Ce que la loi impose réellement en 2026
Louer un logement en France en 2026 implique de constituer un dossier de diagnostic technique (DDT) complet, à annexer obligatoirement au contrat de bail, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée à titre de résidence principale. Ce n’est pas une option : l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur puis par la loi Climat et Résilience n° 2021-1104, impose la transmission de ces documents au locataire avant la signature du bail.
L’absence d’un diagnostic obligatoire n’entraîne pas systématiquement la nullité du bail, mais expose le bailleur à des sanctions civiles : impossibilité de se prévaloir d’une clause résolutoire en cas de litige, voire engagement de sa responsabilité si un sinistre survient (intoxication au plomb, explosion liée au gaz). La jurisprudence est constante sur ce point depuis plus de dix ans.
En 2026, la liste des diagnostics requis s’est stabilisée après plusieurs années de réforme, mais deux changements majeurs pèsent sur les bailleurs : l’interdiction de location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025, et l’expiration de tous les DPE antérieurs au 1er juillet 2021 au plus tard le 31 décembre 2024.
La liste complète des diagnostics à fournir
Le tableau ci-dessous récapitule les diagnostics obligatoires pour une location vide ou meublée longue durée (résidence principale) en France métropolitaine en 2026.
| Diagnostic | Logements concernés | Durée de validité | Professionnel requis |
|---|---|---|---|
| DPE (diagnostic de performance énergétique) | Tous | 10 ans (depuis le 01/07/2021) | Diagnostiqueur certifié |
| ERP (état des risques et pollutions) | Tous (zones réglementées) | 6 mois | Bailleur lui-même (formulaire) |
| CREP (constat risque exposition au plomb) | Construits avant le 01/01/1949 | Illimité si négatif ; 6 ans si positif | Diagnostiqueur certifié |
| État installation intérieure gaz | Installations de plus de 15 ans | 6 ans | Diagnostiqueur certifié |
| État installation intérieure électricité | Installations de plus de 15 ans | 6 ans | Diagnostiqueur certifié |
| Surface habitable (méthode Boutin) | Tous (résidence principale) | Illimité (à mentionner dans le bail) | Bailleur ou géomètre |
| Diagnostic bruit | Zones exposées au bruit des aérodromes | 6 mois | Bailleur lui-même (formulaire) |
À noter : le diagnostic amiante (état d’amiante ou rapport de repérage) n’est pas exigible en tant que document annexé au bail locatif. Le bailleur doit néanmoins le tenir à disposition du locataire sur sa demande, conformément au décret n° 2011-629 du 3 juin 2011. Pour la vente, les règles diffèrent.
Le DPE en 2026 : le diagnostic le plus structurant
Depuis la réforme du 1er juillet 2021 (ordonnance n° 2020-71 et décret n° 2021-872), le DPE est devenu opposable : le locataire peut engager la responsabilité du diagnostiqueur et du bailleur si les performances réelles du logement s’écartent significativement des valeurs indiquées. C’est un changement fondamental par rapport à l’ancien DPE purement informatif.
En 2026, les DPE sont classés de A à G selon deux critères cumulatifs : la consommation d’énergie primaire (kWh/m²/an) et les émissions de gaz à effet de serre (kg CO₂/m²/an). La double étiquette détermine la classe finale par le critère le plus défavorable.
Conséquences directes pour les bailleurs en 2026 :
- Classe G interdite : les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an d’énergie finale ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location depuis le 1er janvier 2025 (article 160 de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104). Les baux en cours signés avant cette date restent valides jusqu’à leur terme, mais ne peuvent pas être renouvelés ni reconduits tacitement si le logement demeure classé G.
- Classe F en sursis : les logements F sont louables jusqu’au 31 décembre 2027, mais leur mise en location devient interdite au 1er janvier 2028.
- Gel des loyers : depuis août 2022, les logements classés F et G ne peuvent pas faire l’objet d’une augmentation de loyer à la révision ou au renouvellement du bail (article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022).
Le coût d’un DPE pour un logement en location se situe entre 100 et 180 euros TTC en 2026, selon la surface et la région. Ce montant est à la charge du bailleur, sans exception.
L’ERP : un diagnostic que le bailleur peut produire lui-même
L’état des risques et pollutions (ERP, anciennement ERNMT puis ESRIS) est le seul diagnostic que le bailleur peut remplir lui-même, sans faire appel à un professionnel certifié. Il s’agit d’un formulaire disponible sur le site Géorisques (georisques.gouv.fr), qui recense les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques et la pollution des sols affectant le bien.
Sa durée de validité est de 6 mois seulement. Un bailleur gérant plusieurs logements doit donc renouveler ce document régulièrement. Le formulaire est gratuit, mais sa non-transmission expose le bailleur à une action en résolution du bail ou en diminution du loyer, en application de l’article L125-5 du Code de l’environnement.
Le diagnostic bruit, introduit par la loi n° 2019-1428 du 24 décembre 2019, suit la même logique : le bailleur remplit lui-même le formulaire si le logement se situe dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit (PEB) autour d’un aérodrome. Sa durée de validité est également de 6 mois.
Plomb, gaz et électricité : les diagnostics techniques à commander
Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb)
Obligatoire uniquement pour les logements construits avant le 1er janvier 1949, le CREP recherche la présence de plomb dans les revêtements (peintures, enduits). Si le résultat est négatif (absence de plomb au-dessus du seuil de 1 mg/cm²), le document a une validité illimitée. S’il est positif, il doit être renouvelé tous les 6 ans. Le coût varie entre 80 et 150 euros TTC selon la surface du logement.
