Indécence énergétique : ce que le locataire peut exiger du bailleur

Qu’est-ce qu’un logement “énergétiquement indécent” au sens de la loi ?

Un logement est considéré comme indécent sur le plan énergétique lorsque sa consommation en énergie finale dépasse 450 kWh par mètre carré de surface habitable et par an, chauffage, eau chaude et refroidissement compris. Ce seuil a été fixé par le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021, qui a modifié le décret-cadre n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent. Il s’applique à tous les contrats de location signés ou renouvelés depuis le 1er janvier 2023.

Ce critère énergétique s’ajoute aux critères historiques de décence : absence de risque pour la sécurité physique ou la santé, équipements de chauffage suffisants, aération, étanchéité, surface minimale de 9 m² et hauteur sous plafond de 2,20 mètres (ou volume habitable de 20 m³). Un logement peut être décent sur tous les autres points et indécent uniquement parce qu’il consomme trop d’énergie : c’est précisément la situation visée par le décret de 2021.

La Loi Climat et résilience du 22 août 2021 a ensuite superposé un second mécanisme : le calendrier d’interdiction de mise en location selon la classe DPE (G dès 2025, F en 2028, E en 2034). Les deux dispositifs se recoupent mais ne sont pas identiques. Pour comprendre ce second calendrier et ses échéances, voir louer un logement classé F après 2028, que faire.

Le DPE peut-il vraiment servir de preuve devant le juge ?

Oui, depuis le 1er juillet 2021 le DPE est pleinement opposable, et non plus seulement informatif. Avant cette date, un locataire ou un acquéreur ne pouvait pas engager la responsabilité du bailleur ou du vendeur sur la seule base d’un DPE erroné : le document avait une valeur purement indicative. La Loi Climat a changé la nature juridique du DPE, qui a désormais la même force probante que les diagnostics amiante, plomb ou termites.

Concrètement, cela signifie que :

• le locataire peut produire le DPE remis lors de la signature du bail comme preuve de la classe énergétique et de la consommation annoncée ;
• si le DPE indique une classe G ou une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an, le juge peut s’appuyer directement sur ce document pour caractériser l’indécence, sans ordonner une contre-expertise systématique ;
• si le bailleur conteste la fiabilité du DPE, c’est à lui de produire un diagnostic contradictoire, pas au locataire de prouver l’erreur.

Un DPE absent, périmé ou vierge n’empêche pas l’action : le locataire peut alors demander une expertise amiable ou judiciaire pour établir la consommation réelle du logement. La loi n’exige pas de DPE pour caractériser l’indécence, elle exige une consommation réelle supérieure au seuil.

Quelle est la première étape pour un locataire face à un logement indécent ?

La première étape est systématiquement une mise en demeure écrite adressée au bailleur, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit décrire précisément les manquements constatés (consommation excessive, absence d’isolation, chauffage insuffisant), joindre le DPE ou tout élément disponible, et fixer un délai raisonnable pour engager les travaux.

Cette étape n’est pas une simple formalité : elle est souvent exigée par la commission de conciliation et par le juge comme preuve que le locataire a tenté un règlement amiable avant toute action contentieuse. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit d’ailleurs que le locataire peut notifier au bailleur son intention de saisir la commission si aucune réponse n’est apportée dans un délai de deux mois.

Pendant toute cette phase, le locataire reste tenu de payer son loyer intégralement. Aucune disposition légale n’autorise une suspension unilatérale des paiements, même en cas d’indécence avérée.

Qu’est-ce que la commission départementale de conciliation et comment la saisir ?

La commission départementale de conciliation (CDC) est un organisme paritaire gratuit, composé de représentants de bailleurs et de locataires, chargé de tenter de résoudre les litiges locatifs avant toute saisine du tribunal. Pour les litiges liés à la décence du logement, la saisine de la CDC n’est pas obligatoire avant d’aller au tribunal, mais elle est fortement recommandée : elle est rapide, gratuite, et sa décision (un avis motivé) pèse souvent dans l’appréciation ultérieure du juge.

La saisine se fait par lettre recommandée adressée au secrétariat de la commission, installé dans les services de la préfecture ou de la direction départementale des territoires. Le dossier doit comprendre le bail, les échanges avec le bailleur, le DPE, et tout élément technique disponible (photos, devis, constats).

Si la commission ne parvient pas à un accord, ou si le bailleur ne se présente pas, le locataire reçoit un constat de non-conciliation qui lui permet de saisir le tribunal judiciaire.

