Ce que signifie concrètement un DPE F aujourd’hui
Au 1er janvier 2028, environ 1,2 million de logements classés F ne pourront plus faire l’objet d’un nouveau bail ou d’un renouvellement (service-public.fr). Si votre logement est dans cette catégorie, la mécanique est posée : la loi Climat & Résilience du 22 août 2021 fixe un calendrier précis, et vous avez deux ans pour décider quoi en faire.
Avant d’arbitrer, il faut comprendre ce que recouvre exactement la lettre F sur votre étiquette énergie — et surtout ce qui change en 2026, parce que tous les logements F ne sont pas logés à la même enseigne.
Les seuils de consommation d’un logement classé F
La classe F correspond à une consommation comprise entre 331 et 420 kWh d’énergie primaire par m² et par an (service-public.fr). Au-dessus de 420 kWh ep/m²/an, on bascule en G ; en dessous de 331, on remonte en E. Ces seuils sont fixés par arrêté et n’ont pas été modifiés par la réforme de janvier 2026 — c’est uniquement la méthode de calcul qui évolue, pas l’échelle.
Concrètement, un logement F consomme deux à trois fois plus qu’un logement performant équivalent. Sur un 70 m², cela représente une facture annuelle de chauffage et d’eau chaude qui peut dépasser 2 500 à 3 500 €, selon l’énergie utilisée et les prix de marché.
Combien de logements sont concernés en France
Selon les données ministérielles relayées par Service Public, le parc français compte environ 1,2 million de logements F qui basculeront hors du marché locatif au 1er janvier 2028. À cela s’ajoutent les 600 000 logements G déjà concernés depuis le 1er janvier 2025, et les 140 000 G+ interdits dès 2023.
Marc, propriétaire d’un T3 de 1962 à Rennes classé F, fait partie de cette cohorte. Comme lui, des centaines de milliers de bailleurs doivent trancher en 2026 : refaire un DPE, lancer des travaux, vendre, ou changer d’usage. Les quatre options ne se valent pas — et la première à examiner est gratuite à condition de la connaître.
Première chose à vérifier : le coefficient électricité 2026
Avant de prévoir 30 000 € de travaux ou de mettre votre bien en vente avec décote, vérifiez ce point. Pour une partie des propriétaires de logements F, la classe va changer mécaniquement en 2026, sans poser un seul radiateur.
Comment le nouveau coefficient 1,9 peut faire changer de classe
Le DPE convertit l’énergie consommée en énergie primaire à l’aide d’un coefficient. Pour l’électricité, ce coefficient était de 2,3 depuis 2013. Au 1er janvier 2026, il passe à 1,9 (ecologie.gouv.fr).
La conséquence est purement arithmétique : (2,3 - 1,9) / 2,3 = 17,4% de baisse mécanique de la consommation primaire calculée pour un logement chauffé à l’électricité. Un logement à 380 kWh ep/m²/an (classe F) tombe à environ 314 kWh ep/m²/an — soit classe E. Un G à 470 peut basculer en F.
Ce changement ne reflète aucune amélioration physique du logement. Il corrige une distorsion méthodologique que la Commission européenne avait pointée : le facteur 2,3 surestimait la consommation primaire de l’électricité française, largement décarbonée par le nucléaire.
Concrètement : qui est concerné et qui ne l’est pas
Le tri est simple :
- Logement chauffé à l’électricité (convecteurs, panneaux rayonnants, pompe à chaleur, ballon électrique) : effet mécanique de la réforme, gain potentiel d’une à deux classes.
- Logement chauffé au gaz, fioul, bois, réseau de chaleur : aucun changement. Le coefficient pour ces énergies reste à 1,0. Votre étiquette ne bougera pas d’un kWh.
Point essentiel : votre DPE actuel reste valide 10 ans à compter de sa date d’édition. Il n’intègre pas automatiquement le nouveau calcul. Pour en bénéficier officiellement — sur l’annonce, sur le bail, dans le dossier de vente — vous devez refaire le DPE auprès d’un diagnostiqueur certifié.
Coût d’un nouveau DPE en 2026 : 100 à 250 €, selon la zone et le diagnostiqueur. Délai : 2 à 5 jours après visite. Pour comparer rapidement, consultez notre simulateur DPE 2026.
Ce qui change en 2026-2028 pour un logement F
Pour un propriétaire de bien classé F, trois échéances structurent le calendrier. Aucune n’a vocation à disparaître : la loi Climat & Résilience est codifiée et ses dates butoirs sont inscrites dans le Code de la construction et de l’habitation (Légifrance, LEGITEXT000044045414).
