Location saisonnière et diagnostics : la parenthèse réglementaire est fermée
Pendant des années, les propriétaires de meublés touristiques ont opéré dans un entre-deux réglementaire confortable. La location longue durée imposait son cortège de diagnostics obligatoires — DPE, CREP, état de l’installation électrique, gaz — tandis que la location saisonnière, Airbnb en tête, échappait largement à ces contraintes. Ce temps est révolu.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 (n°2021-1104) a refermé cette parenthèse, et ses dispositions les plus contraignantes sont entrées en vigueur au 1er janvier 2025. En 2026, la réglementation est pleinement applicable : les plateformes comme les propriétaires ne peuvent plus ignorer leurs obligations. Voici un état précis de ce que la loi impose, de ce qui évolue encore en 2026, et de la manière dont vous pouvez vous mettre en conformité sans surcoût excessif.
Ce que la loi impose depuis le 1er janvier 2025
L’article 160 de la loi Climat a modifié le code du tourisme pour établir une obligation claire : tout propriétaire qui publie une annonce de location de meublé touristique sur une plateforme en ligne doit faire figurer la classe énergie du logement dans cette annonce. Cette obligation ne distingue pas entre une plateforme internationale comme Airbnb ou Booking et un site de particulier à particulier.
Concrètement, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu incontournable pour tout bailleur saisonnier publiant en ligne. Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, enregistré dans la base nationale de l’ADEME, et sa référence doit être mentionnable en cas de contrôle.
Le DPE n’est cependant pas le seul diagnostic à considérer. La loi distingue plusieurs situations selon la nature du bien et sa date de construction.
Tableau récapitulatif des diagnostics selon le profil du logement
| Diagnostic | Obligatoire pour annonce en ligne | Obligatoire pour remise au locataire | Conditions |
|---|---|---|---|
| DPE | ✅ Oui (classe à afficher) | ✅ Oui, sur demande | Tous logements sauf exceptions légales |
| CREP (plomb) | ❌ Non dans l’annonce | ✅ Oui | Construction antérieure au 1er janvier 1949 |
| État installation électrique | ❌ Non dans l’annonce | ✅ Oui | Installation de plus de 15 ans |
| État installation gaz | ❌ Non dans l’annonce | ✅ Oui | Installation de plus de 15 ans |
| ERP (risques et pollutions) | ❌ Non dans l’annonce | ✅ Oui | Zones délimitées par arrêté préfectoral |
| Termites | ❌ Non dans l’annonce | ✅ Oui | Zones délimitées par arrêté préfectoral |
| Amiante (DTA) | ❌ Non dans l’annonce | ℹ️ Dossier disponible sur demande | Permis de construire antérieur au 1er juillet 1997 |
Sources : Service-Public.gouv.fr, Légifrance, décret n°2010-1200 et modifications successives.
Ce qui évolue spécifiquement en 2026
Deux évolutions méritent une attention particulière pour les propriétaires de meublés touristiques cette année.
Première évolution : l’interdiction progressive des passoires thermiques. La loi Climat a établi un calendrier d’interdiction à la location pour les logements classés G, F puis E. Pour la location longue durée, les logements G+ — dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an en énergie finale — sont interdits à la relocation depuis le 1er janvier 2025. L’application de ce calendrier aux meublés touristiques fait encore l’objet d’interprétations administratives, mais la tendance est à l’inclusion des locations saisonnières récurrentes dans ce périmètre. En 2026, louer régulièrement un logement classé G expose à un risque juridique réel et croissant.
Deuxième évolution : les obligations d’enregistrement municipal renforcées. Depuis 2023, de nombreuses communes exigent un numéro d’enregistrement pour les meublés de tourisme, avec déclaration de la classe énergie. En 2026, Paris, Lyon et Bordeaux notamment ont intensifié leurs contrôles et croisent les données transmises par les plateformes avec leurs registres municipaux. Un logement sans DPE valide ne peut plus, dans ces communes, obtenir ou renouveler son numéro d’enregistrement.
Le cas particulier des meublés de tourisme classés
Le classement Atout France (une à cinq étoiles) est souvent perçu à tort comme un bouclier réglementaire. Il n’en est rien en matière de diagnostics énergétiques.
Un meublé classé cinq étoiles loué sur une plateforme en ligne reste soumis à l’obligation d’affichage de la classe énergie exactement au même titre qu’un studio non classé. Le classement Atout France porte sur des critères de confort et d’équipement, sans rapport avec la performance énergétique au sens de la réglementation thermique.