Que peut obtenir le locataire devant le tribunal judiciaire ?

Devant le juge, trois types de mesures sont possibles, souvent combinées. Le juge peut d’abord ordonner au bailleur de réaliser les travaux nécessaires pour ramener le logement sous le seuil de 450 kWh/m²/an, sous astreinte financière par jour de retard. Il peut ensuite réduire le montant du loyer tant que les travaux ne sont pas réalisés, pour tenir compte de la perte de jouissance liée à un logement énergétiquement défaillant. Enfin, il peut autoriser la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations : le locataire continue de verser une somme équivalente au loyer, mais celle-ci n’est débloquée au profit du bailleur qu’une fois les travaux réalisés et constatés.

Le juge peut aussi accorder des dommages et intérêts si le locataire démontre un préjudice distinct (factures de chauffage anormalement élevées, problèmes de santé documentés par certificat médical). Ces demandes nécessitent des pièces justificatives précises : factures d’énergie sur plusieurs années, relevés de température, avis médicaux le cas échéant.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent “sans condition de coût” : le juge n’a donc pas à arbitrer entre le confort du locataire et la capacité financière du propriétaire. En revanche, un bailleur qui démontre avoir engagé un plan de travaux avec des devis signés et un calendrier réaliste peut obtenir un délai d’exécution plutôt qu’une astreinte immédiate.

Le bailleur peut-il se défendre en invoquant le DPE collectif ou des travaux déjà engagés ?

Oui, dans une certaine mesure. Le bailleur peut produire un DPE plus récent que celui remis au bail si des travaux d’amélioration énergétique ont été réalisés entre-temps, ce qui peut faire sortir le logement du seuil des 450 kWh/m²/an. En copropriété, il peut aussi invoquer un DPE collectif actualisé ou des travaux votés en assemblée générale pour démontrer une trajectoire d’amélioration, même si le logement individuel reste temporairement classé G.

Ce qu’un bailleur ne peut en revanche pas opposer : l’absence de financement, le refus de la copropriété de voter des travaux (le bailleur reste responsable individuellement de son lot), ou le fait que le locataire ait accepté le logement en connaissance de cause lors de la signature du bail. L’indécence énergétique s’apprécie à la date où le logement est occupé, pas à la date de signature du contrat.

Pour les locations meublées, les obligations de diagnostics et les règles de décence suivent un régime en grande partie identique à la location vide, avec quelques spécificités sur l’ameublement obligatoire. Voir diagnostics obligatoires en location, vide ou meublée, ce qui change en 2026 pour le détail des documents à fournir dans chaque cas.

Combien de temps et d’argent cela représente-t-il pour un locataire ?

Pour un locataire, le coût direct d’une procédure d’indécence énergétique se limite aux frais de courrier et, en cas de recours contentieux, à des honoraires d’avocat non obligatoires en dessous de 10 000 euros de litige, pour un délai global de 10 à 14 mois entre la mise en demeure et le jugement, selon l’encombrement du tribunal judiciaire et la réactivité du bailleur.

Exemple type (cas fictif à titre d’illustration) : un couple de 34 et 36 ans, locataire d’un appartement de 55 m² classé G construit en 1968 à Clermont-Ferrand, constate des factures de chauffage électrique dépassant 2 400 euros par an pour une surface de ce type. Après une mise en demeure restée sans réponse pendant deux mois, la saisine de la commission départementale de conciliation aboutit à un avis favorable sous six semaines, recommandant une réduction de loyer de 15 % jusqu’à réalisation des travaux d’isolation. Le bailleur ne donnant pas suite, le couple saisit le tribunal judiciaire ; la procédure, sans avocat obligatoire compte tenu du montant en jeu, aboutit en l’espace d’environ huit mois à une décision ordonnant les travaux sous astreinte et autorisant la consignation du loyer dans l’attente.

Que retenir de l’indécence énergétique ?

L’indécence énergétique repose sur un socle juridique clair : seuil de 450 kWh/m²/an fixé par décret, DPE opposable depuis juillet 2021, procédure graduée allant de la mise en demeure à la saisine du tribunal judiciaire en passant par la commission départementale de conciliation. Le rapport de force a changé depuis le 1er janvier 2025 : un logement classé G est présumé non décent, ce qui allège la charge de la preuve pour le locataire. Le bailleur, de son côté, ne peut opposer ni le coût des travaux ni l’absence de financement pour échapper à son obligation de délivrer un logement conforme au seuil énergétique fixé par la loi.