l’échelle nationale est présenté dans notre cartographie des départements touchés par la mérule.

Quels sont les quatre départements bretons concernés par un arrêté préfectoral mérule ?

Les quatre départements de la région administrative Bretagne, à savoir les Côtes-d’Armor (22), le Finistère (29), l’Ille-et-Vilaine (35) et le Morbihan (56), ont chacun un historique de signalements de mérule justifiant, selon les communes, la prise d’un arrêté préfectoral de délimitation.

Ce point mérite d’être précisé avec rigueur : l’arrêté préfectoral ne couvre pas nécessairement l’intégralité d’un département. L’article L133-5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le préfet délimite, après avis du conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques, les zones où sont constatés une infestation par la mérule ou un risque de développement à court terme. Le périmètre retenu peut donc se limiter à certaines communes ou certains secteurs d’une commune, selon les signalements reçus par les services préfectoraux. Un même département breton peut ainsi comporter des communes couvertes par l’arrêté et d’autres qui ne le sont pas.

Pour un vendeur ou un acquéreur, la seule information fiable reste la consultation du recueil des actes administratifs (RAA) de la préfecture concernée, ou une demande directe au service urbanisme de la mairie du bien. Aucune carte commerciale ne remplace cette vérification officielle, dont dépend directement l’existence ou non de l’obligation d’information prévue à l’article L133-6.

Que dit précisément l’article L133-6 du Code de la construction et de l’habitation ?

L’article L133-6 du CCH dispose qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l’article L133-5, une information sur la présence d’un risque de mérule dans le bâtiment est délivrée par le vendeur à l’acquéreur.

Cette rédaction appelle trois observations concrètes. D’abord, l’obligation ne porte que sur les immeubles situés dans le périmètre de l’arrêté préfectoral : en dehors de ce périmètre, l’article L133-6 ne s’applique pas, contrairement au diagnostic de performance énergétique ou au diagnostic amiante, exigés sur tout le territoire selon des critères propres à chaque diagnostic. Ensuite, le texte parle d’une « information », et non d’un « diagnostic » réalisé par un professionnel certifié : le vendeur peut, en pratique, remplir lui-même une déclaration sur la présence ou l’absence de risque connu, sans obligation de faire intervenir un diagnostiqueur. Enfin, cette information doit être portée à la connaissance de l’acquéreur avant la signature, ce qui implique en pratique son annexion au compromis de vente, puis à l’acte authentique.

Le vendeur doit-il faire réaliser un état parasitaire mérule par un professionnel ?

Non, l’article L133-6 du CCH n’impose pas de diagnostic technique payant réalisé par un opérateur certifié, à la différence des diagnostics qui composent le dossier de diagnostic technique de l’article L271-4 du même code. C’est une différence de nature juridique importante, souvent source de confusion chez les vendeurs bretons qui s’attendent à recevoir un rapport comparable à celui du DPE ou de l’amiante.

Le tableau ci-dessous situe l’information mérule par rapport aux diagnostics réellement obligatoires sur l’ensemble du territoire, pour clarifier ce qui relève d’une obligation systématique et ce qui dépend d’un arrêté préfectoral local.

Rien n’interdit à un vendeur prudent de faire réaliser volontairement un état parasitaire par un professionnel, notamment lorsque des signes évocateurs ont déjà été observés dans le bâtiment. Notre article sur les signes qui permettent de reconnaître la mérule dans une maison détaille les indices à surveiller avant toute mise en vente. Les questions de coût d’intervention et de traitement curatif, hors du périmètre de cet article, sont traitées dans notre article sur les cas où le diagnostic mérule est obligatoire et son coût.

Qui doit déclarer la mérule en mairie, et cette obligation dépend-elle d’une zone à risque ?

L’article L133-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que toute personne ayant connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti en fait la déclaration en mairie de la commune où est situé l’immeuble. Cette obligation ne concerne pas seulement le vendeur : elle s’applique à l’occupant, au propriétaire bailleur, au syndic pour les parties communes d’une copropriété, ou à tout professionnel du bâtiment intervenant sur le bien et constatant l’infestation.