En revanche, les meublés classés bénéficient d’un abattement fiscal majoré dans le régime micro-BIC : 71 % d’abattement contre 50 % pour les non classés, ce qui peut partiellement financer des travaux de rénovation ou le coût des diagnostics. L’ANAH propose par ailleurs des aides ciblées pour les propriétaires bailleurs souhaitant améliorer la performance énergétique de leurs biens destinés à la location.
Sanctions : ce que risquent concrètement les propriétaires non conformes
La loi Climat a doté les autorités d’un arsenal de sanctions qui n’existait pas auparavant pour la location saisonnière :
- Amende civile jusqu’à 3 000 € pour une personne physique n’ayant pas affiché la classe énergie dans son annonce (article L. 126-33 du code de la construction et de l’habitation).
- Amende civile jusqu’à 15 000 € pour une personne morale (SCI, société de gestion).
- Obligation faite aux plateformes de retirer les annonces non conformes signalées par les autorités ou par des particuliers. Airbnb, Booking et Abritel ont tous intégré des mécanismes de vérification dans leurs interfaces de publication.
- Responsabilité civile du bailleur en cas d’exposition au plomb ou à l’amiante si le CREP ou le dossier technique amiante n’a pas été remis au locataire dans un logement ancien.
Les contrôles restent insuffisants en 2026, mais la tendance est à leur intensification. Les directions départementales des territoires (DDT) ont reçu des instructions pour renforcer les vérifications, notamment dans les zones tendues et les communes touristiques soumises à des plafonds de location.
Se régulariser en quatre étapes
La mise en conformité ne nécessite pas de démarche administrative complexe.
Étape 1 — Vérifiez la validité de vos diagnostics existants. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 est caduc depuis le 1er janvier 2023. Un DPE établi entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2024 est valable 10 ans sauf travaux significatifs. Pour les autres diagnostics (électricité, gaz, CREP), les durées varient selon le type et la date de réalisation. Consultez notre article sur les durées de validité des diagnostics immobiliers pour vérifier votre situation précisément.
Étape 2 — Commandez un DPE auprès d’un diagnostiqueur certifié. Le prestataire doit être certifié par un organisme accrédité par le COFRAC, et son numéro de certification doit être vérifiable sur l’annuaire en ligne de l’ADEME. Pour connaître les tarifs pratiqués en 2026 et comparer les devis, consultez notre article sur les prix des diagnostics immobiliers obligatoires pour les fourchettes actualisées.
Étape 3 — Mettez à jour vos annonces. Une fois le DPE en main, ajoutez la classe énergie (lettre de A à G) dans toutes vos annonces actives sur toutes les plateformes. La plupart des plateformes disposent d’un champ dédié. La mention doit être visible sans défilement ni clic supplémentaire.
Étape 4 — Constituez votre dossier de diagnostic technique (DDT). Rassemblez l’ensemble des diagnostics applicables à votre bien — CREP si construction avant 1949, état électrique et gaz si installations de plus de 15 ans, ERP selon la zone — dans un dossier présentable à tout locataire qui en fait la demande.
Ce que les plateformes font et ne font pas
Airbnb, Booking et Abritel ont intégré des champs dédiés à la classe énergie dans leurs formulaires de création d’annonce, mais aucune de ces plateformes ne vérifie à ce jour l’exactitude de l’information saisie. Un propriétaire peut indiquer la classe A pour un logement classé G sans que la plateforme ne le détecte automatiquement.
Cette situation crée une fausse sécurité : publier une classe énergie erronée est aussi illégal que de ne pas en publier du tout, et potentiellement plus grave car cela constitue une information trompeuse au sens du code de la consommation. La responsabilité reste entièrement celle du propriétaire.
Les plateformes ont par ailleurs l’obligation, dans les communes qui l’imposent, de transmettre les données de location pour le suivi des plafonds de nuitées (90 ou 120 jours selon les villes). Ces données peuvent être croisées avec les registres des diagnostics pour identifier les biens non conformes.
2026 : l’excuse de l’ignorance n’est plus recevable
La réglementation applicable aux meublés touristiques en 2026 repose sur des textes publiés entre 2021 et 2025, accessibles sur Légifrance et Service-Public.gouv.fr. Le DPE est obligatoire dans les annonces en ligne, les diagnostics techniques doivent être disponibles pour les locataires dans les logements anciens, et l’interdiction des passoires thermiques commence à mordre sur le secteur saisonnier.
Le coût de la mise en conformité est modeste au regard des recettes générées par la location touristique : un DPE entre 100 € et 250 € selon la taille du bien, un CREP entre 80 € et 150 €, un état électrique entre 100 € et 200 €. Ces montants représentent rarement plus d’une ou deux nuitées de location. Attendre une mise en demeure ou un signalement sur plateforme pour agir revient, en pratique, à risquer une amende de 3 000 € pour économiser quelques dizaines d’euros.