Le calendrier officiel des interdictions de location
| Date | Classe interdite à la location | Logements concernés |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | G+ (> 450 kWh ep/m²/an) | ~140 000 |
| 1er janvier 2025 | G | ~600 000 |
| 1er janvier 2028 | F | ~1,2 million |
| 1er janvier 2034 | E | ~2,8 millions |
L’interdiction s’applique aux nouveaux baux et aux renouvellements. Si un locataire est en place avec un bail signé avant 2028, il peut rester : son contrat n’est pas interrompu. Mais à son départ, vous ne pouvez plus relouer tant que le logement reste classé F.
L’audit énergétique obligatoire à la vente : qui est concerné
Depuis le 1er avril 2023, vendre une maison individuelle classée F impose de fournir un audit énergétique réglementaire à l’acquéreur, en plus du DPE (service-public.fr, F37110). Ce document n’est pas optionnel : il doit être remis dès la première visite et annexé à la promesse de vente.
Point souvent ignoré : un appartement en copropriété classé F vendu n’est pas concerné par l’obligation d’audit. Le texte vise les logements en monopropriété — typiquement les maisons individuelles, mais aussi les immeubles entiers détenus par un seul propriétaire. Si vous vendez un T3 dans un immeuble collectif, seul le DPE est obligatoire.
Le gel des loyers déjà en vigueur depuis 2022
Souvent oublié : depuis le 24 août 2022, les loyers des logements F et G ne peuvent plus être augmentés (ecologie.gouv.fr). Cela vise toute forme d’augmentation : indexation IRL annuelle, révision en cours de bail, augmentation à la relocation. Le compléments de loyer est également encadré depuis le 25 août 2022 pour les passoires.
Si vous êtes bailleur d’un F en 2026, votre loyer est mathématiquement gelé jusqu’à ce que vous remontiez en classe E ou mieux.
Vos 4 options face à un DPE F
Quatre voies seulement, dans l’ordre où nous recommandons de les examiner.
Option 1 : refaire le DPE si le logement est chauffé à l’électricité
C’est la première à tester parce qu’elle est rapide, peu coûteuse, et potentiellement décisive. Coût : 100 à 250 €. Délai : une semaine. Si votre logement est entièrement chauffé à l’électricité (radiateurs ou pompe à chaleur) et que votre étiquette F est proche de la limite des 331 kWh, le passage du coefficient à 1,9 peut suffire à vous faire entrer en E.
Cette option ne change rien physiquement au logement, mais elle vous sort du calendrier d’interdiction 2028. À tester en priorité — si elle ne marche pas, vous n’avez perdu que le coût du diagnostic.
Option 2 : faire réaliser l’audit énergétique et planifier des travaux
Si l’option 1 n’est pas possible (chauffage gaz, fioul, bois) ou si elle ne suffit pas, l’audit énergétique devient le document central. Coût : 800 à 1 500 €, validité 5 ans (service-public.fr).
L’audit présente deux scénarios chiffrés obligatoires : une rénovation par étapes et une rénovation performante visant la classe A ou B, avec une estimation des aides mobilisables (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ). Il est réalisé par un auditeur certifié RGE Audit ou un bureau d’études qualifié OPQIBI.
Pour cadrer le projet et simuler les aides, des opérateurs comme Hellio ou Effy accompagnent les propriétaires de la commande de l’audit jusqu’au montage des dossiers d’aide. Détails sur notre page Transparence affiliation.
Option 3 : vendre le bien (avec décote) avant 2028
Le marché des passoires thermiques existe. Il est animé par des investisseurs, des marchands de biens et des particuliers prêts à rénover. La décote constatée se situe entre 5 et 15% par rapport à un bien équivalent classé D ou mieux, selon la tension du marché local et l’ampleur des travaux à prévoir.
Cette option a l’avantage de purger le sujet définitivement. Elle a l’inconvénient de cristalliser la perte de valeur. Pour une maison classée F, n’oubliez pas l’audit énergétique obligatoire (depuis avril 2023) à fournir dès la première visite. Voir notre dossier complet vente d’un bien immobilier.
Option 4 : louer en courte durée (moins de 4 mois/an)
La réglementation passoire ne s’applique pas aux locations de moins de 4 mois par an (service-public.fr, A17975). En théorie, basculer un F en location saisonnière permet de contourner l’interdiction.