Point important pour un propriétaire breton : cette déclaration en mairie n’est pas conditionnée à l’existence d’un arrêté préfectoral de zone. Elle s’impose dès qu’il y a connaissance effective de la mérule, y compris dans une commune non couverte par un arrêté au titre de l’article L133-5. Autrement dit, un propriétaire du Morbihan qui découvre de la mérule dans sa cave doit la déclarer en mairie même si sa commune ne figure pas, à ce jour, dans un arrêté préfectoral de délimitation. Les deux obligations, information de l’acquéreur d’un côté, déclaration en mairie de l’autre, répondent à des logiques distinctes : la première protège l’acquéreur au moment de la transaction dans les zones à risque avéré ; la seconde alimente la connaissance publique du phénomène sur l’ensemble du territoire.

Que risque un vendeur breton qui omet cette information au compromis ?

Le Code de la construction et de l’habitation ne prévoit pas de sanction pénale spécifique attachée au seul manquement à l’article L133-6. Les conséquences relèvent du droit commun des contrats et de la vente. Un acquéreur qui découvre après la signature que le bien se trouvait dans une zone couverte par un arrêté préfectoral, sans que l’information requise ne lui ait été remise, peut invoquer un vice du consentement au sens de l’article 1130 du Code civil, ou solliciter la garantie des vices cachés prévue à l’article 1641 du même code si la mérule était présente et dissimulée.

Ces actions peuvent conduire, selon les cas retenus par le juge, à l’annulation de la vente, à une réduction du prix, ou à l’octroi de dommages et intérêts. La charge de la preuve porte alors sur la connaissance qu’avait, ou aurait dû avoir, le vendeur du classement de sa commune en zone à risque, ce qui replace la vérification préalable en mairie ou en préfecture au centre de la sécurité juridique de la transaction, bien plus que la simple existence d’un document type.

Que vérifie le notaire au moment du compromis de vente en Bretagne ?

Avant la rédaction du compromis, le notaire, ou l’agent immobilier mandaté, vérifie systématiquement si la commune du bien est mentionnée dans un arrêté préfectoral pris en application de l’article L133-5 du CCH. Cette vérification s’ajoute au contrôle des autres obligations d’information, comme l’état des risques prévu par le Code de l’environnement, qui suit une logique de zonage comparable mais indépendante.

Si la commune est concernée, le notaire demande au vendeur une information écrite datée, mentionnant la présence ou l’absence de risque de mérule connu dans le bâtiment, et l’annexe au compromis puis à l’acte authentique de vente. Si aucun arrêté ne couvre la commune, aucune pièce mérule n’est exigée au titre de l’article L133-6, même si le vendeur ou le notaire peuvent, par prudence contractuelle, faire figurer une mention sur l’absence de connaissance d’un risque de mérule dans le bien.

Comment un propriétaire breton peut-il vérifier le statut de sa commune ?

La seule source fiable reste l’arrêté préfectoral lui-même, publié au recueil des actes administratifs de la préfecture du département concerné (Côtes-d’Armor, Finistère, Ille-et-Vilaine ou Morbihan). Deux démarches permettent de lever le doute avant une mise en vente : contacter le service urbanisme ou risques de la mairie, qui dispose généralement de l’information transmise par la préfecture, ou solliciter directement les services préfectoraux en charge du dossier mérule, rattachés le plus souvent à la direction départementale des territoires et de la mer.

Cette vérification prend tout son sens dans un contexte où les périmètres évoluent : un arrêté préfectoral peut être révisé pour intégrer de nouvelles communes signalées, ou pour préciser un secteur déjà couvert. Un vendeur breton a donc intérêt à effectuer cette démarche suffisamment tôt dans le projet de vente, avant même la signature du mandat, plutôt que de découvrir l’obligation au moment où le notaire prépare le compromis.

Que retenir avant une vente en Bretagne ?

L’obligation d’information mérule prévue par l’article L133-6 du Code de la construction et de l’habitation ne s’applique en Bretagne que dans les communes couvertes par un arrêté préfectoral, dans l’un des quatre départements de la région, Côtes-d’Armor, Finistère, Ille-et-Vilaine et Morbihan. Elle se distingue nettement des diagnostics techniques payants du dossier de diagnostic technique, puisqu’elle repose sur une déclaration du vendeur et non sur un rapport certifié. Une seconde obligation, la déclaration en mairie prévue à l’article L133-7, s’applique quant à elle indépendamment de tout zonage, dès qu’il y a connaissance effective d’une infestation. Pour tout propriétaire breton engageant une vente, la vérification du statut de sa commune auprès de la préfecture ou de la mairie reste, à ce jour, la seule démarche qui sécurise réellement la transaction.