L’état de l’installation intérieure de gaz
Exigé pour toute installation dont la dernière mise en conformité ou le précédent diagnostic date de plus de 15 ans, ce diagnostic vérifie l’état des tuyauteries fixes, des raccordements et des appareils de chauffage et de production d’eau chaude. Sa durée de validité est de 6 ans. Coût moyen en 2026 : entre 100 et 150 euros TTC.
L’état de l’installation intérieure d’électricité
Même logique : obligatoire pour les installations de plus de 15 ans, valable 6 ans. Le diagnostiqueur vérifie le tableau électrique, la mise à la terre, la protection différentielle et l’absence de risques apparents. Coût moyen en 2026 : entre 90 et 140 euros TTC.
Pour une estimation précise du coût global de votre dossier bailleur, consultez notre article sur les prix des diagnostics immobiliers obligatoires en 2026.
Location vide et meublée : quelles différences ?
La question revient fréquemment : les diagnostics sont-ils les mêmes pour une location vide et une location meublée ? La réponse est oui, dès lors qu’il s’agit d’une location à titre de résidence principale du locataire, qu’elle soit régie par la loi du 6 juillet 1989 (location vide) ou par cette même loi dans ses dispositions relatives au meublé (articles 25-3 et suivants, introduits par la loi Alur n° 2014-366 du 24 mars 2014).
La seule différence notable concerne les locations meublées de tourisme (type Airbnb, Abritel) et les locations saisonnières de courte durée : ces contrats ne sont pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 et obéissent à des règles de diagnostic distinctes, nettement moins contraignantes. Pour en savoir plus, consultez notre article sur les diagnostics pour la location saisonnière et Airbnb en 2026.
La colocation, vide ou meublée, suit les mêmes règles que la location classique : un DDT complet doit être annexé à chaque bail individuel ou au bail unique selon la formule retenue.
Ce que le DDT doit contenir au moment de la signature
Le dossier de diagnostic technique remis au locataire doit être daté et signé au moment de la signature du bail. Un diagnostic expiré à cette date est considéré comme absent. Un bailleur qui transmet un CREP de 2018 pour un appartement pré-1949 loué en 2026 ne respecte pas ses obligations si l’ancien diagnostic indiquait la présence de plomb : la validité de 6 ans est dépassée.
Les points de vigilance en 2026 :
- Vérifier la date de réalisation du DPE : tous les DPE antérieurs au 1er juillet 2021 sont expirés depuis le 31 décembre 2024 au plus tard.
- Renouveler l’ERP si plus de 6 mois se sont écoulés depuis sa rédaction.
- Pour les logements anciens, anticiper l’échéance du CREP positif (6 ans).
- Pour les installations gaz ou électricité de plus de 15 ans, vérifier si le diagnostic précédent a plus de 6 ans.
Un bailleur organisé commande l’ensemble des diagnostics techniques (DPE, CREP, gaz, électricité) en une seule intervention auprès d’un diagnostiqueur certifié, ce qui réduit le coût global par rapport à des commandes séparées. L’ERP et le diagnostic bruit sont ensuite remplis par le bailleur lui-même ou son gestionnaire.
Coût global du dossier bailleur en 2026
Le tableau ci-dessous donne des fourchettes de prix TTC constatées en 2026 pour différents profils de logement. Ces montants varient selon la région, la surface et le prestataire.
| Profil du logement | Diagnostics requis | Coût estimé (TTC) |
|---|---|---|
| Studio post-1975 (moins de 30 m²), tout électrique | DPE + ERP | 100 à 200 euros |
| Appartement 50 à 70 m², construit entre 1949 et 1975, tout électrique | DPE + ERP + électricité | 200 à 300 euros |
| Appartement 50 à 70 m², construit avant 1949, chauffage gaz | DPE + ERP + CREP + gaz + électricité | 280 à 420 euros |
| Maison 100 à 120 m², avant 1949, gaz, en zone PEB | DPE + ERP + CREP + gaz + électricité + bruit | 350 à 500 euros |
Ces montants sont à la charge exclusive du bailleur. Ils ne peuvent pas être répercutés sur le locataire, ni intégrés dans des frais d’agence à la charge du preneur pour la location d’une résidence principale.
Questions fréquentes
Un DPE classé G est-il encore autorisé à la location en 2026 ? Non. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an d’énergie finale) sont interdits à la location de nouveaux contrats en France métropolitaine, en application de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104. Les logements classés F restent louables jusqu’au 1er janvier 2028.
Quels diagnostics sont obligatoires pour une location meublée en 2026 ? Les mêmes que pour une location vide longue durée : DPE, ERP, CREP (si avant 1949), état de l’installation intérieure de gaz (si plus de 15 ans), état de l’installation intérieure d’électricité (si plus de 15 ans), et surface habitable Boutin. Seule la location meublée de tourisme de courte durée obéit à des règles différentes.
Quelle est la durée de validité du DPE en 2026 ? Le DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 étaient valables jusqu’au 31 décembre 2024 et sont donc expirés en 2026. Ceux réalisés avant le 1er janvier 2018 sont également expirés depuis plusieurs années.
Le diagnostic Boutin est-il obligatoire pour une location meublée ? Oui. La surface habitable calculée selon la méthode Boutin (loi n° 89-462, article 3-1) doit figurer dans tout contrat de location, vide ou meublé, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Elle doit être mentionnée dans le bail, mais le document de mesurage lui-même n’a pas à être annexé : c’est le bailleur qui l’indique sous sa responsabilité.
Combien coûte un dossier de diagnostics complet pour la location en 2026 ? Pour un appartement standard (50 à 70 m², avant 1975, installation gaz), le dossier bailleur complet (DPE + ERP + CREP + gaz + électricité) se situe entre 200 et 380 euros TTC en 2026 selon les prestataires. Le DPE seul coûte entre 100 et 180 euros TTC.