En pratique, cette option est de plus en plus encadrée. La loi Le Meur de novembre 2024 a durci les règles applicables aux meublés de tourisme : déclaration en mairie, quotas dans les zones tendues, obligation de DPE D minimum dans certaines communes, fiscalité revue. Avant de basculer, vérifiez le règlement de votre commune et la situation de votre copropriété.
Cas pratiques : votre situation selon votre projet
Vous souhaitez louer en 2026 : ce que vous pouvez encore faire
En 2026, louer un F reste possible : l’interdiction est fixée au 1er janvier 2028. Mais vous ne pouvez pas augmenter le loyer (gel depuis août 2022), et la fenêtre se referme. Si votre locataire actuel donne congé fin 2027, vous ne pourrez relouer qu’après mise aux normes — délai audit + travaux compris, comptez 6 à 18 mois.
Notre conseil : engagez l’audit énergétique dès 2026 pour avoir le temps de planifier les travaux et de mobiliser les aides. Voir le dossier location.
Vous souhaitez vendre en 2026 : ce qui est obligatoire selon le type de bien
| Type de bien | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Maison individuelle F | Obligatoire | Obligatoire depuis le 1er avril 2023 |
| Appartement en copropriété F | Obligatoire | Non obligatoire |
| Immeuble entier en monopropriété F | Obligatoire | Obligatoire |
Si vous vendez une maison F sans audit, le notaire peut refuser de signer et l’acquéreur peut demander des dommages-intérêts. Le coût de l’audit (800 à 1 500 €) est à la charge du vendeur.
Vous n’avez aucun projet immédiat : quelle échéance surveiller
Si vous occupez le bien comme résidence principale et n’envisagez ni vente ni mise en location, aucune obligation immédiate ne s’impose à vous en 2026. La date à inscrire dans votre agenda est le 1er janvier 2028, avec une marge de 18 à 24 mois en amont pour anticiper.
Pourquoi anticiper ? Parce que les aides à la rénovation (MaPrimeRénov’, CEE) évoluent chaque année et que la demande sur les artisans RGE va exploser à mesure qu’on approche des dates butoirs. Lancer l’audit en 2026 plutôt qu’en 2027, c’est sécuriser le calendrier travaux et probablement le tarif.
Comprendre l’audit énergétique : à quoi ça sert vraiment
L’audit énergétique réglementaire est souvent confondu avec le DPE. Ce sont deux documents distincts, avec des fonctions différentes.
Ce que l’audit contient (et ce qu’il ne fait pas)
L’audit dresse un état des lieux complet de l’enveloppe (murs, toiture, fenêtres, planchers), de la ventilation, du système de chauffage et de la production d’eau chaude. Il propose ensuite deux scénarios de travaux obligatoirement chiffrés :
- Scénario “étape par étape” : un parcours de rénovation par étapes successives, compatible avec un budget étalé.
- Scénario “rénovation performante” : un programme global visant la classe A ou B en une seule opération.
Chaque scénario inclut une estimation des coûts, des économies d’énergie attendues et des aides mobilisables. L’audit indique aussi les points de vigilance (présence d’amiante, ventilation insuffisante, risque de pathologie après travaux).
Ce qu’il ne fait pas : remplacer une étude thermique réglementaire RT, dimensionner précisément une installation, ou garantir un résultat. C’est un document d’orientation, pas un cahier des charges d’exécution.
Qui peut réaliser un audit réglementaire
Seuls deux profils sont habilités :
- Auditeur certifié RGE Audit (qualification délivrée par Qualibat ou un organisme équivalent)
- Bureau d’études qualifié OPQIBI (référentiel OPQIBI 1905 ou 1911)
L’annuaire officiel est consultable sur France Rénov’ et sur les sites des certificateurs (Qualibat, OPQIBI).
Combien ça coûte et combien de temps ça prend
| Critère | DPE | Audit énergétique |
|---|---|---|
| Coût | 100-250 € | 800-1 500 € |
| Validité | 10 ans | 5 ans |
| Délai | 2-5 jours | 2-4 semaines |
| Contenu | Photographie | Plan d’action chiffré |
Le tarif varie selon la surface, la complexité du logement et la zone géographique. Un audit pour une maison de 120 m² en zone rurale tourne autour de 900 €, contre 1 300-1 500 € pour le même bien en région parisienne.
Votre logement est classé F et vous ne savez pas par où commencer ? Utilisez notre simulateur d’obligations diagnostics pour identifier ce que la loi vous impose selon votre situation (vente, location, type de bien) et les délais à respecter avant 2028.
